看屋筆記：台南市安平區昕暉昕都心(個案+價格分析)

安平市政特區機能到位加上捷運議題，發展迅速。近5年吹起首購小宅風，但通常都量體大，單層戶數多，如果想要找環境單純的小坪數低總價建案有什麼選擇呢？讓我們一起來看看市政特區內稀有單層5戶2-3房的昕暉昕都心。

昕暉昕都心外觀

建案特色：

1. 小坪數環境單純，單層5戶，2房也有獨立廚房、雙採光。
2. 市政特區稀有，全棟天然瓦斯、全平面車位、全實牆隔間。
3. 距離學區近，銷售雨遮不計坪，開價24-26萬較區域實惠。

昕暉昕都心格局分析：

1. 昕暉昕都心一樓平面

昕暉昕都心規劃2棟14F/B3電梯大樓，共122戶住家、5戶店面；一樓連通，大廳挑高7米，公設完整，基地面積771坪為L型雙面臨路，人車主要都由育平六街出入，並有綠廊步道可至育平七街，車道為6米雙向，車位規劃124格全平面車位；全平面車位規劃在市政特區非常少見。

2. 昕暉昕都心標準層

標準層5戶2梯，規劃2-3房25-36坪，戶數單純、電梯配比充足、除A3、B3戶型外皆雙面採光、全棟配有瓦斯管線，梁柱外推，且2房也有獨立廚房空間；對比市政特區大部分的低總價2房，因超高大樓限制只能配電磁爐和開放式廚房來說，昕暉昕都心的廚房有不小的吸引力。

另外市政特區大部分的新案都做開放式空間銷售，雖有較大的彈性規劃，但隔間也是另一筆花費，昕暉昕都心的格局全實牆銷售，竟成一大特點。

2房25坪，單採光（紅色）室內坪效佳、獨立廚房、Ｌ型陽台空間充足，兩間臥室都有採光窗，只是次臥室間接採光可能較暗，衛浴沒開窗。
2房26坪，雙採光（綠色）採光佳沒暗房，衛浴開窗；唯需注意走道空間。
3房35-36坪，雙採光（藍色）雙陽台採光佳沒暗房、公私領域分明、衛浴都開窗，需注意走道空間。

實價登錄分析：

1.市政特區

昕暉昕都心 屋齡3年。平均成交價20.12萬/坪。近一年成交價25.79萬/坪。
MY鑫光/龍騰市政之星NO3 屋齡6年。平均成交價26.91萬/坪。近一年成交價30.16萬/坪。
龍騰第五大道 屋齡2年。平均成交價27.7萬/坪。近一年成交價31.55萬/坪。
景泰然 屋齡2年。平均成交價24.38萬/坪。近一年成交價34.43萬/坪。

2.國平重劃區

 

興富發愛琴海 屋齡1年。平均成交價24.45萬/坪。近一年成交價27.55萬/坪。
聯上海棠 屋齡2年。平均成交價18.8萬/坪。近一年成交價26.26萬/坪。
新悅城 屋齡9年。平均成交價19.5萬/坪。近一年成交價25.1萬/坪。
潤隆真愛NO2 屋齡5年。平均成交價19.56萬/坪。近一年成交價26.99萬/坪。

3.九份子重劃區

水舞川 屋齡5年。平均成交價17.54萬/坪。近一年成交價27.45萬/坪。
水律川 屋齡2年。平均成交價21.45萬/坪。近一年成交價30.61萬/坪。

九份子的指標案從較早的水舞川開價16-18萬到近期的水律川20-26萬，顯示新屋漲幅；目前九份子開價已逼近市政特區。

4. 不少首購族會看九份子重劃區，因為一橋之隔就能到市區，近年平均開價約24萬，逐漸逼近市政特區的27萬開價，如果再往南看，同樣是安平的國平重劃區，位置較偏但開價較市政特區便宜，同時擁海景優勢，指標案興富發愛琴海開價也26萬起。

不過市政特區的商業發展和捷運議題更看好；目前昕暉昕都心開價24-26萬，略低於市政特區平均行情，且具有單層戶數少和全平面車位的規劃，價格上有更高的吸引力。

昕暉昕都心評價：

昕暉昕都心的優勢明顯，讓小坪數的首購族不再只有戶數多的案子可選，單層5戶、全平面車位、全瓦斯管線、實牆隔間等，加上略低行情的開價，確實亮眼；目前市政特區內小坪數格局且單層戶數少的還有，佳展大方、佳鋐謙邑和景泰然，這區未來如有脫手需求，這些特別的案子可能較容易成交。