看屋筆記:安南區和紘北安公園(個案+價格分析)

看屋筆記:安南區和紘北安公園(個案+價格分析)

和紘北安公園

房屋開價
22萬/坪
公設比
34.5%
車位開價
坡道平面 / 80 萬
坡道平面 / 92 萬
坪數資料
25 / 27 / 35 / 38 / 39

基本資料

  • 地址: 北安路二段433巷
  • 總戶數:281戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:15
  • 公設比:34.5%
  • 管理費:55元/坪/月
  • 車位類型:坡道平面
  • 車位數量:301
  • 基地面積:1897坪
  • 土地使用分區:住4-1
  • 建案規劃:住家
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:和紘建設
  • 營造公司:國城營造
  • 建築設計:吳六合
  • 預計完工日:2023年上半年
  • 坪數資料:
    2房 25/27坪
    3房 35/38/39坪

南科的發展帶動台南房市,是六都漲幅中最明顯的,而在安南區號稱「商業副都心」的商60計畫和緊鄰的草湖寮重劃區也在利多帶領下,悄悄崛起,預計113年完工。商60計畫中以22公頃的商用地為主,另外和草湖寮的綠地空間也有約6公頃;未來北外環完工後,將帶來南科人口、科技、商業、綠意、住宅等多重優勢。這次帶大家來看草湖寮重劃區第一排的和紘北安公園

 

北安公園外觀

外觀圖


特點


1.    緊鄰商60計畫區,草湖寮重劃區第一排基地三面臨路,距離北外環10分鐘;區域發展看好。
2.    隱身中庭花園的特殊一樓住家,4米挑高、7坪大露臺、低樓層也有少見的露臺戶
3.    安南區稀有豐富公設、衛浴全開窗、分離式雙向車道、全平面車位

 

建案平面分析

 

1.北安公園一樓平面圖


北安公園基地1897坪,3面臨路規劃3棟15F/B3,共277戶住家,4戶店面;是草湖寮附近第一場推出的建案,相比附近推案量體大公設完整,公設比34.5%、管理費約55元/坪。出入主要由15米的北安路二段433巷,店面也在這側不是在北安路上較可惜,雙向獨立車道,車位規劃297格全平面,車位配比充足。

一樓有規劃3戶特別的產品,隱身中庭花園內,挑高4米和7坪大露臺的住家,露臺部分皆為約定專用,產品特殊且稀有,是台南新建案少見的中庭大露臺住家戶。

 

2.北安公園露臺戶(A、B棟2樓)

 

3.北安公園露臺戶(C棟2樓)

 

特別的露臺戶產品都集中在二樓,因為大廳有挑高設計,因此C棟的2樓位置等同於A、B棟的3樓。露臺戶的露臺皆為約定專用;簡單來說專用住戶只會有使用權,並沒有所有權,需自己負責「約定專用」部分的修繕、管理、維護,但「約定專用」坪數無須再繳管理費。

3房露臺戶共6間(紫色)、2房露臺戶共5間(綠色);其中C棟的3房會有雙面的露臺空間,最特殊的A8戶則有幾乎跟室內空間一樣大的露臺,露臺計價有興趣現場可仔細詢問。

露臺戶的特殊性會讓喜歡花草、養寵物、常烤肉聚會的客群心動,多了一個露天空間可以使用確實好處多多,但也有人覺得低樓層露臺戶容易接樓上住戶的「小東西」,也需注意如果要搭雨遮的法規問題;只能說有優點但該注意的也不少阿!

 

4.北安公園標準層

 

標準層A、B棟7戶3梯;C棟6戶2梯;電梯間有開窗,採光通風應該不錯,尖峰時間電梯可能會需要等待時間。

2房25-27坪,單採光(藍色);坪效佳採光好,兩間臥室都能放下雙人床且兩側下床,衛浴開窗,乾溼分離沒浴缸,2房雙陽台的配置也較特別。2房的邊間戶有雙採光,其中A8、B5戶型還有玄關和獨立廚房規劃,但相較起來房間空間就較小。

3房35-39坪,雙採光(紅色);都是邊間戶,格局公私領域分明,廚房都可做獨立規劃,衛浴全開窗,但都只配3件套沒浴缸,3房都有走道,坪效沒有2房好。

 

實價登錄分析

 

1.商60周邊

商60區域

和紘北安公園 預售屋。開價22萬/坪起。
荷久暻 預售屋。開價19.5萬/坪起。
春福好好 預售屋。開價15.8萬/坪起。
臻陶喜 預售屋。開價20萬/坪起。

 

2.九份子重劃區

九份子重劃區

水律川 預售屋。開價20萬/坪起。
水舞川 預售屋。開價16萬/坪起。
天慕NO2 預售屋。開價20萬/坪起。

3.九份子重劃區開價和商60周邊接近,但是九份子腹地所剩不多,商60卻正要發展,如果注重未來性的話商60區段會是更好的選擇。和紘北安公園開價22萬起,高於周邊新建案,但地段也有特殊優勢,像是臨主要幹道北安路、草湖寮重劃區第一排;未來草湖寮區段將規劃大片綠地,最大一處公園將有9千坪。商60計畫區預計113年完工啟動,和紘北安公園預估在112年完工,正好是招商的時間點。

 

評價

和紘北安公園算是草湖寮的第一案,在安南區最受注目的商60區段,衛浴全開窗和全平面車位規劃,加上主力房型的兩房坪效佳採光不錯,和特殊的露臺戶產品,開價較區域高。目前草湖寮重劃區正在施工排水系統,因為北安路之前有不少淹水紀錄,而之後的商60也會有生態滯洪池公園及抽水站,如果有疑慮記得去問問附近住戶。

更新時間 2020/11/02
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