看屋筆記：高雄市楠梓區銳揚天鵝堡(個案+價格分析)

82期重劃區屬於高雄重劃區中較為小巧的重劃區，區域面積只有10.66公頃，此重劃區鄰近都會公園捷運站及楠梓火車站，提供休憩與交通的便利。由於該區擁有眾多就業機會，以及市區房價逐漸攀高，使人口外移至楠梓周遭，並成為高雄人口成長第二多的行政區域，也因為地價基期較低等因素，是首購推案的一級戰區；尤其近年繁多建商搶購楠梓的土地，地價也因此逐步上揚，使82期重劃的完整腹地更顯稀有，而本次則要來看其中的指標案「鋭揚天鵝堡」。

鋭揚天鵝堡外觀圖
 

建案特色：
 

1. 獨立公設會館: 提供豐富多元的休憩設施，享有15項休閒公設，滿足健身、練琴、親子時間、影音娛樂，還有Lounge Bar跟廚藝教室等規劃，讓即使是疫情期間，也可不必外出即可享得多元設施；並且與住宅區分離，不影響住戶居住品質。
    
2. 完整保固: 提供"終身"房屋維修健檢、每年歲末維修、免費油漆修補、2年頂級VIP呵護、為相當有誠意的保固規劃，使居住品質更受保障。另額外延長設備保固至3年、防水保固至5年，以及主結構保固長達25年，皆高於市面上一般的保固規劃。
    
3. 優質配備: 全室隔音地板，有效隔音達17分貝以上，提供更寧靜的居家環境，並且規劃全棟式淨軟水系統，水錘吸收器，智能雲管家，正壓住宅防護系統等，助於提升整體居住品質。

銳揚天鵝堡格局分析：

鋭揚天鵝堡生活機能圖


 

1. 平時生活機能仰賴惠民商圈，附近還有德賢商圈、站前商圈、土庫商圈，未來德民路橋拆除及鐵路地下化工程完工後，82期重劃區將融合附近商圈成一個大商圈。
    
2. 學區為楠梓國小、楠梓國中，皆在五分鐘車程範圍內，目前是總量管制學校，如有學區考量可以參考。
    
3. 區域中惠民公園可供平時休閒運動去處，車行五分鐘可達都會公園，可享有百頃綠地。
    

基地出入示意圖


 

1. 鋭揚天鵝堡基地面積為2343坪，並且呈現為L型。三面臨路，分別為惠正街、惠義街、惠智街，目前周遭尚無高大建築，棟距寬敞。
    
2. 社區採7棟規劃，13F/B3超高電梯大樓，6戶店面，26戶辦公室，444戶住戶 ，共規劃476戶。
    
3. 車道出入口從惠義街進出，車道寬度共約10.5米，其中汽車車道約為7.6米雙向進出，機車為2.6米獨立進出口。
    
4. 目前在楠梓溪的兩側正規劃水岸廊道綠美化工程，建物臨惠義街這側可以享有綠化美景與永久棟距，臨惠智街的戶別由於臨德民路橋較近，平日的噪音與空氣品質可能會稍微影響，選擇上可以留意，至於惠正街這側，有部分戶別面對壘球場，可以享有永久棟距，也是不錯的選擇。
    
5. 規劃有2房(22~29坪)228戶，2+1房(32坪)24戶，3房(31~40坪)192戶。社區全設置為平面式車位，共規劃430個，機車位則配置506個。
    
6. 82期重劃區也有人稱做雙軌特區，位於台鐵和捷運路線之間，臨近捷運都會公園站，基地位置步行7分鐘內可達，此外此區被後勁溪、鐵路和德民高架橋區隔，有自成一區的感覺，整區出入以惠誠街、惠心街為主。此外，該區域中有一機車便道通往楠梓區公所，可以快速通往站前商圈。

D2傢配圖：
 

整體格局方正。廚房為開放式設計，須留意油煙狀況，有規劃電器櫃空間，廚房空間尚可接受。客廳為間接採光、衛浴採三合一乾濕分離式，尚須留意室內濕氣狀況。雙臥房皆有開窗，採光效果不錯。鄰廚房的臥房空間較小，建議規劃為單人房、書房、工作室等。
 

D1傢配圖：



進門後可規劃為玄關空間，全室皆有開窗，通風性及採光效果表現不錯。廚房雖然有規劃電器櫃空間，但仍須留意擺放位置。格局規劃則採動靜分離式，使臥房可減少受到客餐廳聲音的影響，為出色的格局規劃。次衛浴則將洗手台獨立，可降低遇到早晨搶廁所的情形。前陽台則規劃為高雄厝陽台，享有寬敞舒適的獨立室外空間，有助於放慢生活步調。
 

實價登錄分析：

1. 82期重劃
   
   鋭揚天鵝堡 屋齡2年。平均成交價20.2萬/坪。近一年成交價35.68萬/坪。
   
   漾CITY-NO2 屋齡3年。平均成交價19.02萬/坪。近一年成交價35.32萬/坪。
   
   太子學 屋齡4年。平均成交價18.17萬/坪。近一年成交價34.72萬/坪。
   
   

2. 橋頭新市鎮
   
   欣橋之心 屋齡4年。平均成交價17.95萬/坪。近一年成交價36.56萬/坪。
   
   巴黎行旅 屋齡5年。平均成交價16.28萬/坪。近一年成交價26.24萬/坪。
   
   京城森遠 屋齡2年。平均成交價19.05萬/坪。近一年成交價38.16萬/坪。
   
   

3. 捷運都會公園站
   
   Hi協勝發 屋齡5年。平均成交價17.98萬/坪。近一年成交價38.28萬/坪。
   
   和紘捷運棧 屋齡4年。平均成交價16.28萬/坪。近一年成交價33.36萬/坪。
   
   國城MRT 屋齡9年。平均成交價19.89萬/坪。近一年成交價32.83萬/坪。
   
   漾CITY 屋齡5年。平均成交價16.82萬/坪。近一年成交價33.65萬/坪。
   
   
    
4. 鋭揚天鵝堡堡開價20萬起，符合82期重劃區周邊新案開價，附近如橋頭新市鎮、捷運都會公園站，新案平均成交約17-19萬。周邊房價差異不大，唯生活機能不一，如注重未來發展性，可優先選擇重劃區，還有更多可開發土地，房價增值空間較多。

銳揚天鵝堡評價：

高雄目前只有3場建案有規劃獨立公設會館，其中兩場是高總價建案都廳苑和城揚御廳苑，鋭揚天鵝堡是唯一首購也擁有獨立公設會館的標的，但也因此公設比顯偏高，達37%。此外，目前82期重劃裡面生活機能需仰賴鄰近商圈，且鄰近德民陸橋，車流量較大有交通噪音和空氣品質的問題，另一點則是中油橋頭油庫，雖然近期已確定將重新整治，並開始執行，但在意的人仍得留意。

整體而言，20萬/坪的小宅有全平面車位、全室隔音地墊、9米獨立車道等出色條件，且亦有建商保證終身房屋維修健檢和歲末補漆，為CP值相當不錯的建物！如果以上仍對鋭揚天鵝堡有興趣，不妨實地參觀看看，說不定你會有進一步的見解唷~