2021-01-25
看屋筆記

看屋筆記:台北市松山區永陞鳳翎(個案+價格分析)

閱讀重點

南京東路有台北華爾街之稱,金融商業行為活絡,就業人口多,生活機能完善,這次要介紹擁有公園第一排,且鄰近台北小巨蛋的永陞鳳翎有什麼特色。

永陞鳳翎外觀圖

永陞鳳翎外觀圖

 

建案特色:

 

1.四面臨路,永久棟距:面寧安公園,側面是育達高職,在台北市難得的四面臨路基地,周圍大多為老公寓樓層不高,故視野開闊。

2.台北小巨蛋捷運站近捷運宅:距台北小巨蛋捷運站400米,走路5分鐘抵達,交通便捷。

3.建築結構強化,建材隔音加強:總樓層14樓通常用鋼筋混擬土結構(RC)即可,但此案採用純鋼骨(SC)結構,有較強的韌性,造價較高,並採用三協8+8mm膠合複層玻璃氣密窗,讓隔音效果提升。

 

永陞鳳翎一樓平面圖

永陞鳳翎一樓平面圖

 

永陞鳳翎格局分析:

 

1.樓層規劃地上14層,地下5層,標準層一層4戶,配有三台電梯,唯有一台電梯能至地下室,此案純住宅,無店面規劃,社區單純。

2.公設規劃有樓高7米9接待大廳、空中花園、交誼廳、信箱區、Lounge Bar。

3.車道規劃會經過低樓層B戶型,但有採用三協8+8mm膠合複層玻璃氣密窗,把影響降低。

4.綠色區域為三房規劃(47~57坪)

AB戶(57坪)雙面採光,面公園戶型,客餐廳空間通透,廚房採開放式瓦斯爐廚房,但有部分牆面與電梯牆相連皆會受噪音影響,三房皆有對外窗,主臥衛浴有對外窗採用四件式乾濕分離衛浴,客衛無對外窗,次臥房有連通前陽台,後陽台旁有預留室內機空間。

CD戶(47坪)雙面採光,有獨立玄關空間與採用瓦斯爐的獨立廚房,三房皆有對外窗,主臥衛浴有對外窗,客衛浴無對外窗,次臥房有連通前陽台,後陽台旁有預留室內機空間。D戶型有部分牆面與電梯牆相連皆會受噪音影響。

5.此案格局可客變合併,如AB/AC/BD戶型合併。

永陞鳳翎標準層平面圖

永陞鳳翎標準層平面圖

 

實價登錄分析:

 

台北小巨蛋商圈個案:

1.永陞鳳翎預售屋。平均成交價122.4萬/坪。近一年無交易資訊。

2.松菸墨香屋齡6年。平均成交價128.68萬/坪。近一年成交價140.59萬/坪。

3.華固名鑄屋齡5年。平均成交價192.29萬/坪。近一年成交價186.21萬/坪。

台北小巨蛋商圈個案圖

小巨蛋商圈個案圖

 

2.松山火車站商圈

忠泰繹屋齡9年。平均成交價91.91萬/坪。近一年無交易資訊。

信義川普屋齡9年。平均成交價90.93萬/坪。近一年成交價105.41萬/坪。

僑聯信義/信義斐麗屋齡6年。平均成交價102.13萬/坪。近一年無交易資訊。

松山火車站商圈圖

松山火車站商圈

 

3.松山車站商圈與台北小巨蛋商圈生活機能皆為完善,松山車站地下化後,整體商圈更現代進步,房價以市民大道分信義區和松山區逐漸拉近,台北小巨蛋捷運站商圈,金融商業行為較活絡,就業機會多元,雖然只和松山車站相差二站捷運站,價格高出許多,華固建設為知名建設,華固名鑄高於區域行情,永陞鳳翎四面臨路,離捷運站五分鐘,建材與結構較高端等等特色,所以價格高於區域行情。

 

永陞鳳翎評價:

 

永陞鳳翎位於敦化北路與南京東路交會台北小巨蛋附近,生活機能強有微風廣場,松山運動中心,長庚醫院和IKEA等等,交通便利鄰近台北小巨蛋捷運站,敦化北路往北走有松山機場與民生社區商圈,往南是東區商圈,更值得一提的事,基地四面臨路,面寧安公園,棟距大,住在城市卻不壓迫,價格較區域行情高一些,習慣敦北商圈或經濟預算充足,不妨可以考慮一下。