看屋筆記: 高雄市橋頭區鳳凰冠(個案+價格分析)

橋頭新市鎮，高雄近年來發展新重點，伴隨著明年底橋頭科技園區即將開放廠商選地，對於新市鎮的發展又注入一股新活力。此外，橋頭新市鎮還有契稅、房屋稅、地價稅三稅減免的優勢，勢必吸引年輕首購族進駐此區，現在就來看看位於橋頭新市鎮的鳳凰冠吧。

鳳凰冠外觀圖

建案特色：

1.8%準備金輕鬆購買首購宅。
2.建材規劃採用濕式灌漿牆隔間，日本MIE GRIP 三重壓接熱水管，防水五年保固，頂樓太陽能發電供地下室車道使用。
3.中庭配置環繞式步道，游泳池，皆是鄰近首購型建案中少見的配置。

鳳凰冠一樓平面圖

鳳凰冠格局分析：

1.全案分成A、B、C、D四棟，A、B棟一層6戶共用3部梯，C棟一層10戶共用3部梯，D棟一層9戶共用3部梯。 
2.車道寬9米，雙向進出，汽車位配置平面式169個，機械式276個。
3.標準層為3~15層，20~43坪2~3房。
4.公設規劃有中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、桌球室、親子遊戲區、SPA、KTV、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區、曬被區、羽球場。

鳳凰冠標準層平面圖

1.綠色區塊為1+1房規劃，黃色區塊為25~31坪兩房規劃，藍色區塊為28~43坪三房規劃。
2.三房戶型中，較為推薦戶型為A2、B2戶型，前方退縮11米，臨10米道路，雙衛浴開窗，皆為乾濕分離設計。
3.D8戶型為三房中坪數最小的戶型，僅有一陽台，客廳為間接採光，雙衛浴未開窗，但是由於坪數關係，總價較其他三房低，如有預算考量但是又想要三房者，可以考慮看看。
4.兩房戶型中，較為推薦戶型為E7，雙面採光，獨立廚房，油煙可以與客廳隔絕，兩房雙衛浴設計，使用上較為方便。

A1戶型為三房，入門有玄關，三間房間皆無暗房，雙衛浴皆為乾濕分離設計，都有開窗，邊間三面採光，客廳陽台可以做景觀陽台設計，前方道路10米寬社區退縮11米，此戶型為社區中較為推薦戶型。

D7戶型為社區中唯一兩房三面採光的戶型，雙衛浴，雙衛浴皆為乾濕分離設計，主臥衛浴有開窗，此戶型離旁邊福地較近，中低樓層開窗景觀可能會有影響。

實價登錄分析：

1. 橋頭新市鎮個案

鳳凰冠預計2022年4月完工，屋齡4年。平均成交價19.34萬/坪。近一年成交價27.86萬/坪。

棋琴20重奏屋齡7年。平均成交價17.51萬/坪。近一年成交價26.59萬/坪。

鳳凰時代屋齡10年。平均成交價17.45萬/坪。近一年成交價29.89萬/坪。

2. 高雄大學特區個案

遠見品學屋齡9年。平均成交價18.87萬/坪。近一年無交易資訊。

豐嶸春之田屋齡7年。平均成交價20.8萬/坪。近一年成交價28萬/坪。

閱讀天悅屋齡8年。平均成交價18.34萬/坪。近一年成交價28.67萬/坪。

橋頭新市鎮個案

高雄大學特區個案

3.高雄大學特區發展較早，生活機能較完善，目前區域中5年內成屋均價約16~19萬左右，橋頭新市鎮為近期重點發展區域，挾著三稅減免與距青埔捷運站五分鐘的優勢，除面都會公園首排景觀屋成交較高以外，5年內成屋成交均價約15~17萬左右，已經接近高雄大學特區成交價，而此次的鳳凰冠開價尚屬合理。

鳳凰冠結論：

橋頭新市鎮陸續推出首購宅，生活機能目前尚未完善，不過距離鄰近的德賢商圈高大商圈僅約五分鐘，如果是對附近機能尚能接受，挾著三稅減免的優勢，可以減輕入手壓力，不妨可以來參考看看位於橋頭新市鎮的鳳凰冠。