看屋筆記：高雄市苓雅區鳳凰頌(個案＋價格分析)

有媒體調查在地老高雄人最喜歡哪個區域，最後由文化中心奪冠，在建國路、五福路一帶生活機能佳，近武廟商圈、綠地多有北凱旋公園和彩虹公園，且未來還有輕軌通過，加上學區完整，鄰近文化中心、科工館和衛武營；難怪在地老高雄人會這麼喜歡這一區塊，而這區域也因為發展成熟，土地稀有，隆大營建整合1035坪大基地，推出換屋為主力的超高大樓鳳凰頌，讓我們一起來看看到底哪裡厲害吧。

鳳凰頌外觀圖

建案特色：

1. 格局規劃佳，2房雙衛浴大主臥、3房大起居空間；標配蒸烤爐、四合一電子鎖。
2. 隆大建設品牌，付款輕鬆，定簽8%、工程期0付款。
3. 地點精華，近武廟商圈生活機能佳、近捷運橘線O7、O8站，未來還有輕軌C31預定站。

鳳凰頌格局分析：

1. 一樓平面圖

鳳凰頌基地面積1035坪，雖然是狹長型，但在這個地段很少有這麼大的基地，規劃2棟19F/B3的高雄厝超高大樓，共214戶住家，一樓另有8戶店面透天。公設比34.8，公設完善多集中在一樓，出入主要經由武廟路，規劃5米5雙車道，設有113格平面、135格機械車位，平面車位有預留充電樁管線。

2.標準層

鳳凰頌分為A、B兩棟，A棟以兩房為主、B棟全三房，單層6併2梯，全棟配IH爐，另外也都配有蒸烤爐和四合一電子鎖(多加了手機解鎖功能)是較特別的地方。

2房2衛浴28-44坪（藍色）基本都是2+1房的設計，大主臥規劃、明亮採光、雙衛浴，加上起居空間寬廣，格局很不錯，但是狹長型的空間規劃起來需多花心思，需注意A3、A5只有單面採光，衛浴都沒開窗。而最小坪數的A7，只能做2房但一樣有2衛浴，這間坪數最小且有高雄厝陽台，在意室內坪數的要特別留意一下。A1是最大坪數房型，採光佳空間充足，有三個陽台，其中一個是整棟最大的高雄厝陽台，喜歡陽台戶外感的可以優先選擇。

3房2衛2陽台32-43坪，雙採光（黃色），格局坪效好、採光佳，沒有多餘的走道浪費空間，B1、B2為區隔公私領域有長走道，B2、B7另外有高雄厝大陽台。面武廟路的戶別在特定時間車流量會較大，可能會有噪音問題，建議可優先選擇高樓層。

實價登錄分析：

1.道明中學周邊

鳳凰頌 屋齡2年。平均成交價29.17萬/坪。近一年成交價40.57萬/坪。
鳳凰綻 屋齡3年。平均成交價26.73萬/坪。近一年無交易資訊。
 

2.文化中心一帶

百達名人集 屋齡3年。平均成交價27.88萬/坪。近一年成交價40.93萬/坪。
永信天睦 屋齡6年。平均成交價27.43萬/坪。近一年無交易資訊。
裡文化 屋齡11年。平均成交價26.48萬/坪。近一年無交易資訊。

3.中正路一帶

幸福O8 屋齡3年。平均成交價26.05萬/坪。近一年成交價40.69萬/坪。
沐樂 屋齡6年。平均成交價24.35萬/坪。近一年成交價34.69萬/坪。
築人間 屋齡11年。平均成交價24.79萬/坪。近一年成交價38.01萬/坪。

4.鳳凰頌基地附近建案多是50坪以上大坪數，開價27萬起雖高於附近行情，但總價卻低於一旁的豪宅。如果要找相同坪數，上一期的鳳凰綻開價26萬起，差異不大；但如果相比6年新古屋築人間會發現價格跳很快，另一個原因也是隆大的建案價格稍高。如果要找換屋，往大仁國中方向走（中正路一帶）價格會逐漸降到平均成交23萬/坪。雖然生活圈差異不大，坪數差不多，不同案子每坪價差可以到4萬。

鳳凰頌評價：

鳳凰頌格局好採光佳，２房的大臥室和雙衛浴規劃吸引人，３房沒有多餘的走道，加上住商分離、環境單純；雖然價格稍高，且部分衛浴沒開窗，全棟只有IH爐，2房只配單口爐，對換屋族來說似乎不太足夠，另外如果在意機械車位的也要特別注意，能否購買平面車位。但是區域地段可以說清一色大坪數，相較之下規劃中坪數換屋的鳳凰頌，可說是緊抓市場真空帶，加上未來輕軌議題，網路上很多人分享價格不好談喔~