看屋筆記：新北市泰山區明日城NO2勝華迎家(個案+價格分析)

塭仔圳重劃區為2020年新北市政府重大施政之一，已擁有完善捷運、公路運輸、鄰近舊市區等優勢，全區預計於2027年開發完成。其中位於新泰路與中環路交叉口的自辦重劃區，已有許多新建案，又以明日城系列最為指標，一期有雲開、御風，二期有天青、初日，以上四個建案皆是在2013~2014年興建，本次要介紹的是位於一二期旁預計2022年完工的明日城NO2勝華迎家。

建案外觀

建案特色：

1.區域造鎮計畫：與一二期相似的規劃與建案外觀，建商售後服務更完善、易維持區域房價。

2.基地大無社宅：1047坪大基地，無需靠社會住宅增加獎勵容積，住戶較單純易管理。

3.電梯戶數比充裕：標準層五戶兩部電梯，使用上十分充裕。減少等待電梯的時間。

明日城NO2勝華迎家格局分析：

1、社區為A、B兩棟規劃，一層5戶，兩部12人電梯，兩部電梯皆可抵達各樓層。7戶店面設計。

2、標準層為29坪2房、32~37坪3房，皆搭配一機車一汽車位設計。

3、機車車位146位，擁有獨立機車車道進出。汽車車道為獨立車道雙向由信華五街進出，為全坡道平面車位共146位。

4、社區坐東朝西，由10M信華五街路進出並退縮約12M，棟距可達22M左右。東方面明日城3建地，預計2021年Q1公開，社區退縮3M。其餘面向皆為建地尚無開發計畫，社區各退縮14~17M。

5、本案大廳挑高4.2M，設有接待大廳、會議室、閱覽室、兒童遊戲區、健身房。B1設有資源回收室。管理費暫定60元/坪、汽車位500元/月、機車位100元/月。

明日城NO2勝華迎家-標準層平面圖

6、橘色區域為29坪2房，單面採光，採無走道設計，最大化利用坪效。開放式廚房，客廳採光透過餐廳。衛浴採用四件式、無採光。冷氣室外機規劃放置於陽台。面向西方信華五街，A棟面鄰棟社區14F沐光，B棟對街建地暫無興建計畫。

7、黃色區域為32坪3房，雙面採光。單人床房較小，恐無法放入書桌。主臥室衛浴有開窗。冷氣室外機規劃放置於陽台。A5、B1戶面社區中庭，棟距約20M。A1戶面向北方信華八街，對街建地暫無興建計畫。B5戶面向南方建地暫無興建計畫。

8、藍色區域為37坪3房，雙面採光。獨立玄關設計，主臥室衛浴有開窗。冷氣室外機規劃放置於陽台。A棟面鄰棟社區14F沐光，B棟對街建地暫無興建計畫。

實價登錄分析：

1、新莊塭仔圳重劃區自辦重劃區一帶個案：
明日城NO2勝華迎家屋齡4年。預計2022年3月完工。 平均成交價35.2萬/坪。近一年無交易資訊。預計成交價約37萬/坪。資料來源：FB樂居台北社團
海悅花園屋齡1年。預計2024年3月完工。平均成交價38.09萬/坪。現場採不二價銷售。近一年成交價57.52萬/坪。
明日城NO2天青屋齡11年。平均成交價35.33萬/坪。近一年無交易資訊。

實價登錄-新莊塭仔圳重劃區自辦重劃區一帶

2、新莊副都心重劃區一帶個案：
太子信義/太子雲鼎屋齡9年。平均成交價50.89萬/坪。近一年無交易資訊。
遠雄國滙/遠雄國匯屋齡9年。平均成交價47.04萬/坪。近一年成交價57.92萬/坪。
皇翔御花園屋齡9年。平均成交價44.31萬/坪。近一年成交價58.04萬/坪。

實價登錄-新莊副都心重劃區一帶

3、新莊舊市區一帶個案：
新泰陽屋齡1年。預計2023年3月完工。平均成交價40.87萬/坪。近一年無交易資訊。
璽園屋齡6年。平均成交價43.63萬/坪。近一年成交價68.6萬/坪。
幸福路上聽風館/這一站幸福聽風館屋齡7年。平均成交價42.05萬/坪。近一年成交價45.62萬/坪。

實價登錄-新莊舊市區一帶

4、塭仔圳重劃區橫跨新莊與泰山兩區，目前有推案的地區為自辦重劃區。行政區在銀行貸款上有差異，房價也有差距。但在自辦重劃區內的生活機能近乎相同。該區開價低於新莊副都心重劃區、新莊舊市區的建案，價格皆是離捷運站越近越高。塭仔圳重劃區仍屬價格較低區域。

5、明日城NO2勝華迎家開價相近塭仔圳重劃區自辦重劃區一帶個案，符合行情。相對於新莊其他重劃區屬價格較低的產品。

明日城NO2勝華迎家評價：

明日城NO2勝華迎家位於塭仔圳重劃區內的自辦重劃區，少數大基地無社會住宅社區，建築外觀與一二期保持一致，大型造鎮計畫使價格也較保值。自辦重劃區屬重劃區內最先開賣區域，擁有基期低的優勢，且鄰近舊市區，生活交通機能都已具備，不用擔心生活上有所不便。主打大坪數2房及3房規劃，可享有新莊市區機能，價格又比新莊其他重劃區來的便宜，適合新莊及泰山的換屋族群購買。