看屋筆記：高雄市苓雅區本業好漾(個案+價格分析)

在鐵路地下化完工過後，高雄市政府已逐漸拆除各大陸橋，促使道路平面化、增進行政區域之間的往來。其中，已經拆除的大順陸橋更受益甚多，過往上下班頻繁壅塞的街景已被消滅，取而代之的是暢通有序的交通道路，促進了苓雅區武廟商圈一帶與三民區之間的發展。「本業好漾」位在武廟區的熱鬧地段，但隱於巷弄內，堪稱鬧中取靜的代表作。那還有什麼其他特點呢？快讓小編帶你走一遍吧！

「本業好漾」外觀圖


 

建案特色：
 

1. 生活機能：位於武廟商圈中心，且銜接三民行政區，皆屬於熱鬧繁榮的市區，能夠滿足日常的食衣住行等需求。步行僅5分鐘即可抵達捷運橘線五塊厝站，可享高雄捷運的便利；其他附近知名地標為：武廟市場、中正技擊館、中正公園、衛武營都會公園、科工館、文化中心、國軍高雄總醫院等，皆可在10分鐘車程內到達，屬於生活機能活絡的處所。
    
2. 建材工法：為全棟防水(包括頂樓)，並採用高抗滲混泥土(HPRC)做為第二重保護。配有全棟淨水設備，避免管路阻塞淤積泥土。採筏式基礎建設，降低地基撕裂倒塌的風險。
    
3. 每戶皆有配坡道平面車位：在熱鬧市區中，二房不限高低樓層有配車位的建案並不多，因此對於小家庭，或是家庭成員不多但有轎車停放需求的民眾，屬於較為友善的規劃。
    

本業好漾格局分析：

一樓平面分析：
 

 

1. 基地面積380坪，社區為獨棟規劃，地上15樓/地下4樓。社區大廳朝向修身路，其對面小空地為私地，未來可能將興建大樓，須留意。北臨15F建築約4M棟距。東臨20F建築，退縮7M+6M寬道路+對方建築推縮3M，共計16M棟距。南相鄰4F透天，因此5F以上較不受影響。
    
2. 因安全性考量，車道由武廟路116巷進出。社區車道寬約5.5M、雙向車道，無規劃充電樁。機車則停放於一樓，且每戶一位，為露天停車場，因此不計為公設。B1樓高約4.8M、B2~B4樓高約3.1M。
    
3. 大廳挑高5.2M，公設規劃尚有交誼廳、會議室、閱覽室、KTV、Lounge Bar，頂樓為健身房、曬被區。公設比為36.5%屬於偏高，但相對來說，有較豐富的公共設施。
    
4. 附近學校：中正國小、大仁國中、道明中學
   
   鄰近知名地標：五塊厝捷運站、五塊厝公園、文化中心、科工館、中正技擊館、衛武營都會公園、凱旋公園、環球影城、大統百貨公司、國道一號
   
   醫療機構：國軍醫院、聖功醫院、民生醫院、凱旋醫院
    

標準層平面分析：


 

1.  每一層5戶，2部電梯，電梯戶數比1:2.5，總戶數比1:35，配置適當。另有2戶店面規劃。
    
2. 藍色區域為二房約27坪、紅色區域為三房約41~44坪。僅A5為二房，其餘(A1、A2、A3、A6)為三房，A5目前已完售，僅剩三人房。
    
3. 梯間有開窗。格局方正，且樑柱外推，較不影響適用空間，唯A3三人房有受其影響。
    
4. 二人房衛浴未開窗，客廳為間接光。三人房衛浴皆有開窗，且客廳為直接光，全室採光，光線及通風性佳。
    

 A1傢配圖:



有設置玄關空間可運用。主臥次臥為分離式衛浴。廚房為開方式空間，須留意油煙問題，但火爐旁邊為工作陽台，通風性佳，亦可考慮做隔間。路線規劃採動靜分離，能夠降低臥房聽見人員走動的聲音，除室外機需放置於陽台以及有西曬問題之外，A1仍需留意有路沖，不然整體格局規劃尚屬不錯。
 
A3傢配圖:



有設置玄關空間可運用。梁柱有影響使用空間。採獨立室廚房，能夠避免油煙問題。為雙面採光、動靜分離規劃，格局屬於不錯。但須留意室外機放置位置，以及東面臨20F的建築是否影響採光。
 

實價登錄分析：
 

1. 武廟商圈個案：
   
   本業好漾　屋齡4年。平均成交價25.79萬/坪。近一年成交價38.07萬/坪。
   
   沐樂　屋齡6年。平均成交價24.42萬/坪。近一年成交價35.08萬/坪。
   
   京城如意　屋齡11年。平均成交價25.01萬/坪。近一年成交價31.84萬/坪。
   
   
    
2. 文化中心個案：
   
   百達名人集　屋齡4年。平均成交價27.88萬/坪。近一年成交價40.93萬/坪。
   
   文化首馥　屋齡8年。平均成交價29.17萬/坪。近一年成交價39.34萬/坪。
   
   裡文化　屋齡11年。平均成交價26.48萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   
    
3. 武廟商圈擁有生活機能的便利，文化中心一帶則為高雄休閒遊憩的重要場所，其附近五年內新案價格分別約落在25萬及32萬。雖然略高於武廟商圈的水準價位，但生活機能，以及鄰近文化中心的特點，為新建案「本業好漾」加分不少。而鄰旁的一年建案，實價登錄約落24萬左右，與本案開價落差4萬，因此本編認為實價與開價仍有討論空間。
    

本業好漾評價：

坐擁於武廟商圈核心地帶的「本業好漾」可享有生活打理的便利性，日用品採買、日常飲食、公共運輸、高速公路、休閒場所等，皆可在10分鐘之內抵達；又位於靜巷之中，即可避免喧鬧吵雜的大街，享有寧靜的居家生活品質。但也因為處在巷弄內，鄰近的道路會較狹窄，需多加留意。整體而言，適合注重生活便利性高，且可接受寧靜巷弄社區的民眾做為參考。