看屋筆記:新莊區海悅花園(個案+價格分析)

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看屋筆記:新莊區海悅花園(個案+價格分析)

新莊海悅花園

新莊泰山塭仔圳重劃區為新北市今年的重點項目,總面積達400公頃,已於今年6月正式啟動市地重劃。擁有捷運機場線、新莊線、環狀線,公路有中山高、特二快、北二高道路系統,銜接新莊市區、新莊副都心、泰山市區......等。交通、生活機能皆已具備,未來發展可期。本次要介紹的是位於新莊塭仔圳重劃區的海悅花園

海悅花園-建案外觀
建案外觀

 

建案特點:

 

1.完善建材設計:外觀採用飛簷造型設計,並引進地震預警系統、人臉辨識系統、VAF正負壓活氧系統、ALFA SAFE結構系統。加強了居住安全及品質。

2.鄰近舊市區:與新莊舊市區相隔台65線快速道路,步行5min即可到達新泰、中平、幸福商圈及新莊運動公園。享有舊市區豐富的生活機能。

3.新興重劃區:塭仔圳重劃區為新北市重點項目,海悅花園為此區先行自辦重劃區,範圍小、發展快、且基期較低,待所有機能豐富後,未來發展價值可期。


建案平面解析:
海悅花園-基地平面圖

基地平面圖


1、社區為獨棟規劃,一層8戶,兩部15人電梯,兩部電梯皆可抵達各樓層。0店面設計。

2、標準層為27坪2房、32~40坪3房,皆搭配一機車一汽車位設計。

3、機車車位112位,擁有獨立機車車道進出。汽車車道5.5M單道雙向由坡雅路進出,為全坡道平面車位共113位。

4、建材結構工法使用戴雲發ALFA SAFE系統,系統牆及樑柱皆採用一筆箍設計,樑柱為柱中柱設計,增強耐震結構。另給水管也不同於一般建案,使用不鏽鋼管,增加使用年限。

5、設備上,引進VAF正負壓活氧系統、梯廳正壓系統、電梯配置IONFUL離子除菌裝置、銀立淨乳膠漆,著重於通風及抗菌,打造更舒適的生活品質。

6、社區坐南朝北,由15M坡雅路進出並退縮約4M,棟距可達19M左右。西面10M華信三街並退縮約8M,棟距可達18M左右。南面與鄰棟社區荷築預售屋棟距約13M,東面為建地尚無開發計畫,社區退縮3M。

7、本案大廳挑高4.8M,設有接待大廳、閱讀區、吧台區。B1設有資源回收室。管理費暫定70元/坪、車位500元/月。

 

海悅花園-標準層平面圖
標準層平面圖

 

7、藍色區域為27坪2房,單面採光,採無走道設計,最大化利用坪效,並設計2房中較少見的雙衛浴。客廳採光透過餐廳。冷氣室外機規劃放置於陽台。面向南方鄰棟社區13F荷築棟距約13M,14F以上視野無阻擋。

8、黃色、綠色區域為32~38坪3房,面向北方15M坡雅路棟距約19M,對街目前為2F鐵皮工廠預計於110年完成拆遷。黃色區域A5、A6為32坪3房,單面採光,採樑柱外露、獨立廚房設計,需注意公用衛浴及主臥衛浴皆無採光,冷氣室外機規劃放置於陽台。綠色區域A3、A7為38坪3房,雙面採光,前後陽台,採樑柱外露、獨立廚房、主臥衛浴為四件式設計,公用衛浴需注意通風、冷氣室外機規劃放置於陽台。

9、橘色區域A2為34坪3房已全數完銷。紫色區域A8為40坪3房,面向南方32M社區花園,並銜接10M信華一街,棟距可達42M左右,客廳及主臥可看到大片綠茵美景。臥室面向西方10M信華三街,對街為預售屋社區15F幸福滿滿。A8為雙面採光,前後陽台,採樑柱外露、開放式廚房、主臥衛浴為四件式設計,公用衛浴需注意通風,冷氣室外機規劃放置於陽台。

 

實價登錄分析:

 

1、新莊塭仔圳重劃區自辦重劃區一帶個案:
海悅花園預售屋,目前開價39.9萬/坪,現場採不二價銷售,均價落在38萬/坪左右。
明日城NO2勝華迎家預售屋,目前開價38萬/坪,預計成交價格會再低一點,可參考
明日城NO2天青屋齡5年,平均成交價為34.46萬/坪,近一年平均成交價為32.14萬/坪。

實價登錄-新莊塭仔圳重劃區自辦重劃區一帶
實價登錄-新莊塭仔圳重劃區自辦重劃區一帶

 

2、新莊副都心重劃區一帶個案:
太子信義/太子雲鼎屋齡3年,平均成交價為50.2萬/坪,近一年平均成交價為49.11萬/坪。
遠雄國滙/遠雄國匯屋齡3年,平均成交價為45.47萬/坪,近一年平均成交價為44.34萬/坪。
皇翔御花園屋齡3年,平均成交價為42.98萬/坪,近一年平均成交價為38.51萬/坪。

實價登錄-新莊副都心一帶
實價登錄-新莊副都心重劃區一帶

 

3、新莊舊市區一帶個案:
新泰陽預售屋,目前開價48萬/坪,預計成交價格會再低一點,可參考
璽園屋齡0年,平均成交價為43.26萬/坪,近一年平均成交價為43.26萬/坪。
幸福路上聽風館/這一站幸福聽風館屋齡1年,平均成交價為41.16萬/坪,近一年平均成交價為41.14萬/坪。

實價登錄-新莊舊市區一帶
實價登錄-新莊舊市區一帶

 

4、塭仔圳重劃區橫跨新莊與泰山兩區,目前有推案的地區為自辦重劃區。新莊區在生活機能上仍優於泰山區不少,房價也有所差距。未來塭仔圳重劃區推案仍有可能因行政區有價差。該區目前成屋只有5~6年屋齡的明日城,價格落在32萬/坪上下。其餘預售屋開價在38萬/坪上下。新莊副都心重劃區靠近塭仔圳重劃區的建案價格約在38~50萬/坪,離捷運站越近價格越高。新莊舊市區靠近塭仔圳重劃區附近建案,雖只相隔台65線快速道路,價格卻落在41~45萬。對比新莊區其他區域房價,塭仔圳重劃區仍屬較經濟實惠區域。

5、海悅花園開價高於塭仔圳重劃區一帶的勝華迎家(泰山),成交價高於天青 (泰山),較接近於新莊副都心重劃區一帶的皇翔御花園,成交價開價皆低於新莊副都心及舊市區的太子信義/太子雲鼎遠雄國滙/遠雄國匯新泰陽璽園幸福路上/這一站幸福海悅花園相對於新莊其他重劃區屬價格較低的產品。

 

評價:

 

海悅花園位於新莊塭仔圳重劃區,雖屬新興重劃區,但因靠近新莊舊市區,交通生活機能完善。海悅花園由自家海研建築,打造專為居住所考量,運用優良的建材及飛簷建築設計,在同區域內創造出不同於其他社區的生活態度與品質。並由業界龍頭海悅國際銷售服務,承諾8年防水保固,售後服務有保障。僅與舊市區一條道路之隔,當地換屋及新購族群可參考看看。待塭仔圳重劃區加速發展後,此區勢必更有話題性及未來性。

更新時間 2020/07/06
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