看屋筆記:安平區龍騰第五大道(個案+價格分析)

看屋筆記:安平區龍騰第五大道(個案+價格分析)

龍騰第五大道

房屋開價
28萬/坪
公設比
35.0%
車位開價
坡道機械 / 113 萬
坡道平面 / 145 萬
坡道平面 / 195 萬
坪數資料
22 / 26 / 30 / 33 / 38

基本資料

  • 地址: 永華路二段、永華七街口
  • 總戶數:807戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:21,22
  • 公設比:35.0%
  • 管理費:40元/坪/月
  • 車位類型:坡道機械,坡道平面
  • 車位數量:819
  • 基地面積:2499坪
  • 土地使用分區:商3-6
  • 建案規劃:住宅,店面
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:樹藤建設,龍騰機構
  • 營造公司:天玉營造
  • 建築設計:張文明
  • 預計完工日:2024年2月28日
  • 坪數資料:
    2房 22/26坪
    3房 30/33/38坪

台南安平區以運河做劃分,運河以北是知名觀光區,安平古堡、德記洋行等,人稱「老安平」因為觀光人潮使得商圈重生;而近年發展更蓬勃的其實是運河以南,市政特區為主的「新安平」,市政中心帶動了區域發展,加上未來捷運規劃,使得商圈蓬勃發展。這次要介紹的新案以紐約第五大道為象徵,是位在精華地段永華路上的龍騰第五大道

 

 

建案特點
 

  1. 臨永華路少數小坪數低總價產品;2房2衛、30坪3房。
  2. 基地完整四面臨路,位置精華棟距佳,享受市中心機能。 
  3. 付款輕鬆,首付38萬起,工程期0付款。

 

建案平面分析

 

 

1.一樓平面圖+頂樓公設
龍騰第五大道基地獨立方正,四面臨路,讓它有不錯的棟距,加上正臨永華路的大基地更是稀有;約2500坪,規劃2棟,地上21-22F/地下B4,共784戶住家、23戶店面,平面車292格、機械車位527格,並設有公用充電車位。雙車道規劃,進出分離,由健康二街進入出口對建平七街,享受永華路機能的同時還能避開壅擠車潮。

第五大道公設完善,2棟凹字型的建築中間,有隱私性高的500坪中庭花園,管理費每坪40元。現在廣告戶活動,首付38萬,工程期0付款,讓想買房的首購族,頭期款壓力大大減少。

 

2.標準層

標準層共分4區A、B、D、F,平常中間的門會隔開各區。規劃2-3房22-33坪;需特別注意,全棟用電、廚房只配單口IH爐、部分衛浴沒開窗,實牆隔間只到6樓,7樓之後都是開放式格局。

A、B區對稱,較大坪數的房型都集中在這兩區,單層9戶2梯。 
D、F區對稱,幾乎都是22坪房型,單層10戶2梯。
梯間有採光,但超高大樓和單層戶數多,讓電梯免不了等待時間。

22坪(藍色):為社區主力房型,單面採光,格局方正梁柱外推,配有雙衛浴是少見的規劃,但衛浴和廚房的位置固定,使得客變會受不少限制,需多花心思設計,除邊間戶衛浴有開1窗外,其餘都沒開窗。
26坪(綠色):雙面採光的角間,戶數不多,有小玄關設計,這間格局較有可能設計成一大房。
30坪(紅色):單採光,2衛2陽台,小3房的坪數,增加了不少空間設計的彈性,需注意衛浴都沒開窗。
33坪(黃色):格局與30坪房型相似,戶數較多能有更多選擇。
38坪(褐色):角間雙面採光,2衛2陽台,最大的坪數,如過照原本格局規劃的話,坪效不錯。

 

實價登錄分析

1.市政特區(0-5年)
龍騰第五大道 預售屋。開價28萬/坪起。
市政阿曼 預售屋。開價26萬/坪起。
龍騰菁英特區 預售屋。開價26萬/坪起。近一年成交價30.06萬/坪。
MY鑫光 屋齡0年。平均成交價25.17萬/坪。近一年成交價27.68萬/坪。

龍騰領袖特區 屋齡2年。平均成交價19.91萬/坪。近一年成交價20.36萬/坪。
博悅 屋齡2年。平均成交價24.14萬/坪。近一年成交價24.34萬/坪。

 

2.市政特區(5-15年)
上閑悅 屋齡5年。平均成交價18.87萬/坪。近一年成交價22.76萬/坪。
水雲間 屋齡6年。平均成交價28.45萬/坪。近一年成交價25.83萬/坪。
永恆天詩 屋齡15年。平均成交價20.32萬/坪。近一年成交價18.63萬/坪。
荷蘭海韻 屋齡13年。平均成交價13.74萬/坪。近一年成交價16.45萬/坪。

市政特區0-5年的新案有一半以上都是龍騰的案子,尤其目前臨永華路在售的小坪數只有龍騰第五大道市政阿曼。近年永華路上才吹起「小坪數、低總價」風潮,5年以上的多是大坪數;因此在單價上價差才會這麼大,小坪數總價低但單價高、大坪數單價低但總價高。此區未來發展議題多,除了市政府在這裡外,未來運河的遊艇觀光發展也看好,捷運綠線更是橫跨整個區域。

 

評價

龍騰第五大道基地獨立方正、四面臨路,位在永華路上,享有生活機能和市區未來發展性,也是臨永華路少數的小坪數產品,2房2衛、30坪小3房,低總價讓嚮往市區機能的首購有更多選擇;且樓層價差不大,預算夠建議可以往高樓層看。需特別注意,戶數、店面多、大多是機械車位、6樓以上沒做隔間、部分衛浴沒開窗、工作陽台較小等問題;不過低總價,加上首付38萬起,工程期0付款,減低自備金的壓力,如果你是首購或想投資安平區的朋友可以參考看看喔。

 

更新時間 2020/09/29
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