看屋筆記:香山區鴻儒(個案+價格分析)

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看屋筆記:香山區鴻儒(個案+價格分析)

鴻柏鴻儒

鴻柏鴻儒位於牛埔商圈核心,區域內公園綠地充足,學區完善,重大建設如公道三新闢道路也已經動工,香山運動中心也在規劃中,都為此區發展帶來更多正面影響,接著就來看看鴻柏鴻儒還有哪些特色吧。

 

鴻儒 外觀示意圖

 

建案特點:

 

  1. 安心保證:建商提供多達八項的安心保證,從一開始的各戶別專屬生產履歷到施工後的客製化空間服務,一直到交屋的VIP驗屋服務及入住後不定期舉辦的房屋健檢及社區公設空間定期巡檢,都讓人感到安心。
     
  2. 優質規劃:此案為香山區少見千坪基地,規劃退縮綠地與人行步道,綠意環繞,營造舒適空間。此外採用德國進口KRONOTEX木地板、TOTO衛浴、良展防霾紗窗等質感建材,舒適度更上一層。
     
  3. 生活機能:位處牛埔商圈核心,步行五分鐘內可達7-11、全聯、香山國小及圖書館。車行十分鐘的範圍可達大遠百商圈、巨城商圈、城隍廟商圈等。此外,車行僅13分鐘可達竹科,讓日常通勤上班的方便性也提高不少。

 

鴻儒 生活機能圖

生活機能圖

 

平面分析:

 

  1. 社區規劃為兩棟,一層4戶2部梯,共112戶住家,7戶店面。
     
  2. 社區車位全數為平面車位,共129個。採雙車道進出,車道寬度5.5米。
     

一樓平面圖

 

  1. 一樓主要為公設規劃,規劃有健身房、兒童遊戲室、交誼區等實用公設。此外,一樓規劃有7戶店面,其出入口與社區大門不同側,為各自獨立進出,可有效阻隔非社區人口進入社區。

 

鴻儒 標準層平面圖


 

  1. 標準層為3~15樓,39~45坪3~4房規劃。
     
  2. 整體上大樓採工字型設計,戶戶皆有2~3面採光,無暗房暗廳問題。前、後雙陽台規劃,廚房採開放式設計,空間感較為寬敞。雙衛浴皆有對外窗,通風採光佳。冷氣外機不占用後陽台空間,整體算是規劃得不錯。
     
  3. 黃色區域D、G戶為39坪3房,整體使用坪效高,在總價帶上較有優勢。廚房部分沒有與工作陽台相鄰,通風性及動線上會較為不便些。
     
  4. 綠色區域B、E戶為41坪3房,與D、G戶的差別,在於工作陽台的位置有較為外推,且有與廚房銜接;坪數上多了兩坪,主、次臥空間放大了一些,使用上更有彈性。
     
  5. 藍色區域及駝色區域為4房規劃,藍色區域C、H戶為42坪,駝色區域A、F戶為45坪。整體格局規劃相似,45坪在坪數上有空間優勢,房間空間較為放大一些,主臥衛浴配置為四件式衛浴。

 

實價登錄分析:
 

  1. 牛埔商圈個案

    鴻柏鴻儒 預售屋。開價約30~33萬左右。

    王喬雙橡園 預售屋。開價約29~33萬左右。

    勝駿大疆 預售屋。開價約27~29萬左右。

 

  1. 金雅重劃區個案

    昕未來 屋齡2年。平均成交價22.1萬/坪。近一年無交易資訊。

    成真 屋齡1年。平均成交價22.82萬/坪。近一年成交價25.46萬/坪。

    鴻柏拾光 屋齡2年。平均成交價23.55萬/坪。近一年無交易資訊。
     
  2. 牛埔商圈與金雅重劃區兩者到市中心的距離接近,在五年內新成屋成交均價的部分也很接近,對於購屋族群來說,都會是在考慮的範圍之中,不過以目前生活機能來說牛埔商圈會相對地比較好一些,而此次鴻柏鴻儒的開價符合區域行情。
     

牛埔商圈個案




金雅重劃區個案
金雅重劃區個案


評價:

 

鴻柏鴻儒位於牛埔商圈核心,十分鐘車程範圍內可達市心,但是以相同的屋齡與建材配置,單價上又可以比市心的建案來得低一些。此外,社區採3~4房設計,均質化設計可以降低出入人口的複雜度,如果有考量此區域的建案,不妨可以來參考看看鴻柏鴻儒的規劃。

 

更新時間 2020/11/03
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