2020-10-13
看屋筆記

看屋筆記:高雄市橋頭區欣橋之心(個案+價格分析)

閱讀重點

中鋼旗下子公司「中欣開發」因合理的開價加上中鋼的背書,過去亞洲新灣區的推案欣灣時代還創下快速完銷的紀錄。這次在橋頭新市鎮的新案,因為橋頭科技園區將有科技大廠進駐的消息,吸引許多購屋族目光,帶大家來看看欣橋之心搶先曝光的消息!

欣橋之心外觀

 

建案特色:


1. 開價趨近實價銷售購屋一律95折優惠,減少議價麻煩。
2. 南側緊鄰100公頃的都會公園,享有完整綠景。
3. 雨遮不計坪加上32%公設比;附近新案公設比約35-37%。

 

欣橋之心格局分析:

 

欣橋之心標準層圖

1.標準層
 

欣橋之心地域圖

2.地域圖

基地臨橋新二路,臨100公頃的中都公園,大基地2319坪,大樓規劃地上15層、地下3層,共333戶住家9戶店面,標準層分棟獨立,單層5戶2梯或單層4戶2梯。

2房27坪(黃色)單面採光,共45戶。
3房37-40坪(藍色)雙面採光,共232戶。
4房49-50坪(綠色)雙面採光,共56戶。

4房格局視野最好,直面公園享有最大棟距的通風和採光;3房首選D1、D2也有更佳的視野採光,另外需要注意3房的E1、E2、F1、F2會有壁刀問題。

 

實價登錄分析:


橋頭新市鎮

1.橋頭新市鎮
欣橋之心 屋齡3年。平均成交價17.62萬/坪。近一年成交價28.9萬/坪。
京城森遠 屋齡1年。平均成交價18.35萬/坪。近一年成交價29.8萬/坪。
巴黎行旅 屋齡4年。平均成交價16.1萬/坪。近一年成交價24.17萬/坪。

 

都會公園周邊


2.都會公園周邊
棋琴20重奏 屋齡5年。平均成交價17.02萬/坪。近一年成交價27.39萬/坪。
華雄音樂河 屋齡1年。平均成交價16.14萬/坪。近一年成交價26.02萬/坪。
龍騰鑫市鎮 屋齡3年。平均成交價18萬/坪。近一年成交價25.43萬/坪。
鳳凰冠 屋齡2年。平均成交價18.78萬/坪。近一年成交價25.8萬/坪。

 

高雄大學


3.高雄大學
遠見品學 屋齡7年。平均成交價18.6萬/坪。近一年無交易資訊。
冠藝NO3光合 屋齡6年。平均成交價19.78萬/坪。近一年成交價28.76萬/坪。
悅讀天悅/泰郡/森觀 屋齡6年。平均成交價17.61萬/坪。近一年成交價28.11萬/坪。
 

4.價格分析
橋頭新市鎮周邊近年推案量大增,因橋頭科技園區的利多,早先每坪成交約14-16萬,近年平均成交已到16-18萬,少數面都會公園的換屋產品甚至站上2字頭,欣橋之心由中鋼的子公司中欣開發投資興建,因官股色彩;推案價格多少須要「符合社會期待」,目前只要購屋再打95折,以17.5萬推估成交約16.6萬起,價格與鄰近同期個案每坪約有5000-15000元價差,實惠價格確實吸引人。

周邊房價目前差異不大,但是未來橋頭新市鎮的價格會有更多漲幅空間,除了街廓整齊可開發用地多外,生活圈也逐漸成形,如有新案在考慮可以優先選擇重劃區內的案子。

 

欣橋之心評價:

欣橋之心價格貼近實價銷售,市場上對於建商的信賴度也不錯,加上位在新市鎮和享有大片都會公園綠景;欣灣時代上次因為中鋼保留戶有優惠而分棟銷售,使得後來兩棟因不滿當初銷售價格,在公設使用上引發爭議,現在為避免爭議欣橋之心購屋一律開價95折,且不再保留戶別,直接鎖定區域的首購和首換族公開銷售。