2020-09-20
看屋筆記

看屋筆記:高雄市橋頭區棋琴20重奏(個案+價格分析)

閱讀重點

橋頭新市鎮,為高雄近來熱門的話題之一。此區享有契稅、房屋稅、地價稅 三稅減免的優勢。區域內,都會公園以及橋頭地方法院等政府機關,橋頭科技園區即將開發,潛在帶來的人潮,都為此區創造了未來性,現在就來看看位於橋頭新市鎮中的棋琴20重奏吧。

 

棋琴20重奏外觀圖

建案特色:

 

1. 外觀採取新古典風格,正面外觀為石材,為鄰近建案中少見之建築風格。
2. 社區前方為特定農業區,可享永久棟距,高樓層可以遠眺都會公園。
3. 社區設計採用雙管理室,雙車道入口,車道寬5.5公尺,地下室分為不相通的兩區,開放式中庭,戶戶搭配雙機車位,方便機車通勤族的停放。

 

棋琴20重奏一樓平面圖

棋琴20重奏格局分析:

 

1.全案分成A、B、E、F、G、H、I、J一共八棟,一層四戶雙部電梯,地上15層,地下三層,共456戶。
2.雙管理室設計,A、B棟中間有一個管理室,G、H棟中間一個,地下室停車部分設計方式為每四棟使用一個地下室,一共兩個地下室,彼此之間沒有互通。
3.車道寬5.5米,車位平面式176個,機械式280個,每戶標配兩個機車位,其中一個為中庭開放空間停放,另一個可選地下室或是中庭騎樓。
4.公設規劃有空中花園、交誼廳、視聽室、健身房、KTV、信箱區、曬被區、親子遊戲室。

 

棋琴20重奏標準層


1.黃色區塊為24坪、28坪兩房規劃,藍色區塊為38坪、39坪三房規劃,綠色區塊為47坪四房規劃。

此戶型為47坪3+1房設計,客廳可規劃一書房,客衛旁臥室略小,使用上可留意,廚房為L型廚房,雙衛浴開窗,主臥衛浴配置浴缸,室內無樑柱,空間規劃較方便,此外,此戶型客廳陽台前方面特定農業區,前方視野三樓以上無遮蔽,高樓層可以遠眺都會公園。

此戶型為3房設計,廚房為一字形獨立廚房,油煙可以與客廳隔絕,雙衛浴皆有開窗,客衛的洗手台設置在外面,使用上較為方便,此戶型也是屬於面經武路的戶型,前方面特定農業區,視野三樓以上無遮蔽,高樓層可以遠眺都會公園。

此戶型為2房設計,雙面採光,單陽台,客廳為間接採光,採光上須留意,單衛浴開窗,乾溼分離,洗手台獨立在外,對於小家庭使用上較為方便,此戶面中庭無景觀。

 

實價登錄分析:

 

1. 橋頭新市鎮個案

棋琴20重奏屋齡5年。平均成交價17.02萬/坪。近一年成交價27.39萬/坪。

鳳凰冠預計2022年4月完工,屋齡2年。平均成交價18.78萬/坪。近一年成交價25.8萬/坪。

鳳凰時代屋齡8年。平均成交價16.94萬/坪。近一年成交價27.22萬/坪。

2. 高雄大學特區個案

遠見品學屋齡7年。平均成交價18.6萬/坪。近一年無交易資訊。

豐嶸春之田屋齡4年。平均成交價20.68萬/坪。近一年成交價30萬/坪。

閱讀天悅屋齡6年。平均成交價17.61萬/坪。近一年成交價28.11萬/坪。

橋頭新市鎮個案

高雄大學特區個案

3.高雄大學特區開發較早,區域內有家樂福以及全聯進駐,相對採買與生活機能上比較好,區域五年內成屋成交均價約落在16~19萬左右,不過近期橋頭新市鎮由於橋頭科技園區等題材,再加上三稅減免的優勢,除面都會公園首排景觀宅均價較高以外,區域中五年內成屋成交均價落在15~17萬左右,此次棋琴20重奏開價尚屬合理。

 

棋琴20重奏評價:

 

橋頭新市鎮為新開發區域,短期生活機能尚未完善,機能仰賴車行五分鐘外德賢商圈,高大商圈。此外,此案為近期區域中少見首購族新成屋,目前區域中首購族個案皆為預售案居多,如有即刻入住需求,也對此區域機能尚能接受,不妨可以到現場參考看看棋琴20重奏