看屋筆記：桃園市桃園區宜誠一方(個案+價格分析)

桃園中山大道一帶生活機能成熟，除了有中平路傳統市場，商家林立，還有IKEA、愛買等大型賣場，學區、交通也十方方便，加上鄰近捷運中路預定站，未來交通機能更為提升。宜誠一方位於桃園區中山路靜巷內，22層樓的區域制高建築，規劃32-56坪2-4房，戶戶2~３面採光，視野採光極佳。讓我們來看看宜誠一方還有哪些特色吧。

宜誠一方外觀

建案特色：

1.格局規劃：戶戶皆2~3面採光，無暗房暗廳問題。格局方正，使用坪效高，空間好運用。

２.建材規劃：結構上採用宜誠專利萬型雙柱SRC結構，強化結構穩固度，抗震。窗戶使用5+5mm膠合玻璃，有效隔音及阻隔紫外線。隔音採用中空隔音樓板，減少樓層間噪音及震動。衛浴規劃TOTO衛浴，並在後陽台規劃洗衣槽，一般建案較為少見。

3.生活機能：中山大道商圈店家林立，包含中平路傳統市場、愛買商圈，生活機能完整。文山國小、中興國中、武陵高中等學區皆在10分鐘內可達，12年國教接送方便。地段上開車3分鐘可上國道2，且鄰近捷運中路預定站，未來交通方便。

宜誠一方生活機能圖

宜誠一方格局分析：

1.本案分為A、B兩棟，標準層為32-56坪2-4房規劃。

2.A棟標準層為雙併雙梯設計，B棟標準層為3併雙梯，電梯上使用充足。

宜誠一方平面圖

3.黃色區塊為32坪2房規劃，雙面採光設計，且皆為雙衛浴設計，在2房產品中較為少見。B2戶及B3戶兩間格局相似，整體公共空間寬敞，有+1空間可做彈性運用。B3戶的特色是有玄關設計，廚房為L型規劃，空間較為寬敞。B2戶的廚房為一字型設計，而雙衛浴皆有對外窗，算是相當稀有的規劃。

4.粉紅色區塊為42坪3房規劃，有玄關空間，3面採光。廚房規劃雙排空間較為寬敞，可擺放櫥櫃收納。三間主、次臥及雙衛浴皆有對外窗，通風採光效果佳。前、後雙陽台規劃，較為特別的是後陽台有額外空間置放洗衣機及洗衣槽，工作陽台使用空間充足。

5.藍色區塊為56坪4房規劃，採對稱式設計，皆有3面採光，通風良好。有玄關設計，可做鞋櫃收納。前、後雙陽台規劃，休閒不佔用工作陽台空間。廚房採開放式設計，客、餐廳空間分離，餐桌位置有開設對外窗。公、私領域分離，主臥搭配四件式衛浴，雙衛浴皆有對外窗，通風不易潮濕。

6.整體來說建案規劃戶數單純，戶戶皆有2~3面採光，無暗房暗廳問題；主、次臥皆放得下雙人床，個人空間舒適。格局規劃方正，坪效使用高，空間好運用，算是滿用心的規劃。

實價登錄分析：

1.中山大道周邊個案

宜誠一方為預售屋，目前開價約36萬，預計成交價會再低一些。

中山都匯屋齡5年，平均成交價約30.67萬，近期成交價約27~30萬。

豐達藝屋齡5年，平均成交價約24.23萬，近一年無成交資訊。

2.中路特區一帶個案

君邑富疆屋齡2年，平均成交價約28.13萬，近期成交價約28-31萬。

昭揚君硯目前開價33.5萬，預計成交價約28萬~29萬，可以參考這邊。

明築向陽屋齡2年，平均成交價約29.08萬，近期成交價約28-29萬。

3. 桃園站前個案

德友極屋齡0年，目前開價約40萬，現場採不二價銷售。

國泰賦都屋齡1年，平均成交價約43.41萬，近期成交價約41萬~44萬。

濟弘皇璽屋齡0年，平均成交價約36.37萬，近期成交價約30萬~33萬。

4.桃園站前為核心商業地段，機能與發展皆已十分成熟，推案量較少，房價上也是從站前向外放射狀遞減。中路特區為目前桃園區推案量最大的區塊，區內為純住宅規劃，機能逐步成形中，目前商圈採買以市府特區為主。宜誠一方與同區域的中山都匯價格相近，與中路特區相去不遠，不過中央大道周邊生活機能已發展成熟，相較站前個案來說，會較容易入手。

桃園中央大道、中路一帶個案

桃園站前個案

宜誠一方評價：

中央大道一帶生活機能發展完整，商圈及學區都很便利，地段上除了鄰近國道2，未來還有捷運中路預定站的規劃，更加提升交通優勢。宜誠一方坪數規劃均質，戶戶有2~3面採光，格局及建材安排都規劃得不錯，算是滿用心的建案。有在中央大道一帶找房子的可以看看宜誠一方的規劃。