2021-02-20

看屋筆記：高雄市鳥松區湖璟(個案+價格分析)

閱讀重點

湖璟格局分析：
實價登錄分析：

鳥松區人口變化在近30年中，除了2014及去年2020年人口為負成長之外，其餘時間皆屬於正成長，因此從數據顯示出，人們對於高雄郊區的接受度逐漸增高，原因除了澄清湖區位在鳥松區之中，可享有優美且壯闊的景觀，其整體地區價格仍在多數人可負擔的範圍中，且近年來商圈的生活步調漸漸上升。而「湖璟」除了近於澄清湖區，尚鄰於鳥松市區，屬於鳥松區較為發達的商圈，那讓本編帶你快速認識它吧!

建案特色：

大坪數規劃：擁有地坪大、建坪大的優勢，其本案建坪約莫落於143~167坪，且房間數多、空間寬敞，擁有充足的生活空間，較無壓迫感的困擾。
車位規劃：車庫面寬7~9米，可併排停放2-3車位，滿足三代同堂停放車輛的需求，可避免愛車在戶外日曬雨淋，亦能免於車位不足產生的紛爭。
生活機能：由於鳥松區主要依靠鄰近幾個商圈做為主要的生活機能，而本案鄰近於鳥松市區商圈，其日常生活的必需品皆可在車程10分鐘內解決；學區尚有鳥松國小及鳥松國中，皆僅在5分鐘內的車程距離。另外，10分鐘車程即達國道10號，可通往左營市區或者銜接國道1號通往台灣南北。

湖璟格局分析：

透天分布圖：

基地皆坐北朝南，每個區域2棟共4棟，每棟四樓半規劃，皆有配置電梯且可通至頂樓。育成一街為12M寬道路、育成二街為8M寬道路，車道空間相對足夠。
一樓挑高3.8米，其他樓層高為3.2米，屬於標準範圍內，無壓迫感。
「湖璟」A僅後方鄰於四樓半透天案，左右無其他建築。「湖璟」B皆鄰於四樓半透天案。其兩建案旁皆有親子公園用地規劃，除了可享大片的綠地空間與大自然接觸，亦能獲享永久棟距，在通風及採光效果較佳。
一樓地坪採帝諾石材，對花無接縫。二樓主臥室鋪設緬甸柚木地板。其他設備有：林内廚具、德國BOSCH洗碗機、日本Takara standard廚櫃、杜邦CORIAN人造石檯面、喜特麗微波爐、德國魔力石馬桶、西班牙國寶獨立式貴妃浴缸、乾濕分離淋浴+蒸氣室、雙面盆設計。
相距澄清湖畔僅500米，能其漫步於湖畔旁、迎晨光，至美風光舒展身心，擁清閒人生。亦可越過河道通往鳥松商圈，享其熱鬧的鳥松市區的生活機能。

A1傢配圖：

車庫面寬7.7米，可並排停放兩車位，且大門為鋁合金三段鎖防彈門，並安置中興保全，增強安全措施。配置崇友六人電梯可通至頂樓，其半樓的空間較狹小，建議可做為儲藏空間。
格局方正，樑柱外推。有玄關空間，且客廳為直接光。廚房與餐廳皆有開窗，通風流動性佳，可減輕油煙狀況。無配置天然氣，需使用瓦斯桶。
三面採光且全室開窗，採光良好且通風性佳。僅1F、2F為半衛浴，其餘皆為整套衛浴。主臥房有配置浴缸，為四合一衛浴。
有些房間無隔間，可再依自身需求進行調整。整體空間舒適寬敞，前排房型尚可增設更衣室等，對於三代同堂居住，空間相對充足。
一樓為側院園景，且2F~4F皆有做前後陽台，可阻擋陽光直接照射及雨水溅入屋中的情況，且頂樓為大空中花園設計，可獨有自身的綠地空間，更親近於大自然環境中。

實價登錄分析：

此區新透天案價格約莫落在三千多萬左右，因此「湖璟」成為該區的高總價建案。在建坪方面，其附近區域的透天案尚未出現能與本案堪比的大透天，最為接近的案件僅120坪，與本案最小的143坪差距20餘坪，顯本案為目前市場上較為稀少的案件。受益於鄰旁的公園規劃、澄清湖湖畔等，增進「湖璟」的休憩環境，但在鳥松區開價四千餘萬的透天，本編仍保守認為價格尚有討論空間。

湖璟評價：

未來捷運黃線鳥松站(Y3)將促進鳥松地區的生活水準，且鳥松多為高收入客群；雖然「湖璟」總體價格超過4,000萬僅能貸款6成，並不是普通上班族能夠負擔的，但其居住空間的寬闊及舒適感絕對足夠三代同堂，甚至四代同堂，並擁有隱密性佳，且寧靜的生活空間，對於某部分的族群確實能夠符合期待。整體而言，其地理位置鄰於公園旁，有大片的休憩空間，抵達澄清湖及鳥松商圈也相當便利，在生活機能屬於尚能接受的區域。