看屋筆記:中西區鑫左岸(個案+價格分析)

看屋筆記:中西區鑫左岸(個案+價格分析)

鑫左岸

房屋開價
26萬/坪
公設比
33.0%
車位開價
坡道機械 / 118 萬
坡道平面 / 150 萬
坡道平面 / 205 萬
坪數資料
22 / 23 / 33 / 34

基本資料

  • 地址: 永華路一段、永華一街口
  • 總戶數:179戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:19
  • 公設比:33.0%
  • 管理費:70元/坪/月
  • 車位類型:坡道機械,坡道平面
  • 車位數量:179
  • 基地面積:612坪
  • 土地使用分區:商1
  • 建案規劃:住宅,店面
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:龍騰建設
  • 營造公司:天玉營造
  • 建築設計:張文明
  • 預計完工日:2021年5月
  • 坪數資料:
    2房 22/23坪
    3房 33/34坪

台南中西區是全台灣古蹟密度最高的地方,不只如此地段精華,加上台南火車站、藍曬圖、美術館、神農街等,觀光人群絡繹不絕;在這基礎下,星鑽重劃區未來將結合運河觀光優勢成為遊艇運河的新節點,重劃區內房價也上看新高,以土地成交價推估,每坪會30萬元起跳。而這次帶大家看距離星鑽重劃區約700公尺,且臨永華路的首購宅鑫左岸
 

鑫左岸外觀

鑫左岸外觀圖
 

建案特色


1. 中西區稀有首購宅

  • 二房雙衛浴格局。
  • 交屋時間點近,預估2021年5月完工。

2. 地點精華

  • 近捷運永華市政中心站,台南唯二交會站點,預估步行5分鐘。
  • 目前最靠近星鑽重劃區的新案,僅約700公尺。
  • 臨主幹道永華路。

3. 運河景觀第一排

  • 建案公設步道連接臨河步道。

 

建案平面分析
 

1.鑫左岸一樓平面圖

鑫左岸一樓平面圖
 

鑫左岸地址為中西區,其實很靠近安平的市政特區,臨永華路,規劃一棟地上19F/地下B5的超高大樓,共177戶住家、2戶店面,車位平面74格、機械105格,並預留充電車管線。5米5雙車道,由10米的永華一街進出,因為永華路容易塞車,在顛峰時間可能會受影響。

公設完善位在1樓與19樓,目前管理費每坪約70元,享有運河第一排優勢,高樓層公設能直接看到河景,一樓的中庭步道可以直接與運河步道連接,距離星鑽重劃區約700公尺,走路約5分鐘。距離預定的捷運永華路市政中心站,也在走路5分鐘左右的路程可以到達,基地位置精華。

 

2.鑫左岸標準層

鑫左岸標準層

 

標準層10戶3梯,規劃2-3房22-34坪,梁柱外推、室內格局方正,雙衛浴、雙陽台配置特殊;需注意,超高大樓戶數多的電梯等待時間、室內全彈性隔間沒有實牆、部分衛浴沒開窗、全棟只附單口IH爐;但地點精華,加上中西區稀有低總價小宅,享河景第一排,還是有不小的吸引力。

2房(紅色)22-23坪,單面採光,雙衛浴。
3房(藍色)33-34坪,雙面採光,雙陽台。

 

3.二房家配圖

鑫左岸2房


室內格局方正梁柱外推,彈性空間沒有實牆,需注意2房衛浴都沒開窗、工作陽台空間較小,原本的規劃幾乎沒有走道空間,坪效佳。建議可選擇A5、A6、A7的高樓層,16樓以上有機會看到海。

 

4.三房家配圖

新左岸3房


格局上有較多變化彈性,沒有實牆、部份衛浴沒開窗、3房設計僅單口IH爐,如有煮飯需求要特別注意。建議選擇6樓以上的A1、A2、A10、A11有較佳的運河景觀,才不會被鄰近的建物阻擋視野。

 

實價登錄分析

 

1.星鑽重劃區周邊:

星鑽重劃區周邊


鑫左岸 預售屋。開價26萬/坪起。
皇龍雲鼎 預售屋。開價32萬/坪起。
百慶府前院 屋齡3年。平均成交價23.48萬/坪。近一年成交價24.26萬/坪。

 

2.市政特區:

市政特區


龍騰菁英特區 屋齡2年。平均成交價26.28萬/坪。近一年成交價30.06萬/坪。
市政阿曼 預售屋。開價26萬/坪起。
龍騰第五大道 預售屋。開價28萬/坪起。
 

3.鑫左岸位置正好在「市政特區」與「中西區」的交會處,往中西區看鄰近星鑽特區的新案都是50坪以上的大坪數、往市政特區看臨永華路的小坪數案子也不多;正因位置和產品的獨特性,加上低總價帶讓想要運河景觀的購屋族多了一種選擇。


評價

 

鑫左岸位置精華、產品特殊,低總價的2房2衛享有河景和未來優勢,如果看好星鑽重劃區未來的發展潛力可以參考看看!不過開放格局、工作陽台較小、廚具標配僅有單口IH爐、加上雨遮計價,是要特別注意的點。另外鄰近台南市區最重要的捷運發展議題,距離預定的市政中心站點走路只要5分鐘;開價26萬起和市政特區相仿,推估這價格在星鑽附近,未來會很有優勢。

更新時間 2020/10/12
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