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看屋筆記:大同區新芳春(個案+價格分析)

2017-07-09 |

新芳春

平均成交價
63.99
歷史最高價
69.24
最新成交價
106年8月
62.46
歷史最低價
59.62

基本資料

  • 地址:民生西路303號
  • 類型:華廈(10層含以下有電梯)
  • 總戶數:38
  • 屋齡:1
  • 總樓高:10
  • 土地使用分區:商三
  • 構造種類:RC造
  • 建設公司:興富發建設
  • 營造公司:齊裕營造
  • 建築設計:黃翔龍建築師事務所

大同區為台北市發展較早的舊市區,約略分為民權西路以北到國道一號的大同住宅區,以及民權西路以南,重慶南路以東的建成區和以西的延平區。延平區大多為商業用地,主要商圈是迪化街,專售南北貨。因為發展較早,此區新建案相對不多。這次要介紹的個案就是位於延平區的都更新建案,新芳春

 

 

 

建案特點:

 

1. 大同區延平生活圈稀有建案。靠近迪化街,但因為隔著延平北路,人潮相對較少。

 

2. 與歷史古蹟新芳春茶行合建,外觀保留古蹟特色,諸如檜木色調、四柱窗櫺等設計細節。

 

3. 36戶、戶數單純,當層四戶,均質40/51坪設計。

 

建案平面解析:

 

1. 當層兩梯四戶,面對民生西路的二戶是51坪型,後面二戶是40坪型。屬於經濟型的小三房+小四房組合

 

2. 低樓層會有棟距較近的問題,左右兩側與鄰房距離相當近。四樓以上因為周圍建物較低而視野寬闊。

 

3. 以平面設計來看,房間稍有壓樑問題,裝修時需做修飾。

 

4. 前陽台傳統上會連接客廳,本案設置於主臥,且面積不小。營造前陽台的園藝裝飾成為主臥景觀的延伸,會有不一樣的感覺。

 

 

實價登錄分析:

 

以延平區來說,較新建案的建案,除了新芳春之外,就是興洋興天地常殷品天廈,與三豐鼎極

 

興洋興天地屋齡5年,平均成交價是94萬,主要是104年以前行情都在100萬上下,但105年最新成交行情都在60萬多萬,價格滑落相當大。

 

常殷品天廈屋齡2年,平均成交價是71萬,最新成交行情則在65萬上下。

 

三豐鼎極是較有名的個案,屋齡4年,平均成交行情在58萬上下,105年的成交行情都在60-66萬之間,最新成交行情為64萬上下。

 

其他個案則屋齡都超過10年以上,很多20-40年的老房子,行情約在40-60萬之間。

 

根據樂居的實價登錄的資訊,新芳春本身的價格約在67萬上下;扣除店面之後總戶數為36戶,其中23戶為地主戶,可售戶僅13戶。105年交易4筆,去年沒有交易資料,應有餘屋壓力。

 

 

評價:

 

台北市大同區的延平一帶新建案稀少,都更土地整合不易,此案具有地點的稀有性。附近新建案近期行情已經下修,再加上興富發近期清餘屋的動作頻繁,行情價格值得期待!

 

〈興富發股東會〉清餘屋庫存價格戰開第一槍 最高打85折