看屋筆記：台北市中山區台北1號院(個案+價格分析)

中山區為台北市的精華區、開發較早，商業聚集繁榮。中山北路沿線有許多星級旅館與精品店面，林森北路則是知名的風化區，中山足球場及臺北市立美術館則為區內地標建築 。此外，南京商圈也聚集許多金融機構、A級廠辦與百貨公司。這次介紹的個案是位於新生北路上，面對林森公園的豪宅個案，台北1號院。

建案特色：

1. 面對林森公園，永久棟距與景觀俱佳。

2. 中山區精華地段。

3. 李天鐸大師外觀設計。

台北1號院格局分析：

建案為雙併設計，坪數分別為117坪與123坪，規劃戶數為38戶。因為雙併設計，所以每戶都有三面採光。下面是家俱配置圖參考，實際交屋會是毛胚屋。

豪宅基本配置有設計。包括主僕動線分離、雙主臥、內外廚房、深陽台、第二門廳等。123坪型的戶別採光面較寬，條件較佳。

117坪型

123坪型

實價登錄分析：

除了台北1號院以外，同樣面對林森公園的新建案為頂高豪景，在林森公園南面，屋齡2年，平均成交價每坪是134.93萬，最新成交價格是去年1月成交的147.12萬。另一個建案是位在公園西側的燕庭，屋齡8年，樓高7樓採7戶規劃，目前實價登錄僅有1戶的出售資料，每坪價格是110.76萬元。同樣位在公園西側的建案還有天府大廈，因為屋齡已達40年，因此不予參考。最後是位於北面的四季芳庭，屋齡28年，平均成交價格是62.08萬，最新成交價格落在60.44萬元。

根據樂居整理之實價登錄資料，台北1號院平均成交價格是100.64萬，已經低於頂高豪景。不過根據蘋果新聞，藝人黃子佼去年成交價格落在每坪94萬之譜；再加上興富發清理餘屋效應，價格應該有機會再破新低。

台北1號院評價：

台北一號院主要訴求就是面對林森公園，兼具商業機能與景觀，不過缺點就是前面的新生高架道，因此價值性會低於南北向的頂高豪景。不過重點在於業主的議價空間大，有實力的朋友可以參考看看。