工業住宅可以買?注意買舊不買新!

 

最近的新聞報導,就在臺北市政府大力查緝大直的娛樂用地違規做住宅使用的時機點,同樣存在違規問題的工業住宅,卻在最近的實價登錄,出現了每坪超過90萬的成交價。

 

究竟市政府查緝不力,還是工業住宅其實有相當的優勢,在高房價時代也是另一種選擇呢?

 

事實上工業住宅與商業住宅差異不大

 

早期,工業用地的地點通常相當不好,缺乏生活機能、高壓電線電塔、小型工廠林立很常見。

 

不過隨著時代變遷,電線電纜地下化,大部分的都會區周邊,真正的工業區已經不多見,且已經逐漸遷到城市外圍。目前檯面上大家所看到的工業住宅,周圍環境早就不是大家所想像中的偏僻,很多工業住宅甚至都在捷運站旁邊,如果沒有特別告知,幾乎看不出來。

 

這些住宅,大多是做「一般事務所」登記。對比商業用地拿來做住宅使用時,房屋的用途登記也是「一般事務所」。就像臺北市政府查緝的違法使用住宅,其使用分區也是叫辦公服務區,而不是工業區。

 

違法是最大問題,新案風險高於舊案

 

這類型的房子,不管是水電費、地價稅、房屋稅,與一般住宅都不會有差異,符合自用住宅條件時,不管是持有稅或交易稅,都可以享受相同的優惠稅率。房貸的部分,雖然說成數較低,可是也還找得到願意貸款七成的銀行,整體條件會比一般住宅差,但相差有限。

 

工業住宅最大的風險,不在於一般市場條件,而是政府的法令。若實際上與使用執照圖面不符,包括室內隔間、廁所位置、夾層、公設空間等,都是屬於二次施工,只要被檢舉,或者政府想要處理,都會是比較大的麻煩。

 

違法使用,關乎政府的執法決心。以目前違建愈拆愈多的情況下,政府看起來的態度就是:打老虎不打蒼蠅,管新違建不管舊違建。未來工業住宅違法的處理,很可能會像頂樓加蓋一樣,新案容易被盯上,但舊案風險卻比較低。

 

是否被積極取締決定價格

 

有沒有被政府盯上,也成為房價的高低的差別。像是政府強力取締的內湖五期工商混合區、大直商業專業用地、南港工業區等地的新案,如果是非住宅使用,房價與一般住宅就會出現顯著的落差,每坪價差甚至超過10萬以上。

 

但是像元氣大鎮、天母樂活、峰景鳳翔,或者媒體報導90萬/坪高價成交的萬象之都,都因為地點不錯,單價並沒有便宜太多,甚至還有略高於區域行情的狀況。

 

舉例來說,以士林區都市計畫圖來看,黃色的是住宅區,紅色的是商業區,咖啡色的是工業區。

 

在德行西路上,有一小塊的工業區,打星號處就是「萬象之都」,旁邊是公園,對面是家樂福,捷運芝山站1分鐘,再過去一點就是SOGO百貨。老實說,以這樣的條件,該檢討的是這一小塊地為何還是工業區,而不是討論為何成交90萬/坪。

 

 

在房價上,還有一點要特別注意。非住宅區的新建案,通常為了規避政府的查緝,會用毛胚交屋。

 

但毛胚交屋,每坪單價就應該至少要有3萬左右的落差,要把這個因素考量進去,以免賺了房價虧了裝潢。而這種全都是毛胚交屋的社區,在早期入住的時候也會很不舒服,因為整個社區一整年都在持續裝潢,敲敲打打的噪音與落塵,令人難以忍受。

 

高房價時代,住的需求強烈,在可開發的住宅用地不足的情況下,不管是商業用地或工業用地,很多都被拿來做住宅的使用。

 

對於工業住宅我個人建議是盡量少碰,畢竟還是要選擇大部分人都可以接受的房子。但絕對不可以買嗎?倒也未必,重點是要清楚所有的利弊得失,並衡量自身條件再決定。

 

【作者簡介】李奕農

樂居科技創辦人,雅虎財經專欄作家

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

 

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