看屋筆記：台北市士林區沐山(個案+價格分析)

天母生活圈有著獨樹一格的美式居住環境，因生活步調輕鬆愜意、舒適宜居，使天母成為台北高級住宅區的經典。這次就來看看位於天母豪宅聚落正核心的沐山有什麼特色吧。

建案特色：

1. 天母生活圈正核心:

    1) 生活機能: 距離便利商店95米(走路約1分鐘)、家樂福便利購280米(走路約3分鐘)、全聯福利中心550米(走路約8分鐘)。轉彎就到商家林立的中山北路，還有各式餐廳、銀行、乾洗店。

    2) 休閒機能&綠帶環境: 距離連鎖健身房400米(走路約6分鐘)、天母生活市集450米(走路約7分鐘)、東和公園500米(走路約7分鐘)、天和公園600米(走路約9分鐘)、新光三越車程4分鐘、大葉高島屋車程6分鐘。

    3) 明星學區: 距離天母國小650米(走路約9分鐘)、天母國中車程6分鐘、天母日僑學校&美國學校車程6分鐘。

2. 單純社區規劃: 總戶數僅56戶，一層三戶，出入單純不複雜。

3. 區域稀有電梯新建案: 天母生活圈一帶大多為8年以上百坪豪宅，沐山近期少數大樓新案，房型規劃為32~49坪2-3房，合併戶78-81坪4-5房，在總價來說較周邊個案相對親民。

豪宅特區圖

沐山格局分析：

1. 全案為獨棟規劃，標準層規劃為2-3房32~49坪規劃，合併戶78~81坪4-5房。

2. 一層三戶共用兩部電梯，使用上相當充足。

3. 綠色區塊為32坪2房規劃，內凹式格局規劃較少見，可為陽台及客廳保有隱私性，全室為採無廊道空間規劃坪效佳，開放式廚房規劃，主客雙套衛浴且主浴採四件式規劃，以兩房來說相當少見。

4. 黃色區塊為45~49坪3房規劃，邊間雙面採光，有獨立玄關，全室採無廊道空間規劃坪效佳，獨立廚房規劃，主臥衛浴皆採四件式規劃，前後雙陽台規劃實用通風。

實價登錄分析：

1. 天母正圓環一帶個案

沐山目前開價110萬，預計成交價約95萬~100萬左右。

天母紘琚屋齡9年，平均成交價約115.52萬，近期成交價約103.92萬。

富邦777屋齡9年，平均成交價約114.29萬，近期成交價約92萬。

2. 大葉高島屋一帶個案

璞氏集屋齡2年，平均成交價約108.5萬，近期成交價約101萬。

真工屋齡11年，平均成交價約78.59萬，近期成交價約72萬。

天母天麗屋齡18年，平均成交價約71.99萬，近期成交價約75.43萬。

3. 天母生活圈又可細分為「天母正圓環一帶」以及「大葉高島屋一帶」。天母正圓環一帶為天母的發展中心，也是豪宅群聚的地段；大葉高島屋一帶則是擁有天母主要的商圈機能。兩區域五年以下新案較少，以百坪以上中古屋居多。兩區域五年內房價差異不大，皆落在100萬出頭，隨著屋齡上升，坐落在天母正圓環一帶的豪宅個案價格仍然維持於100萬上下。沐山位於天母正圓環豪宅聚落核心地帶，價格符合區域行情。

天母正圓環一帶個案

大葉高島屋一帶個案

沐山評價：

沐山位於天母生活圈，隱身於百坪豪宅的中央位置，周邊環境相當優越且便利。小社區規劃一層三戶，總戶數僅56戶，2~3房的房型規劃等，可合併至78-81坪4-5房，在該區域算是相當少見的案子。若在天母一帶想找中坪數房型的話可以參考看看。