看屋筆記:苓雅區頂誠藏裕(個案+價格分析)

看屋筆記:苓雅區頂誠藏裕(個案+價格分析)

頂誠藏裕

房屋開價
25萬/坪
公設比
35.8%
車位開價
坡道平面 / 175 萬
坡道平面 / 200 萬
坪數資料
31 / 37 / 40 / 45

基本資料

  • 地址: 明德街、河南路口
  • 總戶數:57戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:13
  • 公設比:35.8%
  • 管理費:70元/坪/月
  • 車位類型:坡道平面
  • 車位數量:73
  • 基地面積:442坪
  • 土地使用分區:住4
  • 建案規劃:住宅,店面
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:頂誠建設
  • 營造公司:國雋營造
  • 建築設計:朱文明
  • 預計完工日:2021年12月
  • 坪數資料:
    3房 31/37/40/45坪

高雄苓雅區文化中心一帶,地理位置精華,文化氣息濃厚,周圍環繞衛武營兩廳院、文化中心、科工館,且鄰主要幹道三多路、中正路以及國道一號,大眾交通便利,有捷運技擊館、五塊厝站,因此周邊商圈林立,生活機能佳。這次要介紹的頂誠藏裕不只地點精華,建材也有獨特之處,一起來看看有那些特別的地方吧!
 

頂誠藏裕外觀圖


特點

 

  1. 高雄厝陽台錯層,垂直森林設計外觀特殊,雨遮不計坪;5米7獨立車道
  2. 公設通道規劃佳,梯間開窗多,明亮通風好,還有特殊天井規劃讓B3不悶熱。
  3. 標配建材CP值高,室內配有耐磨木地板和隔音墊、玄關特別配置安格拉珍珠大理石、標配BOSCH洗碗機、鋼木門還配有隔音橡膠條。


建案平面分析

 

1.一樓平面圖

 

頂誠藏裕基地為長方型且面積不大僅442坪,規劃一棟13F/B3電梯大樓,共53戶住家、4戶店面;一樓有退縮騎樓空間,並不強調豪華大器,公設簡單實用,管理費每坪70元。5米7獨立雙車道,由明德街進出,車位全平面規劃73格、機車位91格,且有特別做側開的通風天井,幫助地下室通風,同時雨水也不會灌進去。

頂誠藏裕標配建材佳,全棟瓦斯、衛浴全開窗,室內配耐磨木地板+隔音墊、玄關還特別用安格拉珍珠大理石鋪設,以異材質來區隔空間,大門採用木鋼門外,還配有下降條隔音、廚房標配CP值很不錯,有林內倒T型抽油煙機和BOSCH洗碗機。

 

2.標準層

 

頂誠藏裕標準層5併2梯,現場表示均質3房31-45坪,但除了A1戶外其餘戶別都須自己再隔間。梯間設計用心,開窗多採光好通風佳;外觀的一大特色垂直森林,是利用每層景觀陽台位置在客廳或主臥的不同,製造出的錯落感。

因為都可以規劃到3房,另外用邊間做區分; 
單採光(藍色)3房1衛2陽台31坪,嚴格來說應該是2+1房,因為衛浴只有一套,7樓以上會有1.5套衛浴(多一套洗手台和廁所);坪效佳,多的空間建議開放式設計,才不會影響客廳採光,需注意冰箱擺放位置。

雙採光(紅色)3房2衛2陽台37-45坪,都有玄關空間,A6坪效佳沒有走道,第3個房間需要自己隔、A5第3間房有更多規劃彈性、景觀陽台更大,需注意走道較長。最大坪數的A1有3採光,且有較寬廣的玄關,全實牆3房起居空間充足,採光很好,但起居空間的配置和廚房隔間,需多花心思要多留意。

 

實價登錄分析

 

1.河南路一帶(技擊館後方)

頂誠藏裕 預售屋。開價25萬/坪起。
玉鎮玉林 預售屋。開價27萬/坪起。
小森峻 預售屋。開價25萬/坪起。
集泰雅馥 屋齡1年。平均成交價25.99萬/坪。近一年成交價25.99萬/坪。

 

2.中正路一帶

鳳凰綻 預售屋。開價26萬/坪起。
中正O8 預售屋。開價27萬/坪起。
幸福O8 預售屋。開價23萬/坪起。

 

3.文化中心一帶

百達名人集 預售屋。開價32萬/坪起。
永信天睦 屋齡0年。平均成交價26.19萬/坪。近一年成交價26.19萬/坪。
文化首馥 屋齡2年。平均成交價27.48萬/坪。近一年成交價30.24萬/坪。

 

4.這三區的房市不同,推出的產品也有很大的差異;像是中正路一帶主要是小坪數產品,靠近主幹道和捷運站,主力產品總價帶在700-1000萬左右、河南路一帶(技擊館後方),多數是換屋,主力產品為中坪數38-50坪,總價帶約1500上下、文化中心周邊則有不少大坪數豪宅,總價在1800萬以上。因此不同需求的族群會鎖定不同區域;以換屋族來說頂誠藏裕 價格符合區域開價,在相同價格下有較好的建材和標配,是個cp值不錯的選擇。

 

評價

 

頂誠建設以往的建案多是大坪數豪宅;頂誠藏裕是他們第一場換屋中坪數,開價符合區域,如果你也剛好喜歡他付的建材和標配是個不錯的選擇,有不少是針對隔音做加強的建材,可以感受到豪宅注重隱私和生活品質的規劃。但如果你是喜歡景觀的需要注意一下,因為位置在環帶公園的末端,只有A6、A5有較好的視野,要不然看出去還是附近老房子唷。

更新時間 2020/11/16
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