看屋筆記：新北市新莊區竹城新東京(個案+價格分析)

相對於新莊頭前重劃區大部分個案，有略顯壅擠的感覺，正對萬坪頭前運動公園的竹城新東京，寬廣的視野與棟距，是許多購屋族群最想要的公園住家環境，今天就來介紹一下這個案子的特點。

建案特色：

1、頭前運動公園是重劃區最大的公園，竹城新東京整體面寬115米，大部分戶別都直接面對頭前公園，在大台北地區具稀有性。

2、29%公設比，相較於一般新建案平均32-34%公設比，較為實在。

3、離環狀線的的捷運幸福路站650公尺，走路約8分鐘，學區頭前國小300公尺、頭前國中600公尺，生活機能便利。

4、本案基地1941坪，公設規劃豐富(有禮賓廳、中庭花園、媽媽教室、SPA水池、健身房、KTV等公設)。

1. 竹城新東京個案整體分作3棟，再拆分為A-E戶別，除了C棟是單層4戶，其餘棟別都是一層2戶，3-4房58-77坪的規劃。

2. C1、C2戶約58-59坪是整個社區坪數最小的，社區唯一的三房規劃房型，B2、D1戶73坪是整個社區最大戶。

3. 黃色區塊A1、C1、C2、E2是面中庭的戶別，綠色區塊A2、B1、B2、C3、C4、D1、D2、E2戶別都是面對頭前運動公園。

4. 房屋座向上，以綠色區塊A2、B1、B2、C3、C4、D1、D2、E2戶別的座北朝南方位較佳，黃色區塊A1、C1、C2、E2為東西座向。

5. 較佳戶別以B2戶及D1戶較佳，採雙主臥設計，邊間擁有三面採光，光線充足，格局上沒有暗房空間，客餐廳空間分離，有三套衛浴設備，主浴及次主浴都有對外窗，客浴無對外窗，格局無瑕疵，主臥室面對頭前公園，次主臥面對社區中庭花園，唯獨側面與鄰棟棟距較近比較可惜，價格較高。

6. 較差戶別為E2戶，格局上無走道空間，較無空間浪費，雙主臥設計，有三套衛浴，只有次主浴有開窗，其餘主浴跟客浴皆無開窗，主臥室面對頭前公園，次主臥面對側面較為可惜，此戶別在車道上方，客戶抗性較大，價格相對其他戶別較低。

7. C3及C4戶為相似格局，C3戶較C4戶大一點，雙主臥設計，主臥室面對頭前公園，次主臥面對鄰棟側面無法看出去，有三套衛浴設備，主浴及次主浴都有對外窗，客浴無對外窗，客餐廳空間分離，C4戶因為坪數較小，客浴位置跟廚房在同一空間區塊上較為不良。

8. 本案六成的戶數都是擁有公園景觀視野。

平面圖

1. 竹城新東京開價55~56萬，平均成交行情48.57萬，最近成交面公園約在42-43萬上下，面中庭成交約在40-41萬。

2. 公園宅：

廣天廈屋齡3年，平均成交行情46.5萬，近期成交行情約在43-44萬，面公園高樓層成交約46-47萬。

上尊爵屋齡4年，之前平均成交行情54.22萬，近期成交行情約在44-45萬。

3. 非公園宅：

碧瑤峰範屋齡2年，平均成交行情37.48萬，近期成交行情約在36-38萬。

禾豐屋齡1年，平均成交行情44.25萬，近期成交行情約在40-43萬。

4. 竹城新東京跟同是公園宅的廣天廈相比，以近期成交的價格來看，價格較實惠，加上廣天廈為83-103坪總價比起竹城新東京較高許多，跟上尊爵相比價格相差不多。

5. 竹城新東京與非公園宅的碧瑤峰範、禾豐相比，以近期成交來看，碧瑤峰範成交價格較低，竹城新東京與禾豐成交價格相差不大。

6. 因為現在房市較無以往熱絡，建商方面多有讓利讓建案能順利銷售，以目前近期成交價格來看，公園宅跟非公園宅價格差距不大。

竹城新東京目前價格跟周遭非公園宅價格差距不大，現在可以用非公園宅的價格來入主公園第一排，相當來得實惠，加上以房屋保值性及未來增殖性來說，相對比非公園宅較值得參考。