看屋筆記:高雄三民區棋琴22重奏(個案+價格分析)

看屋筆記:高雄三民區棋琴22重奏(個案+價格分析)

棋琴22重奏

平均成交價
歷史最高價
最新成交價
歷史最低價

基本資料

高醫後驛生活圈是連結新高雄車站及農16特區的中間點,區域內的高醫商圈及後驛商圈,帶動了此區的商業發展,未來客運自立站將改建成秀泰商場影城、新高雄車站預計於2023年啟用,以及農16特區的義享天地複合式商場、富邦企業大樓、聯上凹子底商場等開發案,都將對高醫後驛生活圈有重大影響。此次要介紹的是位於高醫後驛生活圈,後驛捷運站150M的棋琴22重奏

棋琴22重奏-建案外觀
建案外觀

 

建案特點:

 

1.近捷運後驛站:距離後驛捷運站150M走路約2分鐘,捷運同線可達新高雄車站、左營高鐵站。位於高醫商圈及後驛商圈交界, 捷運往北1站可達凹子底商業區。
2.建案規劃得宜:對比鄰近新成屋設計,適當的電梯總戶數比及108年後的建照雨遮不計價,日常使用上較為方便。房價也較為實惠。
3.高雄厝設計:面南戶別皆採高雄厝設計,景觀陽台、綠能設施,主臥皆可看到綠樹,增加垂直綠化空間。

 

建案平面解析:

棋琴22重奏-基地平面圖

基地平面圖

 

1、社區為獨棟規劃,一層7戶,兩部12人電梯,兩部電梯皆可抵達各樓層,樓層戶數比1:3.5,總戶數比1:47,設計適當。另有5戶店面規劃。

2、標準層樓高3M為24~31坪2房、25坪2+1房、35坪3房,每戶各配一機車車位。

3、機車車位部分設置於1樓露天,可由察哈爾二街、天津街204巷獨立進出,其餘設置於B1樓。汽車車道5.5M單道雙向由察哈爾二街進出,坡道平面46個、坡道機械34個。並預留電動車位充電管線。

4、設備上,全棟採用電力設備,無天然氣管線,並附有櫻花IH感應爐。大樓有設置中央淨水系統、每戶於工作陽台設置當戶用水二次活性碳濾心過濾系統。

5、社區坐南朝北,各面皆有適當開闊棟距。由15M察哈爾二街進出並退縮約3.9M,對街為5F透天,棟距可達18.9M左右。西面面鄰棟1F鐵皮屋並退縮約4M。南面面6M天津街204巷並退縮約7M,對街為社區14F擁捷退縮9M,棟距約22M,東面為停車場尚無開發計畫,社區退縮4M。

6、本案大廳挑高7.2M,設有接待大廳、宅配室、資源回收室,並在車道上方設置健身房由一樓大廳進出。2F設有兒童遊戲室、視聽室、兒童遊戲區。頂樓設有曬被區、室外運動設備。管理費暫定65元/坪、坡道車位300元/月、機械車位600元/月。

 

棋琴22重奏-標準層平面圖

標準層平面圖

 

7、藍色區域為24~31坪2房。A7戶24.21坪已全數銷售完畢。A6戶31.12坪、A8戶28.27坪,雙面採光,面向南方5.5M天津街204巷社區14F擁捷棟距約22M。採樑柱外露設計,格局方正好規劃,冷氣室外機放置於雨遮,不佔用陽台面積。衛浴有開窗並採獨立洗手台設計,使用上較靈活。主臥設有景觀陽台。客廳採光透過餐廳。A6次臥較大可放置雙人床,A8次臥可放置單人床。

 

棋琴22重奏-A2A3家配圖

A2、A3 - 2+1房家配圖

 

8、黃色區域為A2、A3戶25.63坪2+1房1.5套衛浴。雙面採光,面向北方15M坡雅路棟距約18.9M,對街為4F公寓頂加,5F已上視野無阻擋。採樑柱外露,冷氣室外機放置於雨遮,1.5套衛浴皆有開窗。需注意公用衛浴無淋浴設備,陽台的使用空間稍小,+1房可設置書房或餐廳或擴大次臥使用,客廳採光透過餐廳。

 

A1、A5 - 3房家配圖

 

9、橘色區域A1、A5戶35.99坪3房2衛。雙面採光,面向北方15M坡雅路棟距約18.9M,對街為4F公寓頂加,5F已上視野無阻擋。採樑柱外露,冷氣室外機放置於雨遮,2套衛浴皆有開窗,現隔2房可增加1房且皆為雙人床房。需注意廚房冰箱擺放位置,可能會引響動線。工作陽台的使用空間稍小。

 

實價登錄分析:

 

1、後驛捷運站一帶個案:
棋琴22重奏預售屋,目前開價28~33萬/坪,預計成交價落在25~26萬/坪左右。
博愛京棧/博愛宝格麗預售屋,目前開價28~35萬/坪,預計成交價會再低一點,可參考。(需注意電梯戶數比)
擁捷屋齡0年,平均成交價為24.75萬/坪,近一年平均成交價為24.78萬/坪。(雨遮計價)

實價登錄-後驛捷運站一帶

實價登錄-後驛捷運站一帶

 

2、凹仔底捷運站一帶個案:
京城天峰/微風屋齡4年,平均成交價為28.15萬/坪,近一年平均成交價為29.59萬/坪。
璟立方屋齡9年,平均成交價為24.23萬/坪,近一年平均成交價為24.52萬/坪。
自由悅讀屋齡6年,平均成交價為22.79萬/坪,近一年平均成交價為25.89萬/坪。

實價登錄-凹仔底捷運站一帶

實價登錄-凹仔底捷運站一帶

 

3.高雄車站捷運站一帶個案:
匯視界預售屋,目前開價25.8萬/坪。
太普明日站屋齡2年,平均成交價為22.82萬/坪,近一年平均成交價為25.37萬/坪。
高雄站前屋齡0年,近一年平均成交價為24.19萬/坪。
新站37屋齡2年,平均成交價為24.67萬/坪,近一年平均成交價為21.92萬/坪。

實價登錄-高雄車站捷運站一帶

實價登錄-高雄車站捷運站一帶

 

4、後驛捷運站為串連農16特區凹子底捷運站及新高雄車站的中間點,距離後驛、高醫商圈及捷運站房價越高,約落在25萬/坪上下。近凹子底捷運站鼓山區(農16)及左營區有明顯價差,鼓山區近年多為大坪數豪宅,左營區屋齡5年內約落在30萬/坪上下、屋齡5~10年內約落在25萬/坪上下。高雄車站捷運站近年來實行鐵路地下化,增加土地使用效益,並拉近前站後站發展區別,房價上落在20~25萬/坪左右。後驛捷運站房價與高雄車站捷運站相近,低於凹子底捷運站。

5、棋琴22重奏在當地區域屬於符合行情產品。對比外區仍屬於中間價格產品,對於考慮高雄車站及凹子底附近建案的消費者仍可以考慮看看。

 

評價:

 

棋琴22重奏為主打後驛捷運站步行2分鐘,附近擁有豐富的市區生活機能。適當的電梯總戶數比及108年後的建照雨遮不計價,在生活便利上及使用坪數上都有替使用者考量。加上近高雄醫學大學及高雄火車站,附近的租屋需求高漲,房價換算租金年化報酬率仍可維持4%左右的高投報。待新高雄火車站及農16特區等重大建設完成,此區交易應更加熱絡。推薦給在附近生活的首購族及考慮投資收租的消費者參考。

更新時間 2020/07/24
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