看屋筆記:高雄三民區匯視界(個案+價格分析)

看屋筆記:高雄三民區匯視界(個案+價格分析)

匯視界

平均成交價
歷史最高價
最新成交價
歷史最低價

基本資料

高雄市三民區近年來的發展重點圍繞在鐵路地下化上,第一階段已於2019年2月完工,連結了左營至鳳山,更增設7處車站,補足了捷運交通網路的缺塊。第二階段的重點則是受人矚目的新高雄車站,預計2023年Q1完工。屆時將整合國道客運、市區公車、計程車、自行車、捷運、鐵路,成為多重交通工具的重要樞紐,整體規劃還有四棟建築,包含了商辦大樓、旅館、轉運站。本次要介紹的是位於新高雄車站旁350M的匯視界

匯視界-建案外觀

建案外觀

 

建案特點:

 

1.近新高雄車站:距離新高雄車站350M走路約5分鐘,距離三塊厝車站550M走路約8分鐘。位於後驛商圈內,享有便利機能。

2.商五土地價值高:商五土地,建蔽率、容積率皆為區域最高,土地單坪價值高於一般住宅用地。

3.高坪效高機能:2+1房24/29/35坪、3房38坪、3+1房38/39坪多功能坪效設計。

 

建案平面解析:

匯視界-基地平面圖

基地平面圖

 

1、社區為獨棟規劃,一層11戶,三部12人電梯,兩部電梯可抵達地下室,樓層戶數比1:3.3,總戶數比1:48,配置適當。另有3戶店面規劃。

2、標準層樓高3.1~3.2M,為24~35坪2+1房、38~39坪3+1房。

3、機車車位設置於1樓,由管委會統一規劃處理。汽車車道5.5M單道雙向由九如二路進出,坡道平面67個、坡道機械43個。並預留電動車位充電管線。

4、設備上,大樓有設置中央淨水系統、每戶於飲用水設置二次淨水器。衛浴採用IN-WASH無水箱智能馬桶。德國Greenweb防霾紗窗,靜電阻隔PM2.5。

5、社區坐南朝北,需注意東邊棟距。由30M九如二路進出,對街為電梯透天9F。西面面10M嫩江街,對街透天5F。南面面6M哈爾濱街2巷,對街為透天5F,東面為電梯大樓12F,社區退縮1.5M。

6、本案大廳挑高5.7M,設有接待大廳、宅配室、資源回收室。2F車道上方設有兒童遊戲室、視聽室、健身房、交誼廳。頂樓設有曬被區。管理費暫定65元/坪、坡道車位300元/月、機械車位600元/月。

匯視界-標準層平面圖

標準層平面圖

 

7、藍色區域為24~35坪2+1房。

24坪B2、B3、B5戶剩下不多,單面採光,面向南方哈爾濱街2巷。採樑柱外露、無走道設計,格局方正好規劃,冷氣室外機放置於雨遮,不佔用陽台面積。1.5套衛浴無開窗,使用上較充足。交屋時規劃1房開放式廚房格局,消費者可依需求自行調整。若將廚房旁的1房隔起,客廳將無採光、需注意電視牆及沙發牆的寬度是否充足。若設置+1房,需注意房間無採光通風,建議當作書房\合室\餐廳使用。

29坪A2、A3、A5戶。單面採光,客廳面向北方九如二路。採樑柱外露、無走道設計。冷氣室外機放置於雨遮。2套衛浴無開窗。交屋時規劃1房開放式廚房格局。若將廚房旁的1房隔起,客廳將無採光。若設置+1房,需注意房間無採光通風,建議當作書房\合室\雙人房使用。

A2戶29坪2+1房家配圖

35坪A7戶。雙面採光,客廳面向西方嫩江街,其中一面面社區天井棟距約5.4M,雖多一面採光,但需注意隱私、低樓層照度使否充足。冷氣室外機放置於雨遮。2套衛浴,公用衛浴有開窗。陽台夠寬可區分為工作、景觀區域。交屋時規劃2房開放式廚房格局。若將公用衛浴旁的+1房隔起,餐廳的設置將影響動線,建議當作單人房\餐廳使用。

8、黃色區域為38~39坪3+1房。

 

A1戶38坪3+1房家配圖

38坪A1、B6戶。雙面採光。採樑柱外露、無走道設計,冷氣室外機放置於雨遮。主臥衛浴有開窗。交屋時規劃3房開放式廚房格局。兩間次臥室的採光面向社區天井及鄰棟。A1客廳面向社區天井棟距約8M。廚房旁的+1房可設置雙人床房使用。B6客廳面向南方哈爾濱街2巷,次臥旁的+1房可設置雙人床房使用。若將+1房隔起,客廳採光需透過餐廳。

39坪A6戶。雙面採光,採樑柱外露、無走道設計,客廳面向北方九如二路。冷氣室外機放置於雨遮。衛浴皆有開窗。交屋時規劃2房開放式廚房格局。廚房旁及次臥旁的+1房可設置雙人床房使用。若將廚房旁的+1房隔起,客廳將無採光。

 

B1戶38坪3房家配圖

9、橘色區域為B1戶38坪3房。雙面採光,客廳面向西方嫩江街。獨立玄關,冷氣室外機放置於雨遮。獨立廚房設計。衛浴無開窗。需注意工作陽台較小。廚房旁的次臥較小,建議設置成單人房使用。

 

實價登錄分析:

 

1、高雄車站捷運站一帶個案:
匯視界預售屋,目前開價25.8~30.9萬/坪。
太普明日站屋齡2年,平均成交價為22.82萬/坪,近一年平均成交價為25.37萬/坪。
高雄站前屋齡0年,近一年平均成交價為24.19萬/坪。
新站37屋齡2年,平均成交價為24.67萬/坪,近一年平均成交價為21.92萬/坪。

實價登錄-高雄車站捷運站一帶個案

實價登錄-高雄車站捷運站一帶個案

 

2、後驛捷運站一帶個案:
棋琴22重奏預售屋,目前開價28~33萬/坪,預計成交價落在25~26萬/坪左右。
博愛京棧/博愛宝格麗預售屋,目前開價28~35萬/坪,預計成交價會再低一點,可參考
擁捷屋齡0年,平均成交價為24.75萬/坪,近一年平均成交價為24.78萬/坪。

實價登錄-後驛捷運站一帶個案

實價登錄-後驛捷運站一帶個案

 

3、美麗島捷運站一帶個案:
華盛美麗方屋齡2年,平均成交價為27.28萬/坪,近一年平均成交價為28.49萬/坪。
銳揚YES屋齡3年,平均成交價為25.8萬/坪,近一年無成交紀錄。
棋琴文賢苑屋齡4年,平均成交價為24.3萬/坪,近一年平均成交價為24.13萬/坪。

實價登錄-美麗島捷運站一帶個案

實價登錄-美麗島捷運站一帶個案

 

4、高雄車站捷運站近年來實行鐵路地下化,增加土地使用效益,並拉近前站後站發展區別,房價上落在25萬/坪左右。後驛捷運站一帶個案,距離後驛、高醫商圈及捷運站房價越高,約落在25萬/坪上下。美麗島捷運站為紅線、橘線轉運站,附近一帶個案約落在25萬/坪上下。高雄車站捷運站房價與後驛、美麗島捷運站相近。

5、匯視界在當地區域屬於符合行情產品。對比鄰近區域價格相近,但因重大建設多聚集於高雄車站,相對有吸引力。

 

評價:

 

匯視界為主打新高雄車站步行350M步行5分鐘,為近年來最接近新高雄車站的建案,位屬後驛商圈已有完整的生活機能,待未來新高雄車站及71期CBD重劃區完工,地理位置上十分有優勢。三面臨路的商五土地,將土地坪效使用最大化。加上近火車站大量的商務租屋需求,房價換算租金年化報酬率仍可維持4%左右的高投報,也使得小坪數低總價的24坪2+1房近乎完銷。推薦給在附近生活的首購族及考慮投資收租的消費者參考。

更新時間 2020/07/31
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