看屋筆記：台北市萬華區台北晶麒(個案+價格分析)

樂居實價登錄查詢次數最多的社區就是台北晶麒！

究竟是甚麼原因讓台北晶麒價格查詢如此熱絡呢？這個位於台北市萬華區的新建案，有什麼特點呢？樂居拜訪社區達人宋品汎(台北晶麒租售中心)，一起來聽他怎麼說。

建案特點：

1. 訴求公設豐富以及酒店式管理。公設除了有KTV、健身房、大劇院、頂樓泳池及空中花園以外，最特別的就是二樓設有咖啡輕食餐廳。客人來了不想煮飯，也可以到樓下用餐。

2. 鄰近龍山寺捷運站。實際從捷運站3號出口走過來，沿著康定路大約6分鐘可以到達社區。沿途幾乎都有騎樓，除了老松國小旁邊一小段沒有騎樓而已，所以下雨天也還算好走。

3. 套房出租價格近2萬；小二房租金約在2.8萬上下，中二房租金可達3萬以上。大二房或者三房租金在4萬以上，大三房租金約在5-5.5萬之間，均高於周圍行情。

台北晶麒格局分析：

1. 整個社區是一棟建築，中間以鏡面防火門隔成A/B兩棟。每棟大約都有15戶左右，三部電梯，1/2/3/4房產品都有，這樣的設計出入較為複雜。

2. 不同樓層坪數稍有不同：3-14樓(低樓層)、15-19樓(中樓層)、20-26樓(高樓層)。中低樓層差異不大，主要是高樓層有做退縮，所以20樓為露台戶、當層為12戶左右(因AB棟未對稱，戶數會稍有一點差異)。

3. 藍色區塊為套房，黃色區塊為2房產品，粉紅色為3房產品，咖啡色為4房產品。

4. 比較好的戶別都是位於邊間的產品，有雙面採光、格局較無瑕疵。

• 3-19F格局比較好的戶別是  ：A5、A6、A10、A12、B5、B10，B11。
• 20-26F格局比較好的戶別是：A5、A6、A15、B5、B10，A9、B15。

5. 內圈採光及通風都較差(A15-A18，B12-B18)，主要以套房產品為主，價格也較低。

6.外圈2房產品，除了暗廳以外，陽台需穿過房間出去，設計較為特殊，須留意。

6. 西側面康定路及北側面康定路101巷的高樓層皆有河景。(下圖北側為左手邊)

7. 圖片上方社區東側的部分，五樓以下會面對到舊公寓，棟距較近。其他部分則無棟距問題。

實價登錄分析：

台北晶麒平均成交價格是69.28萬，最新成交價格是64.22萬。對比於位於捷運站周圍的個案來說，價格相近、但距捷運站較遠。例如，離龍山寺捷運站最近的安家2MORE來看，成交行情約在63萬上下。靠近西門町捷運站的天鑽，屋齡四年，平均成交價在70萬上下，最新成交價格是67.12萬。

此外，龍山寺捷運站到西門町捷運站一帶，有許多新建案，如下圖橘色建築。例如，台北晶麒旁邊的御天下，平均成交價55萬/坪；全坤雲峰最新成交價格也只要53.5萬/坪。對比這些新建案，台北晶麒藉著低總價的優勢，單價拉得較高。

地處西門町熱鬧街區的阿曼TiT，屋齡6年，平均成交價在61萬/坪，最新成交價則來到了69萬上下。對比下來，台北晶麒成交價如果在六字頭，確實不低。

特別要注意的是，台北晶麒的好壞戶別差異很大，邊間戶別建議用比較高的價格來看待，內圈戶別的價格則要壓低。

台北晶麒評價：

單價不低、當層戶數較多、出入複雜、部分戶別平面較差是這個社區主要的問題，另外，還有近期公設點交不順的問題，需要多留意。不過近捷運、低總價，好出租，且出租投報率可達2.5%-3.5%(貸款8成情況下)，也是它吸引人的地方。如何取捨，還是可以看自己的需求而定！