看屋筆記：新北市新店區三晟璞御(個案+價格分析)

捷運七張生活圈近期的重大建設以家樂福商圈附近的裕隆城商場及寶高智慧產業園區最廣為人知，在今年年初消息指出兩個重大建設都預計於2021年第三季啟用，無疑是為七張生活圈的發展注入了強心針。本次要介紹的社區，是位於七張生活圈家樂福商圈正對面的三晟璞御。

建案外觀

建案特色：

1.交通便利：走路6min可達捷運七張站500M，樓下即是公車寶橋中興路口站＆UBIKE站，開車1min可達國道三號新店交流道。

2.商圈正中心：社區樓下即是寶雅生活百貨，正對面為商圈中心的家樂福（24hr營業）、特力屋、迪卡儂、連鎖餐廳林立。斜對面為未來裕隆城商場，預計將由誠品及威秀進駐。

3.鄰近產業園區：500M內有離未來寶高智慧產業園區距離、HTC總部、裕隆集團總部、寶橋工業區。附近產業完整、工作機會繁多，尤其以高科技產業人才為重，將帶動更多剛性住房需求進入。

三晟璞御格局分析：

基地平面圖

1、社區為獨棟規劃，一層8戶，兩部11人電梯，兩部電梯皆可抵達地下停車場，客梯可達頂樓。共108戶，包含4戶1~2樓店面，目前由寶雅、國泰世華銀行承租。

2、機車車位59位，採登記使用。汽車車道5.5M單道雙向由中興路二段進出，為全坡道平面車位共131位。另外有預留可拉電動車充電管線之車位。

3、標準層為26坪2房、46~49坪3房，皆搭配一車位設計。

4、每戶隔間牆皆以紅磚打造，隔音效果極佳。皆有贈送日立室外機。3樓另有露臺戶別可供選擇。

5、社區坐東北朝西南，由40M中興路二段進出。西北面25M寶橋路家樂福，棟距可達38Ｍ左右。部分戶別需注意棟距問題。

6、本案大廳挑高4.2M，有交誼廳、閱讀區、信箱區、宅配室。B3設有資源回收室。頂樓另有曬被區及設置兩面可承租廣告看板，租金納入社區管委會，可有效降低管理費。目前管理費80元/坪、車位600元/月。

標準層平面圖

7、紅色區域為26.53坪2房，單面採光，採無走道設計，最大化利用坪效，客廳採光透過餐廳，電視牆需注意寬度。冷氣室外機規劃放置於陽台，使得外觀較一致化。乙丙戶面西北方寶橋路，對街為與社區同高的家樂福大樓，此兩戶別為電力能源設備，提供雙口IH感應爐、20加侖儲熱式熱水器。

26.53坪2房家配圖   

8、黃色區域為46.38~49.38坪3房，三面採光，採樑柱外露、獨立玄關設計，公用衛浴及主臥衛浴皆有採光，冷氣室外機皆規劃外掛陽台外牆，不會佔據陽台空間。甲辛戶為49.38坪3房，規劃獨立廚房，其中一房規劃於玄關旁，不需經過客餐廳。丁戊戶為46.83坪3房，規劃開放式廚房。

實價登錄分析：

1、捷運七張站家樂福商圈一帶個案：
三晟璞御目前開價72萬/坪，預計成交價還會再低一點。
寶徠花園屋齡6年，平均成交價為57.81萬/坪，近一年平均成交價為61.9萬/坪。
合環御景屋齡9年，平均成交價為56.73萬/坪，近一年平均成交價為58.06萬/坪。

實價登錄-捷運七張站家樂福商圈一帶

2、捷運新店區公所站五峰重劃區一帶個案：
琢青屋齡2年，平均成交價為71.29萬/坪，近一年平均成交價為70.22萬/坪。
北新官邸屋齡2年，平均成交價為66.42萬/坪，近一年平均成交價為64.16萬/坪。
W太子屋齡0年，平均成交價為67.97萬/坪，近一年平均成交價為67.09萬/坪。

實價登錄-捷運新店區公所站五峰重劃區一帶

3、三晟璞御開價高於家樂福商圈一帶的寶徠花園、合環御景，較接近於捷運新店區公所站五峰重劃區一帶的琢青、北新官邸、W太子，屬於同區域價格較高的產品。

4、同樣位於國道三號新店交流道附近，家樂福商圈有著距離北市較近、百貨商場、重大建設的加持，卻因為近期無新個案的推出，較難找到5年以內的社區，10年以內的房價落在55~60萬/坪左右。對照新店區其他新建案，開價大多落在70~75萬/坪左右，成交價約在65~70萬/坪。

三晟璞御評價：

三晟璞御位於家樂福商圈正中心，捷運七張站500M。交通生活機能皆屬新店區Ａ級產品。位於角地的基地，使其雙面臨路有著寬闊的棟距，對同區域其他社區密集的高樓及較窄的棟距有著強烈的對比。附近重大建設皆即將完工，產業、娛樂的入注，預計再帶動一波當地的區域發展。推薦給希望生活交通機能完善的家庭購屋參考看看。