看屋筆記：高雄市苓雅區頂誠藏裕(個案＋價格分析)

高雄苓雅區文化中心一帶，地理位置精華，文化氣息濃厚，周圍環繞衛武營兩廳院、文化中心、科工館，且鄰主要幹道三多路、中正路以及國道一號，大眾交通便利，有捷運技擊館、五塊厝站，因此周邊商圈林立，生活機能佳。這次要介紹的頂誠藏裕不只地點精華，建材也有獨特之處，一起來看看有那些特別的地方吧！
 

頂誠藏裕外觀圖

建案特色：

1. 高雄厝陽台錯層，垂直森林設計外觀特殊，雨遮不計坪；5米7獨立車道。
2. 公設通道規劃佳，梯間開窗多，明亮通風好，還有特殊天井規劃讓B3不悶熱。
3. 標配建材CP值高，室內配有耐磨木地板和隔音墊、玄關特別配置安格拉珍珠大理石、標配BOSCH洗碗機、鋼木門還配有隔音橡膠條。

頂誠藏裕格局分析：

1.一樓平面圖

頂誠藏裕基地為長方型且面積不大僅442坪，規劃一棟13F/B3電梯大樓，共53戶住家、4戶店面；一樓有退縮騎樓空間，並不強調豪華大器，公設簡單實用，管理費每坪70元。5米7獨立雙車道，由明德街進出，車位全平面規劃73格、機車位91格，且有特別做側開的通風天井，幫助地下室通風，同時雨水也不會灌進去。

頂誠藏裕標配建材佳，全棟瓦斯、衛浴全開窗，室內配耐磨木地板+隔音墊、玄關還特別用安格拉珍珠大理石鋪設，以異材質來區隔空間，大門採用木鋼門外，還配有下降條隔音、廚房標配CP值很不錯，有林內倒T型抽油煙機和BOSCH洗碗機。

2.標準層

頂誠藏裕標準層5併2梯，現場表示均質3房31-45坪，但除了A1戶外其餘戶別都須自己再隔間。梯間設計用心，開窗多採光好通風佳；外觀的一大特色垂直森林，是利用每層景觀陽台位置在客廳或主臥的不同，製造出的錯落感。

因為都可以規劃到3房，另外用邊間做區分； 
雙採光（藍色）3房1衛2陽台31坪，嚴格來說應該是2+1房，因為衛浴只有一套，7樓以上會有1.5套衛浴（多一套洗手台和廁所）；坪效佳，多的空間建議開放式設計，才不會影響客廳採光，需注意冰箱擺放位置。

三採光（紅色）3房2衛2陽台37-45坪，都有玄關空間，A6坪效佳沒有走道，第3個房間需要自己隔、A5第3間房有更多規劃彈性、景觀陽台更大，需注意走道較長。最大坪數的A1有3採光，且有較寬廣的玄關，全實牆3房起居空間充足，採光很好，但起居空間的配置和廚房隔間，需多花心思要多留意。

實價登錄分析：

1.河南路一帶(技擊館後方)

頂誠藏裕 屋齡4年。平均成交價27.77萬/坪。近一年無交易資訊。
玉鎮玉林 屋齡4年。平均成交價25.49萬/坪。近一年無交易資訊。
小森峻 屋齡5年。平均成交價23.28萬/坪。近一年無交易資訊。
集泰雅馥 屋齡6年。平均成交價26.32萬/坪。近一年成交價36.92萬/坪。

2.中正路一帶

鳳凰綻 屋齡3年。平均成交價26.73萬/坪。近一年無交易資訊。
中正O8 屋齡3年。平均成交價29.58萬/坪。近一年成交價44.05萬/坪。
幸福O8 屋齡3年。平均成交價26.05萬/坪。近一年成交價40.69萬/坪。

3.文化中心一帶

百達名人集 屋齡3年。平均成交價27.88萬/坪。近一年成交價40.93萬/坪。
永信天睦 屋齡6年。平均成交價27.43萬/坪。近一年無交易資訊。
文化首馥 屋齡8年。平均成交價29.17萬/坪。近一年成交價41.69萬/坪。

4.這三區的房市不同，推出的產品也有很大的差異；像是中正路一帶主要是小坪數產品，靠近主幹道和捷運站，主力產品總價帶在700-1000萬左右、河南路一帶(技擊館後方)，多數是換屋，主力產品為中坪數38-50坪，總價帶約1500上下、文化中心周邊則有不少大坪數豪宅，總價在1800萬以上。因此不同需求的族群會鎖定不同區域；以換屋族來說頂誠藏裕 價格符合區域開價，在相同價格下有較好的建材和標配，是個cp值不錯的選擇。

頂誠藏裕評價：

頂誠建設以往的建案多是大坪數豪宅；頂誠藏裕是他們第一場換屋中坪數，開價符合區域，如果你也剛好喜歡他付的建材和標配是個不錯的選擇，有不少是針對隔音做加強的建材，可以感受到豪宅注重隱私和生活品質的規劃。但如果你是喜歡景觀的需要注意一下，因為位置在環帶公園的末端，只有A6、A5有較好的視野，要不然看出去還是附近老房子唷。