看屋筆記:高雄市楠梓區銳揚天鵝堡(個案+價格分析)
閱讀重點
82期重劃區屬於高雄重劃區中較為小巧的重劃區,區域面積只有10.66公頃,此重劃區鄰近都會公園捷運站及楠梓火車站,提供休憩與交通的便利。由於該區擁有眾多就業機會,以及市區房價逐漸攀高,使人口外移至楠梓周遭,並成為高雄人口成長第二多的行政區域,也因為地價基期較低等因素,是首購推案的一級戰區;尤其近年繁多建商搶購楠梓的土地,地價也因此逐步上揚,使82期重劃的完整腹地更顯稀有,而本次則要來看其中的指標案「鋭揚天鵝堡」。
鋭揚天鵝堡外觀圖
建案特色:
- 獨立公設會館: 提供豐富多元的休憩設施,享有15項休閒公設,滿足健身、練琴、親子時間、影音娛樂,還有Lounge Bar跟廚藝教室等規劃,讓即使是疫情期間,也可不必外出即可享得多元設施;並且與住宅區分離,不影響住戶居住品質。
- 完整保固: 提供"終身"房屋維修健檢、每年歲末維修、免費油漆修補、2年頂級VIP呵護、為相當有誠意的保固規劃,使居住品質更受保障。另額外延長設備保固至3年、防水保固至5年,以及主結構保固長達25年,皆高於市面上一般的保固規劃。
- 優質配備: 全室隔音地板,有效隔音達17分貝以上,提供更寧靜的居家環境,並且規劃全棟式淨軟水系統,水錘吸收器,智能雲管家,正壓住宅防護系統等,助於提升整體居住品質。
銳揚天鵝堡格局分析:
鋭揚天鵝堡生活機能圖
- 平時生活機能仰賴惠民商圈,附近還有德賢商圈、站前商圈、土庫商圈,未來德民路橋拆除及鐵路地下化工程完工後,82期重劃區將融合附近商圈成一個大商圈。
- 學區為楠梓國小、楠梓國中,皆在五分鐘車程範圍內,目前是總量管制學校,如有學區考量可以參考。
- 區域中惠民公園可供平時休閒運動去處,車行五分鐘可達都會公園,可享有百頃綠地。
基地出入示意圖
- 鋭揚天鵝堡基地面積為2343坪,並且呈現為L型。三面臨路,分別為惠正街、惠義街、惠智街,目前周遭尚無高大建築,棟距寬敞。
- 社區採7棟規劃,13F/B3超高電梯大樓,6戶店面,26戶辦公室,444戶住戶 ,共規劃476戶。
- 車道出入口從惠義街進出,車道寬度共約10.5米,其中汽車車道約為7.6米雙向進出,機車為2.6米獨立進出口。
- 目前在楠梓溪的兩側正規劃水岸廊道綠美化工程,建物臨惠義街這側可以享有綠化美景與永久棟距,臨惠智街的戶別由於臨德民路橋較近,平日的噪音與空氣品質可能會稍微影響,選擇上可以留意,至於惠正街這側,有部分戶別面對壘球場,可以享有永久棟距,也是不錯的選擇。
- 規劃有2房(22~29坪)228戶,2+1房(32坪)24戶,3房(31~40坪)192戶。社區全設置為平面式車位,共規劃430個,機車位則配置506個。
- 82期重劃區也有人稱做雙軌特區,位於台鐵和捷運路線之間,臨近捷運都會公園站,基地位置步行7分鐘內可達,此外此區被後勁溪、鐵路和德民高架橋區隔,有自成一區的感覺,整區出入以惠誠街、惠心街為主。此外,該區域中有一機車便道通往楠梓區公所,可以快速通往站前商圈。
D2傢配圖:
整體格局方正。廚房為開放式設計,須留意油煙狀況,有規劃電器櫃空間,廚房空間尚可接受。客廳為間接採光、衛浴採三合一乾濕分離式,尚須留意室內濕氣狀況。雙臥房皆有開窗,採光效果不錯。鄰廚房的臥房空間較小,建議規劃為單人房、書房、工作室等。
D1傢配圖:
進門後可規劃為玄關空間,全室皆有開窗,通風性及採光效果表現不錯。廚房雖然有規劃電器櫃空間,但仍須留意擺放位置。格局規劃則採動靜分離式,使臥房可減少受到客餐廳聲音的影響,為出色的格局規劃。次衛浴則將洗手台獨立,可降低遇到早晨搶廁所的情形。前陽台則規劃為高雄厝陽台,享有寬敞舒適的獨立室外空間,有助於放慢生活步調。
實價登錄分析:
- 82期重劃
鋭揚天鵝堡 屋齡2年。平均成交價20.2萬/坪。近一年成交價35.68萬/坪。
漾CITY-NO2 屋齡3年。平均成交價19.02萬/坪。近一年成交價35.32萬/坪。
太子學 屋齡4年。平均成交價18.17萬/坪。近一年成交價34.72萬/坪。
- 橋頭新市鎮
欣橋之心 屋齡4年。平均成交價17.95萬/坪。近一年成交價36.56萬/坪。
巴黎行旅 屋齡5年。平均成交價16.28萬/坪。近一年成交價26.24萬/坪。
京城森遠 屋齡2年。平均成交價19.05萬/坪。近一年成交價38.16萬/坪。
- 捷運都會公園站
Hi協勝發 屋齡5年。平均成交價17.98萬/坪。近一年成交價38.28萬/坪。
和紘捷運棧 屋齡4年。平均成交價16.28萬/坪。近一年成交價33.36萬/坪。
國城MRT 屋齡9年。平均成交價19.89萬/坪。近一年成交價32.83萬/坪。
漾CITY 屋齡5年。平均成交價16.82萬/坪。近一年成交價33.65萬/坪。
- 鋭揚天鵝堡堡開價20萬起,符合82期重劃區周邊新案開價,附近如橋頭新市鎮、捷運都會公園站,新案平均成交約17-19萬。周邊房價差異不大,唯生活機能不一,如注重未來發展性,可優先選擇重劃區,還有更多可開發土地,房價增值空間較多。
銳揚天鵝堡評價:
高雄目前只有3場建案有規劃獨立公設會館,其中兩場是高總價建案都廳苑和城揚御廳苑,鋭揚天鵝堡是唯一首購也擁有獨立公設會館的標的,但也因此公設比顯偏高,達37%。此外,目前82期重劃裡面生活機能需仰賴鄰近商圈,且鄰近德民陸橋,車流量較大有交通噪音和空氣品質的問題,另一點則是中油橋頭油庫,雖然近期已確定將重新整治,並開始執行,但在意的人仍得留意。
整體而言,20萬/坪的小宅有全平面車位、全室隔音地墊、9米獨立車道等出色條件,且亦有建商保證終身房屋維修健檢和歲末補漆,為CP值相當不錯的建物!如果以上仍對鋭揚天鵝堡有興趣,不妨實地參觀看看,說不定你會有進一步的見解唷~