看屋筆記：台北市北投區曉陽明（個案＋價格分析）

奇岩重劃區近年有不少新推案，此區有洲美快速道路、直達台北市的公車和捷運淡水信義線奇岩站，聯外交通便利，且是台北市首座生態重劃區，不僅採低密度開發，還有限高、建蔽率和綠覆蓋率等限制，相較於台北市中心高樓林立，擁有更好的居住品質，周邊也有許多學校和醫療資源，機能無虞，這次就來看看距離奇岩重劃區商區僅700米，座落於陽明山系半山處的曉陽明有什麼特色。
 

曉陽明 外觀圖

建案特色：
 

1. 土地持分高，具有隱密性：曉陽明佔地共3000坪，總戶數為75戶，每戶持分數約為40坪，相較於他建案有更高的持分數，持分越高折舊相對較小，在未來會越來越有價值。且周邊未有其他建築，回到家中被樹林包圍就像是去度假一樣，不會被他人干擾，具有較高的隱密性。
    
2. 永久制高視野:  位於海拔75米，且後方即為陽明山系永久保育用地，未來不會有其他建築物，可保有永久俯瞰視野，一覽台北市中心景觀。
    
3. 類別墅低密度規劃: 稀有類別墅規劃，卻能享有大樓式24小時社區管理服務。更擁有眾多公設，如: 媽媽教室、中央廚房、健身房、瑜伽室、空中花園、星空酒吧和北投唯一20人座宴會廳。
    

曉陽明 一樓平面圖

曉陽明格局分析：
 

1. 全案分成五棟，分別為青山闊、碧雲飛、向陽廷、伴月閣及松濤苑，為41~72坪3~4房規劃，本次針對2樓61~72坪3~4房做平面分析。
    
2. 青山闊和向陽廷一層兩戶共用1部電梯，碧雲飛、伴月閣及松濤苑一層四戶，每兩戶共用1部電梯，使用上相當充足。每部電梯都可以通到停車場和頂樓。無預留電動車位充電的管線。
    
3. 停車場為每棟的地下一二樓，每層都有獨立出入口。
    
4. 每棟1樓皆規劃挑高4米2，2~5樓樓高為3米2。
    
5. 管線直通地下室，不易阻塞且方便維修。
    

曉陽明 全區平面圖

6. 藍色區塊為61~68坪3房規劃，開放式廚房，主客衛浴採四件式規劃，公共空間大可自行隔出獨立客餐廳空間。
    

• A1戶為三面採光，樑柱全外推，前後陽台空間大使用方便，衛浴都無開窗，主臥可隔出獨立更衣空間。
   
• A2戶為雙面採光，房內有柱裝潢時需稍加注意，全室採無廊道空間規劃坪效佳，交屋時僅隔出兩間房的空間，第三間房可以自由隔間靈活運用。

藍色區塊 Ａ棟平面配置圖

 

7. 黃色區塊為69~70坪3+1房規劃，全室採無廊道設計坪效佳，樑柱全外推，獨立式廚房，主客衛浴採四件式規劃，三間房間皆可擺放雙人床，加一空間可靈活規劃運用，主臥有獨立更衣空間。
    

• B1-1戶為雙面採光。
   
• B2-1戶為雙面採光，擁有3陽台空間充足。
   
• D1戶為三面採光，主客衛浴皆有對外開窗。
   

黃色和粉色區塊 B棟平面配置圖


黃色和粉色區塊 Ｄ棟平面配置圖

8. 粉紅色區塊為63~72坪4房規劃，獨立式廚房，主臥衛浴採四件式規劃，四間房皆可擺放雙人床。
    

• B1-2戶,B2-2戶房型相似，雙面採光，全室採無廊道設計坪效佳，主臥有獨立更衣空間。
   
• D2戶為三面採光，全室採無廊道設計坪效佳，主臥有獨立更衣空間。
   
• E1-1戶，E2-1戶房型相似，雙面採光，樑柱全外推，無廊道設計坪效佳，主客衛浴採四件式規劃，主臥有獨立更衣空間。
   
• E1-2戶,E2-2戶房型相似，雙面採光，無廊道設計坪效佳。
   
• F1-1戶,F2-1戶房型相似，雙面採光，樑柱全外推，主客衛浴皆無對外開窗，主臥空間較大，可自行隔成獨立更衣室空間靈活運用，F2-1戶工作陽台設置於次臥。
   
• F1-2戶,F2-2戶房型相似，雙面採光，主臥有獨立更衣空間。

黃色區塊 E棟平面配置圖


黃色區塊 F棟平面配置圖

實價登錄分析：
 

曉陽明雖未位於奇岩重劃區內，但仍與奇岩重劃區共享同一生活圈，因鄰近個案無屋齡0-5年內新成屋成交案例，這裡以奇岩重劃區為比較區域。

曉陽明屋齡5年。平均成交價56.16萬/坪。近一年成交價60.47萬/坪。

1. 奇岩重劃區

奇岩重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$87.07萬/坪，區域房市呈現價漲量縮的現況，這邊以近一年成交，屋齡0-5年新成屋個案做比較。

宏盛得意山莊微風區屋齡7年。平均成交價72.64萬/坪。近一年無交易資訊。

國美大奇屋齡6年。平均成交價63.61萬/坪。近一年成交價89.66萬/坪。

奇岩重劃區行情圖

2. 北投士林科技園區

北投士林科技園區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$106.30萬/坪，區域房市呈現價量俱漲的現況。這邊坪數相近之類似個案做比較。

柏鴻君臨預售屋。平均成交價110.34萬/坪。近一年成交價111.74萬/坪。

家居安曼預售屋。平均成交價114.23萬/坪。近一年成交價111.85萬/坪。

國泰雍萃預售屋。平均成交價121.58萬/坪。近一年無交易資訊。

北士科行情圖

3. 曉陽明與奇岩重劃區共享同一生活圈，近一年奇岩重劃區平均單價接近8字頭，曉陽明交通條件與生活機能雖較奇岩重劃區弱，但單價上成交於5字頭，仍具價格優勢。以區域外相比，近期北士科為台北市房市熱區，成交均位於三位數，區域仍屬開發階段。曉陽明鄰近山林，環境清幽，以居住環境相比優於北士科，成交單價上也相當具優勢。

曉陽明評價：

曉陽明近生活機能完善的奇岩捷運站商圈，商圈內有頂好超市、便利商店及各式商家，日常採買相當便利。全案各棟皆為一層2戶的規劃，相較同區一層多戶的格局，居住環境更為單純，且坐擁天然樹林。若想在北投一帶找房且想保有生活隱私性的話，可以參考看看。