看屋筆記:鼓山區美術白天鵝(個案+價格分析)

看屋筆記:鼓山區美術白天鵝(個案+價格分析)

美術白天鵝

房屋開價
30萬/坪
公設比
35.8%
車位開價
坡道平面 / 145 萬
坡道平面 / 230 萬
坪數資料
20 / 22 / 31 / 42 / 45

基本資料

  • 地址: 美術東四路
  • 總戶數:689戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:24
  • 公設比:35.8%
  • 管理費:65元/坪/月
  • 車位類型:坡道平面
  • 車位數量:690
  • 基地面積:2046坪
  • 土地使用分區:住5特
  • 建案規劃:住宅,店面
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:鈜富開發,白天鵝機構
  • 營造公司:
  • 建築設計:大磊聯合
  • 預計完工日:2023年下半年
  • 坪數資料:
    2房 20/22/31坪
    3房 42/45坪

美術館區是令人嚮往的區域,區域內擁有大片綠地,街廓整齊,學區完整,加上此區已發展有一段時間,區域內生活機能也算是相當便利,都為在此的生活加分不少,今天要來看的是位在區域中的美術白天鵝

美術白天鵝外觀圖

美術白天鵝外觀圖


建案特點:
 

  1. 全棟淨水: 全棟採取3M全戶型軟水系統,高雄人最在意的水質問題也可以得到解決方案。
     
  2. 全平面車位: 建案全數為平面車位,車位規劃充足,兩房也可購買平面車位是該區域少見規劃。
     
  3. 明星學區: 中山國小與七賢國中皆為當地明星學校,入主可享優先就讀機會 。
     

建案平面分析:
 

  1. 一樓平面臨美術東四路退縮40米,前方規劃花園約五百多坪,加上道路路寬約20米,前方基本上棟距就有60米,社區內另有社區花園400坪。
     
  2. 車道進出口位於美明路上,為汽機車分道,車位配置為全平面,一共690個。
     
  3. 公設規劃有中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、KTV、廚藝教室、曬被區。
     
  4. 社區一共有四棟A、B、D、E,A棟六戶3部梯,B棟七戶3部梯,D棟九戶3部梯,E棟八戶3部梯,三部電梯皆可達地下室。
     

B3傢配圖

B3傢配圖

B3戶型為2+1房規劃,雙衛浴未開窗,開放式廚房,客廳採光為間接採光,大門入口處旁房間空間較小,建議可以當書房使用,單陽台設計,如不偏好高雄厝陽台戶型,可選擇此戶型。

B6傢配圖

B6傢配圖
 

B6戶型為31.52坪2+1房規劃,開放式廚房,客廳為間接採光,雙衛浴未開窗,此戶型高雄厝設計,擁有大陽台可以規劃休閒空間,室內無樑柱,無多餘廊道,坪效規劃佳,唯大門入口處旁房間空間較小,建議可當書房使用。

B7傢配圖

B7傢配圖
 

B7戶型為22坪2房規劃,高雄厝陽台,可直接從主臥室走出陽台,享受休閒氛圍,工作陽台需從主臥室進出,廚房為一字型設計,可以設計拉門將油煙與客廳區隔開,冰箱的擺放位置須留意,客廳採光部分會稍微不足,需留意。
 

實價登錄分析:
 

  1. 美術館特區個案

    美術白天鵝 預售屋。開價30萬/坪起。

    京城美術皇居 屋齡2年。平均成交價31.28萬/坪。近一年成交價31.41萬/坪。

    美術森林 屋齡5年。平均成交價25.8萬/坪。近一年成交價24.29萬/坪。
     
  2. 中都重劃區個案

    美樹大悅 預售屋。開價25萬/坪起。

    潤隆樹禾苑 預售屋。開價35萬/坪起。

    上銘蒔尚 屋齡0年。平均成交價23.92萬/坪。近一年成交價24.01萬/坪。
     
  3. 中都重劃區目前是高雄重點重劃區,面中都濕地公園首排建案開價已經到3字頭,但區域內生活機能目前尚未完善,相對來說,美術館特區也規劃有大片綠地,生活機能更為完善,區域內五年內個案成交均價落在25~32萬,此次美術白天鵝開價尚屬區域中合理價格。
     

美術館特區個案
美術館特區個案


中都重劃區個案

中都重劃區個案


論: 
 

美術白天鵝位於美術館特區的北面,步行五分鐘範圍內有全家、全聯可滿足日常生活採買。此次美術白天鵝規劃2~3房,降低了入住美術館的總價,如剛好有考慮此區2~3房可以到現場參考看看美術白天鵝

更新時間 2020/10/19
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