看屋筆記：台南市善化區桂田磐古(個案＋價格分析)
閱讀重點
「南科」是台南發展中最重要的主軸，南科的設立帶來工作機會，促進人口移動，而善化區因地利而得到絕佳的發展機會，以往只推首購產品的區域，現在推出超高制震飯店宅，桂田集團用過去善化沒有的規格，推出區域指標案桂田磐古，讓我們一起來看看他特別在哪裡！
建案特色：
- 善化唯一SRC結構+油壓阻尼器制震超高大樓。
- 善化少見精緻飯店管理宅，五星級桂田酒店24hr秘書。
- 基地位置佳，在善化火車站正對面，步行約5分鐘。
- 區域稀有飯店級公設，游泳池、迎賓車道、挑高接待大廳、空中露臺等。
- 基地地勢較周邊高，不易淹水。
桂田磐古格局分析：
1.一樓平面+二樓平面
桂田磐古基地位在善化火車站正對面，三面臨路全棟退縮，共規劃2棟超高制震大樓，採SRC+油壓阻尼器雙制震，共360戶住家2戶店面。公設完善，設有接待大廳、迎賓車道、游泳池、三溫暖、二樓露台、空中花園等，並發揮桂田酒店五星級飯店管理優勢，享受秘書服務同時，管理費每坪僅約55元。需特別注意標配並不包含免治馬桶、廚具、三機，且沒有瓦斯管線。
2.Ａ棟標準層
A棟單層9戶3梯，另外還有一部無障礙專用梯，規劃1房-2+1房16-38坪。
1房（灰色）有一個大陽台和大窗規劃採光佳，衛浴未開窗、且如需廚房空間需再花心思規劃。
1+1房（藍色、綠色）有隔一房，單面採光；主臥空間寬大，浴室設計特殊可由兩側進出，不建議隔成２房會有一間沒有採光。
2+1房（黃色、紫色）實隔２間房，雙面採光，採光佳空間充足，需注意陽台較小和衛浴通風問題。
3.B棟標準層
B棟7戶3梯，另有一部無障礙專用梯，規劃2-3房27-43坪。
2房（黃色）雙面採光，規劃有小玄關和獨立廚房，需注意部分衛浴和廚房的通風問題。
2房（橘色）單面採光，室內空間充足，房間寬大，衛浴未開窗。
3房（紅色）雙面採光，規劃3間房採光、坪效佳。
3房（灰色）單面採光，格局方正，特色是有大露臺設計，幾乎橫跨所有空間採光佳。
4.24-26F標準層+家配圖
Ａ、Ｂ兩棟的高樓層皆規劃單層4戶，與其他樓層一起共用3梯加1個無障礙專用梯，單層電梯配比雖然充足，但還需考量到超高樓層的戶數；高樓層4戶都為3+1房60-70坪的大坪數，以區域最高樓來看，擁有無阻礙的視野和通風採光。
3+1房（紅色）雙面採光，多了書房空間，衛浴都有開窗，雙陽台，工作陽台空間可能較小。
3+1房（灰色）3面採光，空間充足，雙陽台，雙套房規劃，部分衛浴未開窗，須注意通風問題。
目前主推的是高樓層，其餘房型所剩不多這裡就不全部放上來，有興趣可以去接待中心看更詳細的資料呦！
實價登錄分析：
1.善化市區：
桂田磐古：屋齡2年。平均成交價23.2萬/坪。近一年成交價37.21萬/坪。
大任之翼：屋齡1年。平均成交價19.4萬/坪。近一年成交價34.37萬/坪。
北揚協奏曲：屋齡3年。平均成交價18.8萬/坪。近一年成交價38.79萬/坪。
太子WIN-NO2：屋齡7年。平均成交價19.2萬/坪。近一年成交價28.81萬/坪。
2.新市市區：
南科之心：屋齡6年。平均成交價16.18萬/坪。近一年成交價30.36萬/坪。
陞發A平方：屋齡5年。平均成交價17.88萬/坪。近一年成交價41.91萬/坪。
太子WIN-明大NEW：屋齡9年。平均成交價18.7萬/坪。近一年成交價31.18萬/坪。
3.LM重劃區：
W創世紀：屋齡4年。平均成交價18.34萬/坪。近一年成交價33.05萬/坪。
LM藏金：屋齡7年。平均成交價20.5萬/坪。近一年成交價32.3萬/坪。
山豐海富LM：屋齡4年。平均成交價18.23萬/坪。近一年無交易資訊。
植村NY：屋齡6年。平均成交價19.75萬/坪。近一年成交價32.04萬/坪。
新市、善化因為南科而發展迅速，房價也水漲船高；善化市區成交已逐漸站上２字頭，新市成交每坪也要18-19萬，而南科的新興重劃LM特區，每坪成交約16萬起。告別以往的透天，市區精華地段已逐漸轉型華廈、大樓，要找便宜透天案只能往外圍看。
南科的利多帶來更多高資產族，以往首購為主的市場少有這種較高規格的建案，桂田集團看準商機推出更高級的大樓，就是鎖定外來的南科工程師，當然每坪25-28的開價也正挑戰區域行情。
桂田磐古評價：
桂田磐古基地位置在善化火車站對面，更是區域內第一棟雙制震超高大樓；公設規劃、建材選擇、SRC結構、各層封閉防水等，在建築設計上也是用心。以鶴立雞群之姿挑戰區域行情，坪數從套房到換屋都有，但需注意，交屋沒附廚具三機，以及戶數較多，電梯尖峰時間不免等待、部分衛浴沒開窗、工作陽台較小等。目前鋼骨結構已完成得差不多，低樓層與高樓層才有較多戶型可選，如果看好南科未來效應，是個不一樣的選擇，去接待中心參考的同時還能享受如桂田飯店的五星級服務。