看屋筆記：台南市安平區龍騰第五大道(個案+價格分析)

台南安平區以運河做劃分，運河以北是知名觀光區，安平古堡、德記洋行等，人稱「老安平」因為觀光人潮使得商圈重生；而近年發展更蓬勃的其實是運河以南，市政特區為主的「新安平」，市政中心帶動了區域發展，加上未來捷運規劃，使得商圈蓬勃發展。這次要介紹的新案以紐約第五大道為象徵，是位在精華地段永華路上的龍騰第五大道。

建案特色：
 

1. 臨永華路少數小坪數、低總價產品；2房2衛、30坪3房。
2. 基地完整四面臨路，位置精華棟距佳，享受市中心機能。 
3. 付款輕鬆，首付38萬起，工程期0付款。

龍騰第五大道格局分析：

1.一樓平面圖+頂樓公設
龍騰第五大道基地獨立方正，四面臨路，讓它有不錯的棟距，加上正臨永華路的大基地更是稀有；約2500坪，規劃2棟，地上21-22F/地下B4，共784戶住家、23戶店面，平面車292格、機械車位527格，並設有公用充電車位。雙車道規劃，進出分離，由健康二街進入，出口對建平七街，享受永華路機能的同時還能避開壅擠車潮。

第五大道公設完善，2棟凹字型的建築中間，有隱私性高的500坪中庭花園，管理費每坪40元。現在廣告戶活動，首付38萬，工程期0付款，讓想買房的首購族，頭期款壓力大大減少。

2.標準層

標準層共分4區A、B、D、F，平常中間的門會隔開各區。規劃2-3房22-33坪；需特別注意，全棟用電、廚房只配單口IH爐、部分衛浴沒開窗，實牆隔間只到6樓，7樓之後都是開放式格局。

A、B區對稱，較大坪數的房型都集中在這兩區，單層9戶2梯。 
D、F區對稱，幾乎都是22坪房型，單層10戶2梯。
梯間有採光，但超高大樓和單層戶數多，讓電梯免不了等待時間。

22坪（藍色）：為社區主力房型，單面採光，格局方正梁柱外推，配有雙衛浴是少見的規劃，但衛浴和廚房的位置固定，使得客變會受不少限制，需多花心思設計，除邊間戶衛浴有開1窗外，其餘都沒開窗。
26坪（綠色）：雙面採光的角間，戶數不多，有小玄關設計，這間格局較有可能設計成一大房。
30坪（紅色）：單採光，2衛2陽台，小3房的坪數，增加了不少空間設計的彈性，需注意衛浴都沒開窗。
33坪（黃色）：格局與30坪房型相似，戶數較多能有更多選擇。
38坪（褐色）：角間雙面採光，2衛2陽台，最大的坪數，如過照原本格局規劃的話，坪效不錯。

實價登錄分析：

1.市政特區(0-5年)
龍騰第五大道 屋齡2年。平均成交價27.73萬/坪。近一年成交價31.51萬/坪。
市政阿曼 屋齡4年。平均成交價31.13萬/坪。近一年成交價39.27萬/坪。
龍騰菁英特區 屋齡4年。平均成交價31.13萬/坪。近一年成交價33.93萬/坪。
MY鑫光 屋齡6年。平均成交價26.91萬/坪。近一年成交價30.16萬/坪。

龍騰領袖特區 屋齡8年。平均成交價20.93萬/坪。近一年成交價29.31萬/坪。
博悅 屋齡8年。平均成交價25.67萬/坪。近一年成交價32.04萬/坪。

2.市政特區(5-15年)
上閑悅 屋齡10年。平均成交價20.52萬/坪。近一年成交價35.54萬/坪。
水雲間 屋齡12年。平均成交價27.18萬/坪。近一年成交價26.34萬/坪。
永恆天詩 屋齡21年。平均成交價20.9萬/坪。近一年無交易資訊。
荷蘭海韻 屋齡19年。平均成交價17.02萬/坪。近一年成交價30.17萬/坪。

市政特區0-5年的新案有一半以上都是龍騰的案子，尤其目前臨永華路在售的小坪數只有龍騰第五大道、市政阿曼。近年永華路上才吹起「小坪數、低總價」風潮，5年以上的多是大坪數；因此在單價上價差才會這麼大，小坪數總價低但單價高、大坪數單價低但總價高。此區未來發展議題多，除了市政府在這裡外，未來運河的遊艇觀光發展也看好，捷運綠線更是橫跨整個區域。

龍騰第五大道評價：

龍騰第五大道基地獨立方正、四面臨路，位在永華路上，享有生活機能和市區未來發展性，也是臨永華路少數的小坪數產品，2房2衛、30坪小3房，低總價讓嚮往市區機能的首購有更多選擇；且樓層價差不大，預算夠建議可以往高樓層看。需特別注意，戶數、店面多、大多是機械車位、6樓以上沒做隔間、部分衛浴沒開窗、工作陽台較小等問題；不過低總價，加上首付38萬起，工程期0付款，減低自備金的壓力，如果你是首購或想投資安平區的朋友可以參考看看喔。