看屋筆記：高雄市三民區臻芯如邑(個案+實價登錄分析)

目前有別於中都重劃區，後驛站一帶的生活機能不錯，此區房價越靠近中華路和博愛路的越高，唯有一場案子不臨大路鬧中取靜，位在敦新公園第一排還享有愛河景觀，兼具生活機能和景觀的臻芯如邑 。

建案特色：

1. 公園第一排：位在敦新公園新客家文化園區對面，附近綠帶環繞還有愛河景觀。
2. 規劃單純：81戶住家1戶店面戶數少，單層6戶3梯配比充足。
3. 主臥空間大：主臥空間寬敞方正，可用坪效大。
 

臻芯如邑格局分析：

1.一樓平面圖:

「臻芯如邑」高雄厝大樓，規劃1棟地上15層、地下4層的大樓，共82戶，有81戶住家、1戶店面；純三房規劃25-45坪。大廳挑高5.95米，公設有接待大廳、媽媽教室、視聽室、健身房、兒童遊戲室等，車道寬5.5米為雙向ETC感應，車位共67格，54格平面、13格機械，機車位在1樓。需注意車位配比，不是每間都有車位。

標準層6戶2梯，樓高約3米1，規劃有；

A1：42.4坪　A5：33.9坪
A2：31.6坪　A6：25.8坪
A3：45.8坪　A7：39.4坪

2.格局圖: （雖然都是3房格局但需注意實牆隔間，有些隔間需要自行規劃）

A1：3房2廳2衛2陽台42.4坪，雙面採光。
此間房型是最大坪數，室內空間充足，主臥空間方正寬敞，格局完善；須注意有一間衛浴沒開窗和走道坪效。

A2：3房2廳2衛2陽台31.6坪，單面採光。
A2格局方正室內無樑柱，坪效佳，幾乎沒有浪費的走道空間；主臥空間大。但是兩間衛浴都沒開窗，需注意此間只格主臥，次臥空間需自行區隔，設計上需花點心思，會有室內較暗的問題。

A3：3房2廳2衛2陽台45.8坪，雙面採光。
A3格局有高雄厝陽台，主臥和次臥空間規劃都方正寬敞，採光明亮，可享永久棟距的公園景觀。需要注意，共用衛浴沒開窗、工作陽台有柱子佔據空間、廚房配置及空間以3房來說有點小，另外次臥B需要自行隔間，或可規劃書房。

實價登錄分析：

1.後驛站一帶

臻芯如邑 屋齡5年。平均成交價24.85萬/坪。近一年成交價36.22萬/坪。
棋琴22重奏 屋齡4年。平均成交價26.57萬/坪。近一年成交價41.14萬/坪。
棋琴18重奏 屋齡9年。平均成交價21.24萬/坪。近一年成交價30.47萬/坪。
擁捷 屋齡6年。平均成交價26.91萬/坪。近一年成交價44.94萬/坪。

2.中都重劃區

潤隆樹禾苑 屋齡3年。平均成交價35.06萬/坪。近一年成交價38.93萬/坪。
美樹大悦  屋齡5年。平均成交價27萬/坪。近一年成交價35.19萬/坪。
悅讀綠森活/悅讀Twin Park喆園 屋齡6年。平均成交價23.06萬/坪。近一年無交易資訊。

後驛站一帶，5年內新古屋成交價約19-24萬；預售屋開價約28萬，預估成交價約24萬起；中都重劃區開價25萬起，其中潤隆樹禾苑 開價更是上看35萬。目前後驛站一帶因為生活機能較佳開價稍高，未來中都重劃區房價會高於後驛一帶。

臻芯如邑評價：

後驛站一帶開價差異不大，靠近博愛路的有捷運站優勢、靠近中華路的有高壓變電所；臻芯如邑位在敦新公園第一排享有永久景觀，基地位置不錯且戶數單純；有在觀望後驛站附近新案的朋友可以參考。