精準出價,用好價格買到好房子

 

講到買房出價、談判,很多人腦中馬上會浮現「賣方開價打7折」,及用各種話術和仲介、屋主鬥智鬥力,馬拉松談判等金典名句與精彩畫面。這些做法沒有不對,只是如果資訊充足時,會有更簡單好用的方法。

 

第一步,要找出可以參考的基準價格。這裡推薦兩個好用的網站來找到出價的基準點。第一個網站,是張金鶚教授團隊開發的估價網站-「好時價」,直接輸入地址和需要的資訊,會利用大量估價的方法跑出一個結果,其誤差範圍平均在10%左右。目前測試公寓、透天、華廈產品適用性較高。

 

 

如果是大樓型的社區,可以參考「樂居」的網站,輸入地址或使用社區查詢,就可以知道該社區從實價登錄以來所有的成交資料。簡單一點,參考最新成交價和歷史平均成交價作為出價的基準點。北市、新北市、桃園的社區大樓,是可以查詢的範圍。

 

 

 

當房價成交資訊蒐集充足時,那些華麗的議價技巧就可以先放一邊,因為你知道該社區的成交行情,可以掌握出價的空間與上限,只要聚焦在「該用行情的下緣、均價,還是用上緣作為成交目標價?」這個問題即可。

 

不會特別建議用社區的最低價來做為目標,比較好的做法是「用行情價買好房子」,畢竟自己住的房子,能買到舒適、合用才是最重要的。

 

確定基準價以後,因為在兩年內、同一個社區的條件下,案例的同質性會提高很多,因此可參考這些成交案例做一些調整,作為購買的目標價。

 

評估項目1:樓層

 

通常樓層越高,單價會越高,不過也有例外,例如中庭的面向,高樓層只能看到對面的房子,低樓層卻可以看到中庭的花園景觀,此時低樓層反而較高價。建議參考正負兩個樓層的價格比較精準,例如要買的是12樓,就參考10樓到14樓的成交案例。如果沒有接近的案例,中間樓層可以參考均價,低樓層應該比均價低,高樓層則應該比均價高。

 

評估項目2:位置

 

位置的部分牽涉到面向,尤其是有景觀的房子一定要考慮。有景觀的戶別請用平均價以上來估計,沒有景觀的戶別,則用平均價以下來估計。

 

評估項目3:屋況

 

記得看一下成交案例的備註欄,是不是有特殊狀況,例如親屬交易、裝修屋、毛胚屋等狀況。如果買的是大樓型的中古屋,沒有備註的就當成一般屋況即可。

 

但如果購買新成屋則要特別注意,尤其是在景氣反轉的時候。例如某個案子在景氣好時賣了5成,賣到一半時政府的打房政策出籠,導致剩下戶別滯銷,想降價出售,又怕實價登錄出來,造成先前賣的客人抗議甚至退戶,所以會利用送裝修來模糊降價。跟建商買新成屋,一定要先了解是否有贈送家電傢俱的方案,再來決定價格。

 

評估項目4:替代方案

 

出價前一定要確認這個問題:「如果這間房子沒有買到,短時間內找到條件差不多的房子機率高嗎?」例如某些社區甚少有房子出售,地點又屬於鬧區,周圍沒什麼相同的房子可選擇,此時就建議要拉高目標價,或者在談判時,加價空間可以提高;相反的,如果該社區常有個案釋出,或者身處開發中的重劃區,這個社區找不到房子,旁邊還有其他條件相當的社區可選擇,此時就可以降低目標價,用平均價以下為目標。

 

評估項目5:對未來的預期

 

「別人恐懼我貪婪,別人貪婪我恐懼」這句股市名言,在房地產一樣適用。當市場上都在談論買賣房子多好賺、新案廣告滿天飛、身邊的人都在談論房地產話題時,一定要小心;如果房地產下跌新聞天天爆、新屋案場門可羅雀、身邊的人對房地產早已不關心,一說要買房子還會被恐嚇房價還會再跌很多年……這些現象出現時,反而是有利的進場點。

 

透過以上5個評估項目確認一個目標價後(目標價通常就是你心裡的最高價),往下調整5%作為出價,剩下則可以藉著業務的協助,在談判過程中再視情況調整,但要盡量守住自己的目標價。過程中也可以把你收集到的資訊提供給業務或屋主參考,用理性的角度找到彼此的平衡點。

 

 

【作者簡介】李奕農

樂居科技創辦人,雅虎財經專欄作家

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

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