看屋筆記：高雄市三民區潤隆樹禾苑(個案+價格分析)
閱讀重點
這次要介紹高雄三民區的潤隆樹禾苑位在的中都重劃區內，是目前市區還有大塊素地可以推案的地方，因此這裡的推案不但享有重劃區的好處，還能同時兼具舊市區完善的生活機能；高雄厝超高大樓，有著景觀綠地的優勢，帶大家一起來看看~
建案特色：
1.目前唯一臨雙公園：
雙公園第一排，「中都濕地公園」占地12.6公頃，另一個是「榕樹公園」雖然小卻緊鄰基地。
2.公設豪華：
大廳氣派面寬38米，公設位於二樓可享公園景觀，室內游泳池還有大片落地窗，公設配置完善。
3.永久棟距61米：
基地大幅退縮31米，加上30米美都路；直面中都公園永久棟距。
潤隆樹禾苑格局分析：
潤隆樹禾苑規劃一棟，地上24層、地下4層的超高大樓，共265戶住家、8戶店面；單層12戶4梯，規劃有2房26坪、3房30-38坪；全平面車位共281個，目前管理費每坪60元。
1.一樓平面圖
基地三面臨路，前方是30m的美都路、兩旁分別是15m的德勝街和10m的遼寧三街；面中都公園退縮31m加上美都路30m路寬，共有61m棟距，面榕樹公園退縮33m，是住戶主要的出入口。
大廳氣派面寬38m、挑高8m，未來預計用整面的落地窗面；獨立車道寬5.8m是雙向ETC自動感應，由遼寧三街進出，車位配比並不是1:1，購買三房格局的能優先選擇。
2.二樓平面圖
公設主要在二樓，稀有整片落地窗的25米室內景觀泳池，可以直接欣賞中都公園；另外像是SPA區、健身房、Lounge Bar、媽媽教室、親子遊戲室等也都能看到榕樹公園景觀。
3.標準層
標準層樓高3米25；規劃12戶4梯，單層電梯配比3:1，其中2梯可以直達頂樓和地下室；但是因為超高大樓的規劃，尖峰時段可能會塞車，梯間沒有特別採光，可能會較昏暗，需要隨時開燈。
A1、A9戶型3房38坪、A2-A8戶型3房36坪。
A10、A13戶型3房30坪、A12、A11戶型2房26坪。
目前面榕樹公園，A10-A13戶型都已完銷。
僅剩面中都公園景觀的三房A7與A9房型。
標準配備特別附有RO廚下加熱器(一般RO過濾器只能出來冷水，這台過濾完還可以直接加熱)。
全棟僅配備電磁爐，沒有瓦斯管線。
4.家配圖
A2-A8都是相同房型，3房2廳2衛2陽台36坪，雙面採光。
共用空間開放，客餐廳連通，但要注意油煙問題。採光由高雄厝陽台進來，能避免直接照射室內，可自然降低室內溫度，廚房採一字型設計節省空間，動線可以很好的到達景觀陽台。
主臥與景觀陽台相連，並特別設計角窗玻璃，採光佳；可以從房門與景觀陽台兩處進出，放下雙人床後兩邊還有走道，空間充足，但須注意衣櫃擺放位置和大小可能較受限，主衛浴為四件套，乾溼分離，有開窗。
次臥A空間較小，採光從工作陽台來，未來曬衣可能受影響。
次臥B格局不方正，有牆柱突出，加上到工作陽台需穿越房間，還要留動線，規劃不是那麼理想，需多花心思設計。共用衛浴採三件套沒浴缸，沒開窗，需要注意通風問題。
A9、A1是相同格局3房2廳2衛2陽台38坪，三面採光。
客廳空間充足且和餐廳連通，採光主要從高雄厝陽台引進室內，能避免直射，客廳與餐廳的中間區域，因為要做為工作陽台的動線，會變成走道降低坪效。
主臥空間充足單面採光，放下雙人床後還有走道空間，並能很好的規劃衣櫃位置，主衛浴四件套，有開窗，僅淋浴空間有另外區隔乾濕分離。
次臥A與次臥B為單人房，格局方正但空間稍嫌不足，共用衛浴為三件式，沒有浴缸；沒開窗和乾濕分離規劃，要注意潮濕問題。
實價登錄分析：
1.中都重劃區周邊實價登錄：
潤隆樹禾苑目前預售，開價35萬起
悅讀Twin Park喆園2屋齡0年，開價每坪28萬起
美樹大悦屋齡0年，開價每坪25萬起
永信韻綠屋齡0年，開價每坪18.5萬起（地上權）
城真屋齡2年，每坪成交價約23.7萬；近一年成交價約22.1萬
2.美術館靠近中都公園區域，
太普美術君臨屋齡4年，平均成交價約25.6萬；近一年成交價約24.4萬
棋琴文美苑屋齡5年，平均成交價約 24.9萬；近一年成交價約25.3萬
堅山謙仰屋齡3年，平均成交價約26.5萬；近一年成交價約28.3萬
3.三塊厝靠近中都公園區域，
太普明日站屋齡2年，平均成交價約22.8萬；近一年成交價約25.3萬
恆上沐悅屋齡3年，平均成交價約 24.萬；近一年成交價約22.1萬
高雄站前屋齡0年，平均成交價約 24.1萬
中都重劃區生活機能完善：
車程5分鐘可到美術館商圈，10分鐘到建國商圈、熱河商圈、後驛商圈，還有costco大順店和大樂，以及即將開幕的義享天地。學區屬十全國小、三民國中在車程10分鐘內；鄰近聯合醫院和高醫附設中和紀念醫院。車程15分鐘內可到國道1號和10號以及高鐵左營站。
周圍的新案都已站穩2字頭，僅有地上權大樓案永信韻綠單坪開價在1字頭，重劃區內還沒有實價登錄的成交行情，新案開價都在單坪30萬左右潤隆樹禾苑基地位置是目前在售建案最佳，但開價35-40萬高於市場行情。
潤隆樹禾苑評價：
潤隆樹禾苑基地面雙公園，享有中都公園的景觀加上高雄厝陽台規劃，綠意更能跟生活結合，附近生活機能完善便利，每戶規劃最少有雙面採光，但須要注意格局問題和電梯、車位配比。推薦高樓層採光通風不受影響，且有更好的視野景觀，習慣美術館生活圈想「大房換小房」的朋友可以參考。