看屋筆記：台南市中西區鑫左岸(個案＋價格分析)
閱讀重點
台南中西區是全台灣古蹟密度最高的地方，不只如此地段精華，加上台南火車站、藍曬圖、美術館、神農街等，觀光人群絡繹不絕；在這基礎下，星鑽重劃區未來將結合運河觀光優勢成為遊艇運河的新節點，重劃區內房價也上看新高，以土地成交價推估，每坪會30萬元起跳。而這次帶大家看距離星鑽重劃區約700公尺，且臨永華路的首購宅鑫左岸。
鑫左岸外觀
建案特色：
1. 中西區稀有首購宅
- 二房雙衛浴格局。
- 交屋時間點近，預估2021年5月完工。
2. 地點精華
- 近捷運永華市政中心站，台南唯二交會站點，預估步行5分鐘。
- 目前最靠近星鑽重劃區的新案，僅約700公尺。
- 臨主幹道永華路。
3. 運河景觀第一排
- 建案公設步道連接臨河步道。
鑫左岸格局分析：
1.鑫左岸一樓平面圖
鑫左岸地址為中西區，其實很靠近安平的市政特區，臨永華路，規劃一棟地上19F/地下B5的超高大樓，共177戶住家、2戶店面，車位平面74格、機械105格，並預留充電車管線。5米5雙車道，由10米的永華一街進出，因為永華路容易塞車，在顛峰時間可能會受影響。
公設完善位在1樓與19樓，目前管理費每坪約70元，享有運河第一排優勢，高樓層公設能直接看到河景，一樓的中庭步道可以直接與運河步道連接，距離星鑽重劃區約700公尺，走路約5分鐘。距離預定的捷運永華路市政中心站，也在走路5分鐘左右的路程可以到達，基地位置精華。
2.鑫左岸標準層
標準層10戶3梯，規劃2-3房22-34坪，梁柱外推、室內格局方正，雙衛浴、雙陽台配置特殊；需注意，超高大樓戶數多的電梯等待時間、室內全彈性隔間沒有實牆、部分衛浴沒開窗、全棟只附單口IH爐；但地點精華，加上中西區稀有低總價小宅，享河景第一排，還是有不小的吸引力。
2房(紅色)22-23坪，單面採光，雙衛浴。
3房(藍色)33-34坪，雙面採光，雙陽台。
3.二房家配圖
室內格局方正梁柱外推，彈性空間沒有實牆，需注意2房衛浴都沒開窗、工作陽台空間較小，原本的規劃幾乎沒有走道空間，坪效佳。建議可選擇A5、A6、A7的高樓層，16樓以上有機會看到海。
4.三房家配圖
格局上有較多變化彈性，沒有實牆、部份衛浴沒開窗、3房設計僅單口IH爐，如有煮飯需求要特別注意。建議選擇6樓以上的A1、A2、A10、A11有較佳的運河景觀，才不會被鄰近的建物阻擋視野。
實價登錄分析：
1.星鑽重劃區周邊：
鑫左岸 屋齡2年。平均成交價29.31萬/坪。近一年成交價37.1萬/坪。
皇龍雲鼎 屋齡3年。平均成交價32.64萬/坪。近一年成交價33.39萬/坪。
百慶府前院 屋齡6年。平均成交價23.46萬/坪。近一年無交易資訊。
2.市政特區：
龍騰菁英特區 屋齡5年。平均成交價28.66萬/坪。近一年成交價30.53萬/坪。
市政阿曼 屋齡2年。平均成交價30.66萬/坪。近一年成交價36.87萬/坪。
龍騰第五大道 屋齡0年。平均成交價25.72萬/坪。近一年成交價31.34萬/坪。
3.鑫左岸位置正好在「市政特區」與「中西區」的交會處，往中西區看鄰近星鑽特區的新案都是50坪以上的大坪數、往市政特區看臨永華路的小坪數案子也不多；正因位置和產品的獨特性，加上低總價帶讓想要運河景觀的購屋族多了一種選擇。
鑫左岸評價：
鑫左岸位置精華、產品特殊，低總價的2房2衛享有河景和未來優勢，如果看好星鑽重劃區未來的發展潛力可以參考看看！不過開放格局、工作陽台較小、廚具標配僅有單口IH爐、加上雨遮計價，是要特別注意的點。另外鄰近台南市區最重要的捷運發展議題，距離預定的市政中心站點走路只要5分鐘；開價30萬起和市政特區相仿，推估這價格在星鑽附近，未來會很有優勢。