看屋筆記:泰山區幸福滿滿(個案+價格分析)

看屋筆記:泰山區幸福滿滿(個案+價格分析)

漢翔幸福滿滿

房屋開價
42萬/坪
公設比
34.5%
車位開價
坡道平面 / 190 萬
坡道平面 / 240 萬
坪數資料
19 / 20 / 29 / 33

基本資料

  • 地址: 莊泰路、坡雅路
  • 總戶數:120戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:15
  • 公設比:34.5%
  • 管理費:60元/坪/月
  • 車位類型:坡道平面
  • 車位數量:159
  • 基地面積:555坪
  • 土地使用分區:住3
  • 建案規劃:住宅,店面,透天
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:漢翔開發,茂德機構
  • 營造公司:
  • 建築設計:陳朝雄
  • 預計完工日:2022年6月
  • 坪數資料:
    2房 19/20坪
    3房 29/33坪

塭仔圳重劃區佔地約398公頃為雙北地區第二大重劃區,已於2020年9月2日招開重劃說明會,預計於2027年開發完成。目前推案的地區為市辦都更前的自辦重劃區,雖然其餘重劃區須等到2027年左右才開始有所發展,但此自辦都更區鄰近新莊市區,距離機捷泰山A5站也僅步行10分鐘距離。交通、生活機能皆已具備。本次要介紹的是位於泰山塭仔圳重劃區的幸福滿滿


建案外觀


建案特點:


1、建材等級升級:水泥磅數4000~6000PSI,連續壁深37M、厚100cm,高於一般建築標準。

2、首購低總價:規劃2房1000萬內、3房1500萬內,主打首購族群,房貸月負擔較低。

3、新興重劃區:塭仔圳重劃區為新北市重點項目,幸福滿滿為此區先行自辦重劃區,範圍小、發展快、且基期較低,待所有機能豐富後,未來發展價值可期。
 

建案平面解析:


1、獨棟規劃,一層9戶,兩部15人電梯,兩部電梯皆可抵達各樓層。5戶店面、3戶透天店面。

2、標準層為19~20坪2房、29~33坪3房,皆搭配1機車1汽車位設計。

3、機車擁有獨立車道進出。汽車車道獨立車道雙向由坡雅路進出,為全坡道平面車位共159位。

4、建材結構工法使用水泥磅數4000~6000PSI,連續壁深37M、厚100cm,高於一般建築標準。

5、社區坐南朝北,由15M坡雅路進出並退縮約5M,棟距可達20M左右。西面20M莊泰路並退縮約10M,棟距可達30M左右。南面為建地尚無開發計畫,基地退縮4M,東面為社區車道及透天區棟距可達30M左右。

6、本案大廳挑高6M,設有交誼廳、廚藝教室、健身房、兒童遊戲室,頂樓空中花園有露天餐桌、下午茶吧檯、露營區、開心農場。B1設有資源回收室。管理費暫定70元/坪、車位500元/月。

7、二樓整層及三樓半數為社會住宅,只租不賣。



標準層平面圖

8、藍色區域為29~33坪3房,雙面採光,獨立玄關設計,但玄關稍嫌過長。客廳採光透過餐廳。冷氣室外機規劃放置於陽台。主臥衛浴有採光、公用衛浴則無。29坪廁所旁的臥室較小,適合規劃單人房\書房使用。A8、A9面向東方透天區、社區車道棟距約30M。A2、A3面向西方莊泰路棟距約30M。

9、黃色區域為19~20坪2房,單面採光,採樑柱外露,衛浴無採光,冷氣室外機規劃放置於陽台。A6、A7次臥可作雙人床房,其餘須透過客變修改才有辦法規劃雙人床房。A5~A7面向北方坡雅路棟距約15M,對街目前為駕訓班、私人住宅預計於110年完成遷移。A1、A10面向南方建地尚無開發計畫,浴室規劃浴缸設備。


實價登錄分析:

1、新莊塭仔圳重劃區自辦重劃區一帶個案:
幸福滿滿預售屋。2022年6月完工。開價42萬/坪起。預計成交價約38~39萬/坪。資料來源:FB樂居台北社團
明日城NO2勝華迎家預售屋。預計2022年3月完工。 開價40萬/坪起。預計成交價約36萬/坪。資料來源:FB樂居台北社團
海悅花園預售屋。預計2024年3月完工。開價39.9萬/坪起。現場採不二價銷售。
明日城NO2天青屋齡6年。平均成交價34.43萬/坪。近一年成交價33.06萬/坪。


實價登錄-新莊塭仔圳重劃區自辦重劃區一帶


2、新莊副都心重劃區一帶個案:
太子信義/太子雲鼎屋齡4年。平均成交價50.07萬/坪。近一年成交價49.15萬/坪。
遠雄國滙/遠雄國匯屋齡4年。平均成交價45.19萬/坪。近一年成交價44.23萬/坪。
皇翔御花園屋齡3年。平均成交價42.64萬/坪。近一年成交價39.62萬/坪。


實價登錄-新莊副都心重劃區一帶


3、新莊舊市區一帶個案:
新泰陽預售屋。預計2023年3月完工。開價48萬/坪起。
璽園屋齡1年。平均成交價43.19萬/坪。近一年成交價43.1萬/坪。
幸福路上聽風館/這一站幸福聽風館屋齡1年。平均成交價41.3萬/坪。近一年成交價42.03萬/坪。


實價登錄-新莊舊市區一帶

4、塭仔圳重劃區橫跨新莊與泰山兩區,目前有推案的地區為自辦重劃區。行政區在銀行貸款上有差異,房價也有差距。但在自辦重劃區內的生活機能近乎相同。該區開價低於新莊副都心重劃區、新莊舊市區的建案,價格皆是離捷運站越近越高。塭仔圳重劃區仍屬價格較低區域。

5、幸福滿滿開價高於塭仔圳重劃區自辦重劃區一帶個案。相對於新莊其他重劃區屬價格較低的產品。


評價:
 

幸福滿滿位於塭仔圳重劃區內的自辦重劃區,相較於塭仔圳重劃區內其他地區搶先開賣,擁有基期低的優點,未來發展可期。離新莊舊市區僅一路之隔,步行5分鐘可享有完善生活機能,步行10分鐘可達機捷泰山A5站。小坪數2房3房規劃總價壓低,減少每月還款壓力,讓首購族容易入手。建議想找生活機能方便的重劃區首購族可以考慮看看。

更新時間 2020/09/29
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