看屋筆記：橋頭區欣橋之心（個案+價格分析）

中鋼旗下子公司「中欣開發」因合理的開價加上中鋼的背書，過去亞洲新灣區的推案欣灣時代還創下快速完銷的紀錄。這次在橋頭新市鎮的新案，因為橋頭科技園區將有科技大廠進駐的消息，吸引許多購屋族目光，帶大家來看看欣橋之心搶先曝光的消息！

特點：

1. 開價趨近實價銷售購屋一律95折優惠，減少議價麻煩。
2. 南側緊鄰100公頃的都會公園，享有完整綠景。
3. 雨遮不計坪加上32%公設比；附近新案公設比約35-37%。

建案平面分析：

1.標準層
 

2.地域圖

基地臨橋新二路，臨100公頃的中都公園，大基地2319坪，大樓規劃地上15層、地下3層，共333戶住家9戶店面，標準層分棟獨立，單層5戶2梯或單層4戶2梯。

2房27坪（黃色）單面採光，共45戶。
3房37-40坪（藍色）雙面採光，共232戶。
4房49-50坪（綠色）雙面採光，共56戶。

4房格局視野最好，直面公園享有最大棟距的通風和採光；3房首選D1、D2也有更佳的視野採光，另外需要注意3房的E1、E2、F1、F2會有壁刀問題。

實價登錄分析：

1.橋頭新市鎮
欣橋之心 屋齡0年。平均成交價16.92萬/坪。近一年成交價16.92萬/坪。
京城森遠 預售屋。開價20萬/坪起。
巴黎行旅 屋齡1年。平均成交價13.7萬/坪。近一年成交價15.77萬/坪。

2.都會公園周邊
棋琴20重奏 屋齡2年。平均成交價16.14萬/坪。近一年成交價16.28萬/坪。
華雄音樂河 預售屋。開價18萬/坪起。
龍騰鑫市鎮 預售屋。開價19萬/坪起。
鳳凰冠 預售屋。開價17萬/坪起。

3.高雄大學
遠見品學 屋齡3年。平均成交價18.29萬/坪。近一年成交價16.76萬/坪。
冠藝NO3光合 屋齡3年。平均成交價18.47萬/坪。近一年成交價18.37萬/坪。
悅讀天悅/泰郡/森觀 屋齡2年。平均成交價16.23萬/坪。近一年成交價16.81萬/坪。
 

4.價格分析
橋頭新市鎮周邊近年推案量大增，因橋頭科技園區的利多，早先每坪成交約14-16萬，近年平均成交已到16-18萬，少數面都會公園的換屋產品甚至站上2字頭，欣橋之心由中鋼的子公司中欣開發投資興建，因官股色彩；推案價格多少須要「符合社會期待」，目前只要購屋再打95折，以17.5萬推估成交約16.6萬起，價格與鄰近同期個案每坪約有5000-15000元價差，實惠價格確實吸引人。

周邊房價目前差異不大，但是未來橋頭新市鎮的價格會有更多漲幅空間，除了街廓整齊可開發用地多外，生活圈也逐漸成形，如有新案在考慮可以優先選擇重劃區內的案子。

評價：

欣橋之心價格貼近實價銷售，市場上對於建商的信賴度也不錯，加上位在新市鎮和享有大片都會公園綠景；欣灣時代上次因為中鋼保留戶有優惠而分棟銷售，使得後來兩棟因不滿當初銷售價格，在公設使用上引發爭議，現在為避免爭議欣橋之心購屋一律開價95折，且不再保留戶別，直接鎖定區域的首購和首換族公開銷售。