看屋筆記：桃園市桃園區豐邑風禾(個案+價格分析)
閱讀重點
豐邑風禾位於中路重劃區的正核心，正對萬坪風禾公園，綠意環繞，此區零商辦以學區和住宅區為主環境寧靜清幽，距離桃園國際機場開車只需15分鐘，上南桃園交流道只需3分鐘，這次就來介紹公園首排景色絕佳的豐邑風禾。
豐邑風禾外觀圖
建案特色:
1.風禾公園第一排:
- 面對萬坪風禾公園，享有永久棟距約200米。
2.高坪效高機能:
- 格局方正，樑柱外露設計，戶戶三面採光，衛浴皆有開窗，空氣流通。
3.建築工法升級:
- 當層排水總存:當層自家清潔維護保養，不需至下樓層住家清潔。
- 電力上配管:無管路埋在RC樓板內，明管配置可當層維修，無損結構安全，易於變更設計，施工精準度高...等優點。
- 多迴路燈插配置:獨立迴路分流，將耗電量高的電器獨立迴路，安全且節約用電。
- 八大管系:傳統為四大管線，八大管系讓污水和淨水有各自的排水路徑，防止雨水倒灌，確保排流順暢。
- 深凹窗設計:減少陽光直射室內與雨水直接淋窗戶，適度降低室內溫度與延長窗框壽命。
豐邑風禾生活機能圖
豐邑風禾一樓平面圖
豐邑風禾格局分析:
1.超低建蔽率20.53%，大面積綠意規劃與近500坪私人花園，住戶皆可感受到萬坪公園與私人花園豐富綠意。
2.獨立車道規劃:
- 汽車雙車道寬6米，共210坡道平面車位，低坡度設計可供超跑下車道停放。
- 機車獨立車道寬2.5米，不與汽車爭道，安全舒適。
- 車位皆有預留管道，可供電動車住戶自行安裝管線。
3.全區獨棟規劃，樓高26層，地下3層，標準層挑高3米3。一樓主要為公設區，大廳挑高7米5。
4.A3、A5、A6戶面風禾公園坐北朝南。戶戶外露樑柱設計，無暗房衛浴皆開窗，室內格局方正。
5.衛浴設備:主臥浴室搭配TOTO暖風機，其他則是排風扇。
6.廚房設備:櫻花單口IH感應爐x2、半嵌入式洗碗機以及嵌入式電烤箱。
7.建案的東南方有一棟5樓建築物，不影響視線。
8.冷氣室外機放置戶與戶之間的天井處，不佔住戶陽台空間。
豐邑風禾 標準層平面圖
9.標準層一層6戶，2部17人、1部15人，180m/min高速電梯可抵達各樓層，使用上很充裕。
10.標準層皆為三面採光，客廳無柱家具好擺放，主臥衛浴有浴缸，衛浴皆開窗，空氣流通。
- 綠色區塊為3房2廳2衛(39坪)，其中一間次臥只能放單人床，低樓層有私人花園景觀，高樓層享有藝文都會景。
- 紅色區塊為3房2廳2衛(44坪)，客廳虛線處為彈性空間，可作為工作室、兒童遊戲間....等等使用。主臥和客廳陽台面風禾公園。
- 黃色區塊為4房2廳3衛(53坪)，客廳屬於長形可彈性規劃餐廳、工作空間和客廳使用。客廳與前陽台、主臥及主臥衛浴皆面風禾公園。
- 藍色區塊為3房2廳2衛(35坪)，其中一間次臥只能放單人床，低樓層有私人花園景觀，高樓層享有藝文都會景。
實價登錄分析:
1.中路重劃區分為三個區段，一段如黃色區域有司法園區，也有社會住宅，目前個案較少；二段紅色區域是主要的重劃區，大型公園都在這裡；三段藍色區域比較靠近舊市區，生活機能較佳。豐邑風禾位於二段重劃區。
中路重劃區區分圖
2.中路重劃區二段個案
豐邑風禾預計2023下半年完工，開價約40萬，預計成交價會再低些。（風禾公園第一排）
印象天裔屋齡0年，近期成交價約34萬左右。（風禾公園第一排）
禾輝云朵屋齡0年，平均成交價約27萬，近期成交價約是27萬。
展昇奧斯卡屋齡1年，平均成交價約29萬，近期成交價約28萬。（面公園景觀戶成交價約30萬）
中路重劃區二段個案
2.中路重劃區三段個案
昭揚無限屋齡0年，開價約32萬，近期成交價約27~28萬。資料來源：Ｍobile01網友看屋分享
宜誠玓瓅預計2021年底完工，開價約34萬，近期成交價約33萬。資料來源：市調
昭揚君硯預計2020年完工，開價約33萬，近期成交價約28～30萬。資料來源：樂居桃園社團
中路重劃區三段個案
4.由分析可知，中路三段生活圈價格高於中路二段生活圈。中路三段較發達也鄰近舊市區價格約落在32~34萬，中路二段價格約落在27~28萬，部分件建案因面臨公園首排價格有差異。豐邑風禾價格高於同區域其他建案，因面公園第一排，地點上相對保值。與同是第一排的其他建案相比，符合區域行情。
豐邑風禾評價:
豐邑風禾有戶戶三面採光和公園第一排的優勢，開車進桃園市區和機場都便利，房型皆為三房以上的規劃適合換屋族群，若是有在看桃園區的建案可以參考豐邑風禾，不論是環境品質或是生活機能都是不錯的選擇。