看屋筆記：高雄市鼓山區本業加賀(個案+價格分析)

閱讀重點

建案特色：
本業加賀格局分析：
實價登錄分析：
本業加賀評價：

鼓山區最令人熟識的必聯想到美術館特區及農16特區，其中有「高雄之肺」稱譽的美術館特區，受益於高雄鐵路地下化的發展，已在去年完建馬卡綠廊道，再為高雄添增一處觀光休憩亮點。鄰於鼓山區的左營區，為高雄生活機能名列前茅的指標，不管是高雄人最愛逛的漢神巨蛋、熱鬧的瑞豐夜市、三鐵共構的新左營車站，皆落在此區域，而本編將為各位分析的「本業加賀」即位於兩區域的交界處，那還有什麼其他特色及注意事項呢？一同來探討吧！

「本業加賀」外觀圖

建案特色：

大兩房房型、配車位：相對於多數市區的二房坪數約莫落在20坪初，雖然可將整體價格壓低，但房屋往往會有愈住愈小的情況，進而影響居住品質；因此本案仍採大兩房規劃，提供較為舒適的生活空間。其每戶皆有配車位，市區兩房也有配車位的並不常見，屬於相較貼心的規劃。
高雄厝設計：雖然許多人認為高雄厝陽台空間過於寬敞，但其效益除了擁有自己的小綠地花園、降低室內温度、節約能源等，對於行動不便或年長者而言，即可不需外出就能夠接觸大自然，多添增些便利性。
建材設備：全棟外觀防水、德國Yaffle軟水、鑄鋁鋼木防爆門、Yale三合一電子門鎖、80*80拋光石英磚、德匠廚具、Rinnai三機、Doris衛浴設備、國際牌暖風機，在首購建案中，屬於較為卓越的配備。

本業加賀格局分析：

一樓平面分析：

基地面積367坪，前方退縮11M，雙面臨裕興路37巷(6M寬)、裕興路37巷30弄(4M寬)，兩面臨於6F透天以及4F透天，隔裕興路37巷30弄尚有5F透天案。前方有規劃建地，但仍在協調階段中。
社區為獨棟規劃，12F/B3電梯大樓，2店面，共57戶。大廳挑高6M，公設有規劃接待大廳、交誼廳、健身房、曬被區，但總住戶較少，因此每戶分攤的公設較重，公設比偏高36.5%。
車道由裕興路37巷進出，並設有坡道平面59車位。機車位稍顯不足，須抽籤決議、另有規畫自行車車位。
出門向左走為巨蛋商圈，車程五分鐘即可抵達漢神巨蛋、瑞豐夜市、凹子底森林公園、捷運巨蛋站、新左營車站等。向右走為美術館特區，車程五分鐘即可抵達美術館特區、果貿社區、內惟夜市、蓮池潭、內惟車站。其明星學校美國學校以及明誠高中皆在5分鐘車程內，因此在生活機能便利上屬於極為發達的社區。

標準層平面分析：

每層5戶，兩部電梯，電梯戶數比1:2.5，總戶數比1:28.5，配置相對足夠。
藍色區域為二房約28~30坪，目前配置僅隔一房，可再依自身需求進行隔間。紅色區域為三房約44~45坪，目前配置僅隔二房，可再依自身需求進行隔間。
A1、A6為三面採光、A3為雙面採光，A2、A5為單面採光。且A3、A5、A6有西曬狀況需留意。
梯間有開窗，採光通風性佳。格局皆方正，無走道設計，且樑柱外推，較不影響適用空間。冷氣室外機有配置固定位置，不需佔用陽台空間。
三房以及A2有配置通用化廁所，移除廁所出入口高低差、加大出入口寬度，並設置出入口截水溝，落實居住安全，對於行動不便或者輪椅族為較貼心的設計。

實價登錄分析：

瑞豐商圈個案：

本業加賀　屋齡4年。平均成交價26.38萬/坪。近一年成交價42.3萬/坪。

時尚京城　屋齡7年。平均成交價36.24萬/坪。近一年成交價45.26萬/坪。

靜漢神　屋齡9年。平均成交價26.11萬/坪。近一年成交價33.36萬/坪。

敦園　屋齡10年。平均成交價24.45萬/坪。近一年成交價38.36萬/坪。
美術館特區個案：

美術白天鵝　屋齡2年。平均成交價30.69萬/坪。近一年成交價39.78萬/坪。

聚緣　屋齡6年。平均成交價23.68萬/坪。近一年無交易資訊。

沐之森　屋齡9年。平均成交價27.57萬/坪。近一年無交易資訊。
美術館特區附近五年內相似坪數建案價格多落於24~32之間，而鄰近於「本業加賀」的瑞豐商圈全新建案較少，新建案多落於4~5年左右，且相似坪數的建案價位約在23~30萬之間。本建案同時受益於瑞豐商圈的生活機能，且可享有美術館特區的休憩活動，可謂地理條件優異的建案。如果以同為鼓山區相比，本案較靠近於瑞豐商圈，其在食衣住行育樂方面更勝於美術館特區，且二手屋價格也約落在2開頭，以新房來說「本業加賀」價位相對合理。

本業加賀評價：

目前多數的新建案為了因應小資族的需求，逐漸以縮小坪數為策略壓低總價格，但所犧牲的往往是居住空間的生活品質，而「本業加賀」則打破現有趨勢，提供民眾適當且充足的居家空間。本案落於熱鬧且發達的瑞豐商圈，以及擁有整片綠意空間的美術館特區的交鋒處，並位於巷弄之中，亦可兼享鬧中取靜的生活。整體而言，「本業加賀」有著地理位置的優勢、生活機能方便，且坪數大的房型，但仍須留意能否接受公設比偏高的情況。