看屋筆記: 士林區士林一品(個案+價格分析)

看屋筆記: 士林區士林一品(個案+價格分析)

士林一品

房屋開價
90萬/坪
公設比
34.40%
車位開價
坡道平面 / 0 萬
坪數資料
28 / 45 / 58

基本資料

士林一品位於三捷交會處核心地段,生活及交通機能十分完善,加上近期政府大力投資士林站及劍潭站的雙TOD共構案的開發及規劃,帶來更大未來軌道經濟之題材性。從大南路一側往建案觀看,可看到如書架般的外表,融入了士林的人文底蘊;從劍潭站方向觀看,呈現的是簡約的現代設計感,在此區域中相對更顯獨特。士林一品歷經15年整合近千坪基地,除了規劃近300坪的水景基地花園,僅105戶住家的低密度規劃也是一大特色。坪數規劃28-45坪2-3房,採用了豪宅等級美國進口EPS隔震系統,在居室建材的選用上也十分用心,接著就來看看士林一品還有哪些特色吧!

 

士林一品外觀圖
士林一品外觀圖


建案特點:
 

1.三捷交會: 基地步行至劍潭站僅需500米,到士林站約650米,未來串聯東西向的北環段行政中心站約700米,居三者之中,交通便利性不言而喻。近期捷運士林站TOD預計將於2023年完工,捷運劍潭站TOD也於109/10/26招開招商說明會,未來發展不容小覷。加上本案距離未來13,000坪士林紙廠文創都更園區僅距150米,成長潛力非常可觀。


士林一品 生活機能圖

 

2.近千坪大基地: 北市寸土寸金,稀有近千坪基地,僅規劃105戶住家,且規劃了近300坪中庭水景花園,居住空間舒適。
 

3.頂級隔震: 採用美國進口EPS隔震系統,為全台灣唯二住宅採用,與信義區豪宅「陶朱隱園」、美國NASA太空梭展示館、APPLE加州總部、台北表演藝術中心...等同系統,耐震係數0.32g高於北市標準0.24g,與傳統制震系統相比可大幅有效降低地震搖晃度。
 

4.日系精品配備: 整體居室選材注重健康及安全性及環保,採用Panasonic健康廚具、主浴採用Panasonic科技免治馬桶;窗戶選用針對台灣颱風型氣候環境設計,具備高水密、氣密性之日本三協氣密窗「STG系列」,另外全棟全戶採當層當戶排氣,搭配三菱重工空調的全屋空氣活化機及TOTO陶瓷五金系列等,算是滿用心的規劃。

 

建案平面分析:
 

1.基地面積994.48坪,規劃了300坪水景花園,建案綠覆率高達62%,其中包含楓樹與櫻花等多種植栽。
 

2.住戶主要出入動線與車道規劃於進出較單純的小西街,車道採雙向進出,社區共配有168個坡道平面車位,車配比高達1:1.33,在寸土寸金的士林區更顯價值。
 

3.一樓挑高7.5米大廳,3樓規劃整層約190坪人文質感全齡化公設,包含吧檯交誼區,棋藝室,健身房,瑜珈教室、親子活動室、書香閱覽室、影音娛樂室等,滿足全家人的休閒需求。

 

一樓平面圖

 

4 .標準層一層六戶三部電梯,規劃28~45坪2~3房,目前2房已近售罄。
 

標準層平面圖
標準層平面圖


5.黃色區塊為28坪2房,可彈性規劃至2+1空間,格局方正好規劃,無暗房暗廳問題,在總價帶上相對有優勢。目前此房型已近完銷。
 

6.綠色區塊為45坪3房,雙面採光,採對稱式設計,兩間格局相似,格局上採大面寬設計,總面寬高達13米,搭配面寬約3米5大片落地窗廳及前陽台,客廳及三間主次臥皆在採光面上,光線充足,餐廳走道位置也可視需求有彈性+1工作室或書房。獨立式廚房設計,油煙不外溢。三間標準雙人房,主臥更為加大雙人床空間。A7戶別面中庭,低樓層可賞中庭綠意。
 

7.藍色區塊為45坪3房,雙面採光,此房型與另一45坪相比,此房型格局接近正方形,南北座向之3房2廳、2衛浴、雙陽台,獨立玄關+大收納空間,客餐廳空間也可彈性隔+1空間做功能性規劃,空間運用上因為無廊道,使用坪效佳。
 

A7傢配圖


 

A5傢配圖

 

實價登錄分析:

 

1.捷運劍潭站個案: 

士林一品 預售屋。開價90萬/坪起。

圓山凡登 屋齡12年。平均成交價82.9萬/坪。近一年成交價87.93萬/坪。

圓山官邸 屋齡12年。平均成交價82.85萬/坪。近一年成交價81.63萬/坪。

宏盛北美館 屋齡22年。平均成交價75.96萬/坪。近一年成交價84.81萬/坪。

鄉林層峰 屋齡12年。平均成交價83.91萬/坪。近一年成交價75.9萬/坪。

 

2.捷運士林站個案:

云硯 屋齡1年。平均成交價92.53萬/坪。近一年成交價92.95萬/坪。

圓山帝標 屋齡9年。平均成交價82.08萬/坪。

隱士林 屋齡14年。平均成交價91.62萬/坪。近一年成交價81.97萬/坪。

鄉林陽明 屋齡11年。平均成交價86.11萬/坪。近一年無交易資訊。

 

3.捷運士林站與捷運劍潭站生活圈,兩者距離及生活圈範圍都十分接近,區域中可供開發的土地不多,過去10年新建案相對稀少。近期因政府推動士林再生計劃,預計將士林在打造結合文創、運輸、購物、教育與觀光重心,加上北環段預計於2021年動工,未來將串聯文湖線西接機捷線。士林區此地段未來無論政府建設、民間資金投入或消費就業,將處噴井式成長。

 

捷運劍潭站

 

捷運士林站

 

結論:


士林一品有著市心難得一見的近千坪基地,位於三捷交會之中心點,未來還有雙TOD案與士林科技園區及士林紙廠文創園區等議題,都將為此區域帶來新的發展動力。而此次士林一品不論在隔震或是建材使用上都可以看到其用心之處,有預計在士林區找新建案的朋友,不妨可以參考看看士林一品的規劃。

 

 

更新時間 2021/01/01
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