看屋筆記：高雄市鳳山區棋琴21重奏(個案＋價格分析)

鳳山一直是高雄居住人口前幾名多的行政區，且在舊市區附近，可以推新案的腹地少，但發展成熟生活機能佳，交通方便除了國道、88快速道路還有橘線捷運。崑庭建設的棋琴21重奏位在鳳山和大寮的交界處，鄰近鳳山國中捷運站，步行只要5分鐘，一起來看看兼具機能和交通的稀有鳳山首購宅。

棋琴21重奏外觀圖

建案特色：

1. 鳳山舊市區稀有推案，距離鳳山國中捷運站走路約5分鐘。
2. 首購規劃正兩房；2房+車位總價600萬有找。
3. 衛浴全開窗，標配有SPA淋浴柱、獨立洗手台以及每戶獨立濾水器。

棋琴21重奏格局分析：

1.    一樓平面圖

棋琴21重奏基地面積約537坪，臨兩條10米路，東福街與東福街14巷；規劃一棟15F/B4電梯大樓，共182戶住家、2戶店面；公設實用沒有多餘的設施，公設比稍高36.8%，管理費每坪65元。車道規劃5米5雙向，並有94格平面和70格機械車位。

棋琴21重奏基地在舊市區位置精華，距離鳳山國中捷運站步行約5分鐘，且學區完整，生活機能佳，但也因此附近街道較狹小雜亂，景觀多是舊透天或公寓；建議最好可以直接選擇6樓以上，較能避免影響。

2.    標準層

雖然只有一棟，但標準層分2區管理，分別是3房4併2梯；2房9併2梯。總共是13戶一層，聽起來很多但分區管理後，3房的區域沒什麼問題，2房區域就需要注意電梯等待時間。以首購來說標配中規中矩；另外崑庭建設的衛浴有較特別的規劃，會將洗手台和衛浴分離，可以區分使用空間，減少等待時間，淋浴間的SPA淋浴柱和每戶獨立濾水器也是一大特色。

2房1衛1陽台24-28坪，雙採光(紫色)，2房都是長方形格局，因此都有長走道，除了邊間戶，客廳多是透過工作陽台進來的間接採光，會較昏暗；但是在這取捨下，室內房間採光都不錯且空間充足，部分還有雙面採光。2房可以優先選擇D1、B5戶型，客廳有直接採光，一間房間雙採光，還有獨立廚房和小玄關，相對起來格局更好。

3房2衛2陽台32-41坪，雙採光(紅色)；3房A3、A5房型是三角形，相較起來坪效不錯，沒有走道空間；但是客廳採光就較差，且A3主臥格局不方正，會較受限制、A5則是陽台和其中一間臥室不規則，需要注意。A1、A2格局方正，採光佳，有4件式浴缸標配，起居空間充足，但也有不少走道空間。兩間互相對稱，差別在A1主臥多一個陽台、且整個房型做到3面開窗，通風採光較好。

實價登錄分析：

1.鳳山國中生活圈

棋琴21重奏 屋齡5年。平均成交價19.51萬/坪。近一年無交易資訊。
鋭揚捷仕堡 屋齡3年。平均成交價21.88萬/坪。近一年成交價28.65萬/坪。
京城鳳翔 屋齡4年。平均成交價18.76萬/坪。近一年成交價30.03萬/坪。
綠氧森仰森館 屋齡9年。平均成交價19.67萬/坪。近一年成交價26.22萬/坪。
吉隆天森 屋齡8年。平均成交價20.06萬/坪。近一年無交易資訊。

2.鳳山舊市區

鳳山臻邸 屋齡6年。平均成交價21.62萬/坪。近一年無交易資訊。
富邦大無疆EFH棟 屋齡5年。平均成交價20.55萬/坪。近一年成交價29.7萬/坪。
COCO HOME 屋齡9年。平均成交價21.37萬/坪。近一年成交價32.84萬/坪。

3.鳳山舊市區人口稠密，這裡的剛性需求強，房屋加車位；只要2房總價在800萬內、3房總價在1000萬左右，銷售速度都很快，像是COCO HOME，當初3個月完銷，但是富邦大無疆，最低開價23萬起，剛開始銷售的時候總價高於區域行情不少，使得銷售較慢。

鳳山國中生活圈一帶，近年推案不多，尤其近捷運的生活圈只有換屋為主的吉隆天森，平均成交價約19萬，但坪數大，總價帶約1500萬，高於附近主流需求行情。前陣子完銷的銳揚傑仕堡、以及目前在售的棋琴21重奏以首購為訴求的低總價產品，單坪19-24萬符合在地行情，吸引鳳山、大寮以及屏東的首購族青睞。

棋琴21重奏評價：

鳳山國中生活圈和鳳山舊市區，開車只需５分鐘，二者的生活圈可以說是串聯在一起的，向南有88快速道路和高屏大橋，因此棋琴21重奏主要客層是鳳山、大寮、屏東區域的首購族。另外國城建設的「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都市更新案」2024年才會完工；這個區域久未推案，加上未來指標案還有一段時間才會推出，棋琴21重奏可以很好的彌補區域首購的剛性需求，雖然有些格局不理想，但位置精華、總價合理，會是區域首購族的不錯選擇！