看屋筆記:東區清景麟巴克禮(個案+價格分析)

看屋筆記:東區清景麟巴克禮(個案+價格分析)

清景麟巴克禮

房屋開價
30萬/坪
公設比
36.0%
車位開價
坡道平面 / 150 萬
坡道平面 / 170 萬
坪數資料
20 / 22 / 30 / 35 / 41 / 51

基本資料

  • 地址: 崇德路、崇吉三街口
  • 總戶數:338戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:14
  • 公設比:36.0%
  • 車位類型:坡道平面
  • 車位數量:387
  • 基地面積:2080坪
  • 土地使用分區:住5
  • 建案規劃:住宅大樓
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:清景麟建築
  • 營造公司:王東奎
  • 建築設計:王東奎
  • 坪數資料:
    2房 20/22/30坪
    3房 35/41坪
    4房 51坪

台南傳統蛋黃地段東區,因為土地精華開發飽和,重劃區少因此素地更顯稀有。大地主台糖釋出了總部旁部分土地重劃為「南台南新都心」重劃區,將串聯2.7萬坪的巴克禮公園綠帶以及有4.5萬坪國立科學教育體驗館、南台南車站等議題,這次來去看看由南部第一大代銷上揚國際,跨足建設的台南第一案-清景麟巴克禮

 

清景麟巴克禮外觀圖

 

建案特點


1.    稀有獨立公設會館,娛樂和住宅環境分離,還有附近少見的空中泳池
2.    南台南新都心指標案,崇德商圈3分鐘、10分鐘上國道。
3.    6米8獨立雙向車道、全平面車位隔音地墊三房三衛稀有格局。

 

平面圖分析

 

1. 一樓平面圖

 

2.獨立公設會館

清景麟巴克禮規劃4棟地上14F/B3的電梯大樓,共312戶住家、26戶店面,6米8的雙向車道,並規劃387格全平面車位,車位配比超過1:1。另外還有一棟獨立公設會館;可以有效的將住宅空間和娛樂的公設分離,讓居住品質更好,而獨立公設會館也能有更充足的空間,公設完善,頂樓還有區域稀有的空中泳池。

 

3.標準層

 

A、B兩棟規劃4戶2梯,3-3+1房41-51坪;這兩棟格局戶戶邊間,雙陽台、雙採光,都能做獨立廚房規劃,配備瓦斯爐。

3房41-42坪(紫色)坪效佳沒有多餘的走道空間,但一間房間較小且一間衛浴沒開窗。
3+1房49-51坪(綠色)雖然有較長的走道,但公私領域分明,且配有3衛浴,雙套房設計很不錯,但+1房建議採開放式設計,因為房間不大。

D、E兩棟規劃8戶2梯,2-3房20-36坪;這兩棟單層戶數較多,因此電梯等待時間需要注意考量,2房只配電磁爐、3房才有瓦斯爐。

2房20-31坪(藍色)多為單採光,格局方正,室內無柱坪效佳,但衛浴沒開窗、且需注意客廳採光。2房邊間戶雙採光,且坪數較大,有獨立廚房,且多了玄關、花臺和彈性空間,建議做開放式設計才不會影響客廳光線。
3房36坪(紫色)雙採光、雙陽台,一間衛浴沒開窗,公領域空間大但次臥可能較小。

建議可優先選擇面中庭戶的高樓層,有中庭花園景觀和永久棟距,通風採光較佳,且高樓層噪音較小。

實價登錄分析

 

1.南台南副都心

清景麟巴克禮 預售屋。開價30萬/坪起。
富立真邦 屋齡1年。平均成交價21.61萬/坪。近一年成交價25.08萬/坪。
上東區 屋齡4年。平均成交價21.75萬/坪。近一年成交價24.62萬/坪。

 

2.虎尾寮重劃區

郡騰瑞璽 預售屋。開價27萬/坪起。
郡騰懷藝 屋齡2年。平均成交價19.26萬/坪。近一年成交價22.49萬/坪。
豪棋MOMA NO7 屋齡3年。平均成交價20.76萬/坪。近一年成交價22.9萬/坪。

3.東區最知名的虎尾寮重劃區因土地使用限制,主要以透天和華廈為主,且發展成熟價格較高,南台南副都心未來將是東區的重點重劃區之一,區段內唯一的新案就是清景麟巴克禮,開價30萬起,成交價預估約26-28萬,高出附近建案不少,同樣在重劃區內的富立真邦平均成交價約21萬,但全棟都是大坪數總價帶會更高。

 

評價

清景麟巴克禮規劃獨特,稀有的獨立公設會館,還有空中泳池設計,加上全平面車位和隔音地墊,3房3衛的格局也很不錯;但需注意小坪數單層戶數有點多,不過未來還有清景麟巴克禮的二期和三期會在南台南副都心重劃區內推出,大規模的造鎮案顯示建商信心,但價格一定會再漲。當初建商一期土地買約44萬,後面兩期買的土地價格上漲,每坪標得約62萬;看這次去化和來人表現,單坪價格勢必會超過30萬~真的好貴呀!

更新時間 2020/11/04
TOP