看屋筆記：新北市鶯歌區森聯之王森悅(個案+價格分析)
閱讀重點
森聯之王森悅位於鶯歌鳳鳴重劃區鶯歌路，為森聯之王五案中的一案，鄰近鶯桃路商圈，步行5分鐘，採買購物生活機能方便。周遭台鐵、捷運三鶯線正在規劃中，未來交通機能會越趨成熟，以下為你介紹此案特色。
森聯之王森悅外觀圖
建案特色：
1.鶯歌路20米寬敞棟距，通風採光良好，視野不會被遮蔽。
2.防水保固5年
- 防水加強保固延長，全棟防水保固5年。
3.全齡學區，鳳鳴國小、鳳鳴國中步行5分鐘，孩子能有充足睡眠，上學不趕時間。
4.鄰近捷運三鶯線、台鐵鳳鳴站預定地，未來交通機能健全
- 大湳交流道車程4分鐘，快速上國道。
- 捷運三鶯線預定2023年完工，未來交通更加便利。
森聯之王森悅生活機能圖(3)(1).gif)
森聯之王森悅格局分析：
1.獨棟規劃，地上8層、地下3層，總戶數62戶，住戶61戶，店面1戶。
2.一層9戶，搭配兩部電梯。
3.藍色區域為24坪1+1房，+1房可以規劃和室或書房，都臨採光面。主臥有開窗，開放式廚房設計，室內無柱，方便家具擺放。
4.綠色區域為21坪、23坪2房規劃，單面採光。主次臥皆有開窗，衛浴無開窗，廚房為開放式。B1戶室內無柱，方便家具擺放。
5.紅色區域為40坪三房規劃，邊間三面採光。廊道較長，可規劃其他設計。主臥為套房式規劃，衛浴皆有開窗，獨立式廚房設計。
6.黃色區域為50坪3+1房規劃，+1房可規劃和室或書房，邊間三面採光，主臥為套房式規劃，衛浴為四件式皆有開窗，獨立式廚房設計。
森聯之王森悅邀準層平面圖
實價登錄分析：
1.鳳鳴重劃區
森聯之王森悅 屋齡5年。平均成交價25.79萬/坪。近一年無交易資訊。採不二價方式銷售。
捷市匯 屋齡4年。平均成交價22.86萬/坪。市調平均成交價格為23.5萬/坪。
豐邑日日 屋齡5年。平均成交價23.81萬/坪。市調平均成交價格為24萬/坪。
新潤幸福莊園 屋齡6年。平均成交價24.98萬/坪。近一年成交價39.56萬/坪。
2.鶯歌火車站周遭
鋒勳首邸 屋齡8年。平均成交價28.38萬/坪。近一年無交易資訊。
豐采如玉 屋齡10年。平均成交價28.46萬/坪。近一年無交易資訊。
成發居 屋齡11年。平均成交價26.34萬/坪。近一年成交價38.46萬/坪。
3.鳳鳴重劃區中小坪數新案較多，平均成交價格落在24萬/坪上下。鶯歌火車站周遭新案較少，平均成交價格落在26萬/坪上下。兩區距離約10分鐘車程，鳳鳴重劃區已有鶯桃路商圈，生活機能健全，鄰近鳳鳴國中國小，未來三鶯線與台鐵鳳鳴站完成後，預期此區域發展會更加成熟。森聯之王森悅由超過40年業界經驗的森聯機構‧森寶開發投資興建，室內格局方正，有在尋找鳳鳴重劃區內新案的可以參考看看喔。
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鶯歌火車站周遭 .jpg)
森聯之王森悅評價：
鳳鳴重劃區域內擁有鳳鳴國小國中、眾多公園，還有2022年即將完工的市立美術館，周遭鶯桃路生活圈提供日常生活機能所需。三鶯線捷運LB12鶯桃福德站（預計於112年完工），台鐵地下化鳳鳴站（預計於113年底完工），一小時北北桃生活圈即將實現。森聯之王森悅為森聯之王五案其中之一，目前(2021.1)為預售屋，若有在尋找鶯歌區新案，可以參考看看。