看屋筆記：高雄市苓雅區星玥灣(個案+價格分析)

亞洲新灣區是高雄產業轉型極為關鍵的建設，目標在於拓展高雄地區的國際地位，並打造為高雄市中心商業區。市府更是積極投入大量的資源在整頓、興建公共設施上；例如捷運環狀輕軌、流行音樂中心、大港橋等，並藉此吸引眾多國際企業進駐於此。由於目前新灣區以辦公建設為主流發展，在生活機能、日常採買等方面，仍仰賴三多商圈周遭區域，促使三多商圈成為最大贏家，就讓我們一同來認識後勢可期的「星玥灣」吧！

建案特色：

1. 地理位置：
   步行3-5分鐘即可抵達多家百貨公司、國民小學、捷運R8站。輕軌C9站、圖書總館、高雄展覽館、星光水岸公園等也皆在5分鐘車程內；不到10分鐘車程即可抵達流行音樂中心、駁二藝術特區等。未來市府也將新增捷運黃線-三多商圈站於此，即可享雙捷的便利。
    
2. 電梯配比充足：
   單層6戶且3部電梯的設計，在此地區擁有1:2的電梯配比屬於較為難得的建案，將大幅減少等候電梯的時間，尤其是在上下班、接送小孩時，更顯其特色性、方便性。
    
3. 優質配備：
   EDS制震器、美國ERIE軟水系統、英國Doulton櫥下三道淨水設備、無毒乳膠漆、LOW-E 玻璃、美標衛浴設備、美標電腦馬桶座、鍾佳衛浴4合1冷暖風機、櫻花隱藏式排油煙機、櫻花雙口瓦斯爐、Glemgas 廚下型全嵌式洗碗機、德國工藝五合一電子鎖、王冠鋁窗、新式衛浴總存水灣、7 吋影視對講機、電動曬衣架。
    

星玥灣格局分析：

1. 基地面積746坪，社區為雙棟規劃，A(前)、B(後)兩棟，社區前棟面朝三多四路、社區後棟面鄰於4F透天案，樓層愈高便能俯瞰市區景觀。地上28樓/地下5樓。
    
2. 每一層6戶，3部電梯，樓層戶數比1:2，配置適當。另有5戶店面規劃。
    
3. 社區車位規劃：三房首配平面車位，而10樓以上的兩房仍有機會配置車位。
    
4. 本案設置閱覽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、KTV、瑜伽教室、廚藝教室、Lounge Bar、多功能交誼區等25項豐富且實用的公共設施，且其公設比僅35%，價值性相對多數建案高。
    

標準層分析：
 

1. 黃色區域為二房約27~30坪、灰色區域為三房約35~39坪。
    
2. 每戶皆為雙陽台，衛浴、房間皆有開窗，可以減少家中濕氣。
    
3. 皆採獨立式廚房，可避免油煙問題。
    
4. 冷氣室外機皆有配置位置，不需佔用陽台空間，保持外觀價值性。
    
5. 四角皆為雙面採光，其餘為單面採光並透過天井輔助增添室內光線。客廳設計為直接光，採光佳，但得留意西曬狀況，以及東邊大樓建築。
    
6. A棟：
   
   每層5戶三房與1戶二房。A1、A3、A5、A6、A7為三房，僅A2為二房。
   
   樑柱有影響使用空間，需稍微留意。
   
   A1、A3、A7主臥為分離式衛浴、次衛浴則是配置浴缸。
   
   A5、A6主、次衛浴皆為分離式衛浴。
   
   A2(二房)主臥廁所無浴間，次衛浴為分離式衛浴。
    
7. B棟：
   
   每層5戶二房與1戶三房。B2、B3、B5、B6、B7為二房，僅B1為三房。
   
   樑柱皆有外推，較不影響使用空間。
   
   B2、B3、B5、B6、B7(二房)主臥廁所皆無浴間，次衛浴採分離式衛浴，無浴缸。
   
   B1的雙衛浴皆採分離式衛浴。

 
A3三房家配圖：



格局方正，採開放式大客餐廳規劃，並為直接採光，室內光線表現較佳。餐廳空間較不足，尚得注意，且相鄰的臥房空間較小，仍建議規劃為單人房、兒童房、書房等。雙臥房至公共衛浴則須經由客餐廳，行走動線需留意。房間皆有做開窗設計通風性佳，為雙面採光。無過多走道虛坪的空間，坪效不錯。

 
B5二房家配圖：



格局方正，樑柱外推，尚有規劃收納玄關。須留意廚房是否有配置電器櫃的空間。主臥房為半衛浴設計，但緊鄰公共衛浴，行走路線尚能接受。採動靜分離的規劃，能減輕臥房受到廚房聲音的干擾，也沒有過多的走道虛坪空間，坪效表現尚可。

實價登錄分析：

1. 三多商圈個案
   
   星玥灣　屋齡1年。平均成交價37.03萬/坪。近一年成交價40.88萬/坪。
   
   京城世界心　屋齡2年。平均成交價33.83萬/坪。近一年成交價41.96萬/坪。
   
   名發晶閣　屋齡9年。平均成交價32.26萬/坪。近一年成交價35.36萬/坪。
   
   聯上iHOME　屋齡15年。平均成交價27.27萬/坪。近一年成交價36.22萬/坪。
   
   
    
2. 新崛江商圈個案
   
   民生1號院　屋齡0年。平均成交價35.63萬/坪。近一年成交價38.8萬/坪。
   
   棋琴文立苑　屋齡7年。平均成交價29.88萬/坪。近一年成交價37.62萬/坪。
   
   弘力真諦　屋齡10年。平均成交價27.47萬/坪。近一年成交價34.67萬/坪。
   
   
    
3. 雖然「星玥灣」在價格上沒有突出的優勢，但為全新建案且公設配備齊全，實用性能高，為此建案略勝於相鄰建案之特點，並在生活機能上也有著相等的便利性，因此價格稍略高些尚可理解。
    

星玥灣評價：

「星玥灣」在生活機能上有著突出的優勢，能夠滿足食衣住行育樂的各種需求，且近期多數的兩房、三房新建案，公設比皆略高，但本案能夠有實用性高的公設，卻控制公設比在35%是相當值得考慮的案件。唯可惜的是西曬與東面的大樓建築，因此建議選擇東邊高樓層做為參考，因有1:2的電梯配比尚不用擔心電梯不足的疑慮。