看屋筆記：楠梓區銳揚天鵝堡（基地＋實價登錄分析）

82期重劃區屬於高雄重劃區中較為小巧的重劃區，區域面積只有10.66公頃，此重劃區鄰近都會公園捷運站及楠梓火車站。高雄楠梓因為工作機會、人口北移、地價等因素，是首購推案的一級戰區，推案量都是高雄前幾名，尤其近年如高雄大學、土庫、捷運站周邊等土地越來越少，地價也逐步上揚。82期重劃的完整腹地更顯稀有，這次要來看其中的指標案鋭揚天鵝堡。

銳揚天鵝堡外觀圖

建案特點：
 

1. 完整公設: 獨立公設會館，享有15項豐富公設且與住宅區分離，不影響住戶居住品質。
    
2. 完整保固: 終身房屋維修健檢、每年歲末維修、免費油漆修補、2年頂級VIP呵護、3年設備保固、5年防水保固、主結構25年保固。
    
3. 優質配備: 全室隔音地板，有效隔音達17分貝以上，全棟式淨軟水系統，水錘吸收器，智能雲管家，正壓住宅防護系統。

基地分析：

生活機能圖

 

1. 平時生活機能仰賴惠民商圈，附近還有德賢商圈、站前商圈、土庫商圈，未來德民路橋拆除及鐵路地下化工程完工後，82期重劃區將融合附近商圈成一個大商圈。
    
2. 學區為楠梓國小、楠梓國中，皆在五分鐘車程範圍內，目前是總量管制學校，如有學區考量可以參考。
    
3. 區域中惠民公園可供平時休閒運動去處，車行五分鐘可達都會公園，可享有百頃綠地。
    

基地出入示意圖

 

4. 鋭揚天鵝堡基地是L字型，三面臨路，車道出入口從惠義街進出，車道寬度共約10.5米，其中汽車車道約為7.6米雙向進出，機車為2.6米獨立進出口。
    
5. 目前在楠梓溪的兩側正規劃水岸廊道綠美化工程，建物臨惠義街這側可以享有綠化美景與永久棟距，臨惠智街的戶別由於臨德民路橋較近，平日的噪音與空氣品質可能會稍微影響，選擇上可以留意，至於惠正街這側，有部分戶別面對壘球場，可以享有永久棟距，也是不錯的選擇。
    
6. 基地為2343坪，規劃有2房(22~29坪)228戶，2+1房(32坪)24戶，3房(31~40坪)192戶，此外還有6戶店面及26戶辦公室。平面式車位共有430個，機車位506個。
    
7. 82期重劃區也有人稱做雙軌特區，位於台鐵和捷運路線之間，臨近捷運都會公園站，基地位置步行7分鐘內可達，此外此區被後勁溪、鐵路和德民高架橋區隔，有自成一區的感覺，整區出入以惠誠街、惠心街為主。此外，該區域中有一機車便道通往楠梓區公所，可以快速通往站前商圈。

實價登錄分析：

1. 82期重劃

鋭揚天鵝堡 預售屋。開價19萬/坪起。

漾CITY-NO2 預售屋。開價16.7萬/坪起。

太子學 預售屋。開價20萬/坪起。

2. 橋頭新市鎮

欣橋之心 屋齡0年。開價17.5萬/坪起。

巴黎行旅 屋齡0年。平均成交價13.66萬/坪。近一年成交價15.98萬/坪。

京城森遠 預售屋。開價20萬/坪起。

3. 捷運都會公園站

Hi協勝發 屋齡0年。平均成交價17.38萬/坪。近一年成交價17.38萬/坪。

和紘捷運棧 預售屋。開價17萬/坪起。

國城MRT 屋齡5年。平均成交價19.07萬/坪。近一年成交價19.13萬/坪。

漾CITY 屋齡0年。平均成交價15.3萬/坪。近一年成交價15.86萬/坪。
 

4. 鋭揚天鵝堡堡開價19萬起，符合82期重劃區周邊新案開價，附近如橋頭新市鎮、捷運都會公園站，新案平均成交約17-18萬。周邊房價差異不大，唯生活機能不一，如注重未來發展性，可優先選擇重劃區，還有更多可開發土地，房價增值空間較多。

評價：

高雄目前只有3場建案有規劃獨立公設會館，其中兩場是高總價建案都廳苑和城揚御廳苑，鋭揚天鵝堡是唯一首購也有獨立公設會館，但也因此公設比高達37%。此外，目前82期重劃裡面生活機能需仰賴鄰近商圈，且鄰近德民陸橋，車流量較大有交通噪音和空氣品質的問題，另一面是中油橋頭油庫，在意的人要多留意。不過1字頭房價有全平面車位、全室隔音地墊、9米獨立車道等，建商還保證終身房屋維修健檢和歲末補漆，CP值還不錯！