看屋筆記:楠梓區銳揚天鵝堡(基地+實價登錄分析)

看屋筆記:楠梓區銳揚天鵝堡(基地+實價登錄分析)

鋭揚天鵝堡

房屋開價
19萬/坪
公設比
37.0%
車位開價
坡道平面 / 0 萬
坪數資料
22 / 26 / 32 / 36 / 39 / 39 / 41

基本資料

  • 地址: 惠智街、惠正街口
  • 總戶數:476戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:13
  • 公設比:37.0%
  • 管理費:60元/坪/月
  • 車位類型:坡道平面
  • 車位數量:430
  • 基地面積:2344坪
  • 土地使用分區:住3
  • 建案規劃:住宅,店面,商辦
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:鋭揚建設
  • 營造公司:力洋營造
  • 建築設計:原東聯合
  • 預計完工日:2023年底
  • 坪數資料:
    2房 22/26/31.5/36坪
    3房 38.5/39/41坪

82期重劃區屬於高雄重劃區中較為小巧的重劃區,區域面積只有10.66公頃,此重劃區鄰近都會公園捷運站及楠梓火車站。高雄楠梓因為工作機會、人口北移、地價等因素,是首購推案的一級戰區,推案量都是高雄前幾名,尤其近年如高雄大學、土庫、捷運站周邊等土地越來越少,地價也逐步上揚。82期重劃的完整腹地更顯稀有,這次要來看其中的指標案鋭揚天鵝堡

 

銳揚天鵝堡外觀圖

銳揚天鵝堡外觀圖

 

建案特點
 

  1. 完整公設: 獨立公設會館,享有15項豐富公設且與住宅區分離,不影響住戶居住品質。
     
  2. 完整保固: 終身房屋維修健檢、每年歲末維修、免費油漆修補、2年頂級VIP呵護、3年設備保固、5年防水保固、主結構25年保固。
     
  3. 優質配備: 全室隔音地板,有效隔音達17分貝以上,全棟式淨軟水系統,水錘吸收器,智能雲管家,正壓住宅防護系統。

 

基地分析

 

生活機能圖
生活機能圖
 

  1. 平時生活機能仰賴惠民商圈,附近還有德賢商圈、站前商圈、土庫商圈,未來德民路橋拆除及鐵路地下化工程完工後,82期重劃區將融合附近商圈成一個大商圈。
     
  2. 學區為楠梓國小、楠梓國中,皆在五分鐘車程範圍內,目前是總量管制學校,如有學區考量可以參考。
     
  3. 區域中惠民公園可供平時休閒運動去處,車行五分鐘可達都會公園,可享有百頃綠地。
     

基地出入示意圖
基地出入示意圖
 

  1. 鋭揚天鵝堡基地是L字型,三面臨路,車道出入口從惠義街進出,車道寬度共約10.5米,其中汽車車道約為7.6米雙向進出,機車為2.6米獨立進出口。
     
  2. 目前在楠梓溪的兩側正規劃水岸廊道綠美化工程,建物臨惠義街這側可以享有綠化美景與永久棟距,臨惠智街的戶別由於臨德民路橋較近,平日的噪音與空氣品質可能會稍微影響,選擇上可以留意,至於惠正街這側,有部分戶別面對壘球場,可以享有永久棟距,也是不錯的選擇。
     
  3. 基地為2343坪,規劃有2房(22~29坪)228戶,2+1房(32坪)24戶,3房(31~40坪)192戶,此外還有6戶店面及26戶辦公室。平面式車位共有430個,機車位506個。
     
  4. 82期重劃區也有人稱做雙軌特區,位於台鐵和捷運路線之間,臨近捷運都會公園站,基地位置步行7分鐘內可達,此外此區被後勁溪、鐵路和德民高架橋區隔,有自成一區的感覺,整區出入以惠誠街、惠心街為主。此外,該區域中有一機車便道通往楠梓區公所,可以快速通往站前商圈。

 

實價登錄分析

 

  1. 82期重劃

82期重劃


鋭揚天鵝堡 預售屋。開價19萬/坪起。

漾CITY-NO2 預售屋。開價16.7萬/坪起。

太子學 預售屋。開價20萬/坪起。

 

  1. 橋頭新市鎮

橋頭新市鎮

 


欣橋之心 屋齡0年。開價17.5萬/坪起。

巴黎行旅 屋齡0年。平均成交價13.66萬/坪。近一年成交價15.98萬/坪。

京城森遠 預售屋。開價20萬/坪起。

 

  1. 捷運都會公園站

捷運都會公園站


Hi協勝發 屋齡0年。平均成交價17.38萬/坪。近一年成交價17.38萬/坪。

和紘捷運棧 預售屋。開價17萬/坪起。

國城MRT 屋齡5年。平均成交價19.07萬/坪。近一年成交價19.13萬/坪。

漾CITY 屋齡0年。平均成交價15.3萬/坪。近一年成交價15.86萬/坪。
 

  1. 鋭揚天鵝堡堡開價19萬起,符合82期重劃區周邊新案開價,附近如橋頭新市鎮、捷運都會公園站,新案平均成交約17-18萬。周邊房價差異不大,唯生活機能不一,如注重未來發展性,可優先選擇重劃區,還有更多可開發土地,房價增值空間較多。

 

評價

 

高雄目前只有3場建案有規劃獨立公設會館,其中兩場是高總價建案都廳苑城揚御廳苑鋭揚天鵝堡是唯一首購也有獨立公設會館,但也因此公設比高達37%。此外,目前82期重劃裡面生活機能需仰賴鄰近商圈,且鄰近德民陸橋,車流量較大有交通噪音和空氣品質的問題,另一面是中油橋頭油庫,在意的人要多留意。不過1字頭房價有全平面車位、全室隔音地墊、9米獨立車道等,建商還保證終身房屋維修健檢和歲末補漆,CP值還不錯!

更新時間 2020/11/05
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