看屋筆記:善化區桂田磐古(個案+價格分析)

看屋筆記:善化區桂田磐古(個案+價格分析)

桂田磐古

房屋開價
25萬/坪
公設比
33.0%
車位開價
坡道平面 / 100 萬
坡道平面 / 130 萬
坪數資料
17 / 44 / 70

基本資料

  • 地址: 民族路、四維路口
  • 總戶數:362戶
  • 屋齡:0年
  • 總樓高:26
  • 公設比:33.0%
  • 管理費:55元/坪/月
  • 車位類型:坡道平面
  • 車位數量:405
  • 基地面積:1730坪
  • 土地使用分區:商業區
  • 建案規劃:住宅,店面
  • 構造種類:SRC
  • 建設公司:桂田欣業建設
  • 營造公司:桂田營造
  • 建築設計:王東奎
  • 預計完工日:2022年
  • 坪數資料:
    1房 16.9坪
    3房 43.8坪
    4房 70坪

「南科」是台南發展中最重要的主軸,南科的設立帶來工作機會,促進人口移動,而善化區因地利而得到絕佳的發展機會,以往只推首購產品的區域,現在推出超高制震飯店宅,桂田集團用過去善化沒有的規格,推出區域指標案桂田磐古,讓我們一起來看看他特別在哪裡!

 

 

建案特色

 

  1. 善化唯一SRC結構+油壓阻尼器制震超高大樓
  2. 善化少見精緻飯店管理宅,五星級桂田酒店24hr秘書。
  3. 基地位置佳,在善化火車站正對面,步行約5分鐘。
  4. 區域稀有飯店級公設,游泳池、迎賓車道、挑高接待大廳、空中露臺等。
  5. 基地地勢較周邊高,不易淹水。

 

建案平面解析

 

 

1.一樓平面+二樓平面

桂田磐古基地位在善化火車站正對面,三面臨路全棟退縮,共規劃2棟超高制震大樓,採SRC+油壓阻尼器雙制震,共360戶住家2戶店面。公設完善,設有接待大廳、迎賓車道、游泳池、三溫暖、二樓露台、空中花園等,並發揮桂田酒店五星級飯店管理優勢,享受秘書服務同時,管理費每坪僅約55元。需特別注意標配並不包含免治馬桶、廚具、三機,且沒有瓦斯管線。

 

2.A棟標準層

A棟單層9戶3梯,另外還有一部無障礙專用梯,規劃1房-2+1房16-38坪。
1房(灰色)有一個大陽台和大窗規劃採光佳,衛浴未開窗、且如需廚房空間需再花心思規劃。
1+1房(藍色、綠色)有隔一房,單面採光;主臥空間寬大,浴室設計特殊可由兩側進出,不建議隔成2房會有一間沒有採光。
2+1房(黃色、紫色)實隔2間房,雙面採光,採光佳空間充足,需注意陽台較小和衛浴通風問題。

 

3.B棟標準層

B棟7戶3梯,另有一部無障礙專用梯,規劃2-3房27-43坪。
2房(黃色)雙面採光,規劃有小玄關和獨立廚房,需注意部分衛浴和廚房的通風問題。
2房(橘色)單面採光,室內空間充足,房間寬大,衛浴未開窗。
3房(紅色)雙面採光,規劃3間房採光、坪效佳。
3房(灰色)單面採光,格局方正,特色是有大露臺設計,幾乎橫跨所有空間採光佳。

 

4.24-26F標準層+家配圖

A、B兩棟的高樓層皆規劃單層4戶,與其他樓層一起共用3梯加1個無障礙專用梯,單層電梯配比雖然充足,但還需考量到超高樓層的戶數;高樓層4戶都為3+1房60-70坪的大坪數,以區域最高樓來看,擁有無阻礙的視野和通風採光。

3+1房(紅色)雙面採光,多了書房空間,衛浴都有開窗,雙陽台,工作陽台空間可能較小。
3+1房(灰色)3面採光,空間充足,雙陽台,雙套房規劃,部分衛浴未開窗,須注意通風問題。

目前主推的是高樓層,其餘房型所剩不多這裡就不全部放上來,有興趣可以去接待中心看更詳細的資料呦!

 

實價登錄分析
 

1.善化市區:

桂田磐古:預售屋。開價25萬/坪起。
大任之翼:預售屋。開價24萬/坪起。
北揚協奏曲:預售屋。開價19.5萬/坪起。
太子WIN-NO2:屋齡2年。平均成交價17.48萬/坪。近一年成交價17.73萬/坪。
 

2.新市市區:

南科之心:屋齡0年。平均成交價14.56萬/坪。近一年成交價14.61萬/坪。
陞發A平方:預售屋。開價18萬/坪起。
太子WIN-明大NEW:屋齡4年。平均成交價16.05萬/坪。近一年成交價19.13萬/坪。

 

3.LM重劃區:

W創世紀:預售屋。開價13.9萬/坪起。
LM藏金:屋齡1年。平均成交價17.54萬/坪。近一年成交價18.28萬/坪。
山豐海富LM:預售屋。平均成交價-萬/坪。
植村NY:屋齡1年。平均成交價15.86萬/坪。近一年成交價17.39萬/坪。

新市、善化因為南科而發展迅速,房價也水漲船高;善化市區成交已逐漸站上2字頭,新市成交每坪也要18-19萬,而南科的新興重劃LM特區,每坪成交約16萬起。告別以往的透天,市區精華地段已逐漸轉型華廈、大樓,要找便宜透天案只能往外圍看。

南科的利多帶來更多高資產族,以往首購為主的市場少有這種較高規格的建案,桂田集團看準商機推出更高級的大樓,就是鎖定外來的南科工程師,當然每坪25-28的開價也正挑戰區域行情。

 

評價


桂田磐古基地位置在善化火車站對面,更是區域內第一棟雙制震超高大樓;公設規劃、建材選擇、SRC結構、各層封閉防水等,在建築設計上也是用心。以鶴立雞群之姿挑戰區域行情,坪數從套房到換屋都有,但需注意,交屋沒附廚具三機,以及戶數較多,電梯尖峰時間不免等待、部分衛浴沒開窗、工作陽台較小等。目前鋼骨結構已完成得差不多,低樓層與高樓層才有較多戶型可選,如果看好南科未來效應,是個不一樣的選擇,去接待中心參考的同時還能享受如桂田飯店的五星級服務。

更新時間 2020/09/25
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