看屋筆記：新北市林口區三發嵐海(個案+價格分析)

林口近年來隨著機場捷運與三井outlet帶動發展，遲遲未定案的司法園區也確定由三立、東森、三井共同開發，加上林口新創園區、工一高科技產業重劃區，在交通、產業、消費三力加持下，將成為更完整的生活圈。這次要介紹的則是位在林口北側，離工一高科技產業重劃區僅900M的三發嵐海。

建案外觀

建案特色：

1.高坪效高機能：18坪1+1房、22坪1+1房、26坪2+1房，多功能坪效設計，所有房型皆可規劃+1房使用。

2.低總價好入手：全區最低入手價588萬起含車位，租房不如買房，輕鬆圓夢成家。

3.市區山海美景：位屬市區卻可同享綠景與海景，緊鄰萬坪生態保護區，8F以上開窗可觀看到一望無際的海景。

三發嵐海格局分析：

1、全區獨棟規劃，一層13戶，兩部17人電梯，兩部皆可達各樓層。

2、1戶1機車車位並設有自行車位，汽車etag門禁，車道5.5M單道雙向，車位為坡道平面79個、坡道機械82個（可停休旅車），並設有一處電動汽車充電位。

3、標準層為8戶18坪1+1房配機械車位、1戶22坪1+1房配平面車位、4戶26坪2+1房配平面車位。

4、1樓大廳挑高6M石材包覆設計，並設有11間店面。2樓設有露天SPA會館，頂樓為空中花園......等15項飯店級公設，公設比約34%。由齊家物業承接管理，管理費預計85元/坪。

5、社區大樓坐西南朝東北，社區面向40M中華路並退縮10M，與對街棟距可達50M左右。社區左側面臨文化路二段40M並退縮10M，二樓深度4M，二樓以上與對街棟距可達54M左右。社區右側與鄰棟間距1M並退縮4M，二樓深度8M，二樓以上與鄰棟距可達13M左右。社區後方面臨8M文化路二段550巷29弄並退縮24M，二樓以上與對街棟距可達32M左右。

6、社區採用林內單口IH電陶爐、電熱水器設備。活動玻璃窗及玻璃窗使用8MM氣密窗。

標準層平面圖

7、紅色區域為18坪1+1房規劃，單面採光面寬約4.5M。現隔一間雙人床房，若將採光面另一間雙人房隔起，通到陽台須經過房間，且客廳需考慮採光面。或是可格書房或和室利用。A1、A2、B1、B2戶面向中華路，對街為生態保護區無建築物，可直接眺望樹海。A6、A7、B6、B7戶面向文化路二段550巷29弄，對街為2F透天，社區2樓以上視野無阻擋。

8、黃色區域為A8戶22坪1+1房規劃，單面採光面寬約7.4M，面向中華路，對街為生態保護區無建築物，可直接眺望樹海。現隔一間雙人床房並可規劃更衣室，設有獨立餐廳空間，客廳面寬4.5M，可規劃單人床房利用，但空間略為狹小。或是更改現有房間格局，規劃兩間雙人床房。

9、藍色區域為26坪規劃2+1房，邊間雙面採光。現隔兩雙人床，客廳面寬4.5M，可規劃單人床房利用，但空間略為狹小。A3、A5戶面向鄰棟2F倉庫，社區2F以上視線無阻擋。B3、B5戶面向文化路二段，對街為2F倉庫，社區2F以上可眺望樹海。

實價登錄分析：

1、林口生活圈可大致分為忠孝路至捷運站的三井outlet商圈、中山路至忠孝路的家樂福商圈、中華路至中山路的林口北側一帶等，房價上越靠近捷運站越高。三發嵐海位於林口北側一帶，區域內知名的重大建設有工一高科技產業重劃區預計於2022年完工，預計可來來龐大的就業機會。有興趣的朋友可以參考林口的分析影片。

2、林口北側一帶個案：
三發嵐海目前開價32萬/坪，預計成交價約25~26萬/坪左右。
世界市世界館屋齡1年，平均成交價為23.47萬/坪，近一年平均成交價為23.29萬/坪。
築禾樂築樂館屋齡4年，平均成交價為22.82萬/坪，近一年平均成交價為22.86萬/坪。

實價登錄-林口北側一帶

3、家樂福商圈個案：
親愛的HOUSE屋齡1年，平均成交價為33.97萬/坪，近一年平均成交價為34.93萬/坪。
昕世代屋齡2年，平均成交價為33.69萬/坪，近一年平均成交價為34.29萬/坪。
家悅東京屋齡4年，平均成交價為30.99萬/坪，近一年平均成交價為29.62萬/坪。

實價登錄-家樂福商圈

4、三井outlet商圈個案：
力璞之星屋齡0年，平均成交價為35.41萬/坪，近一年平均成交價為35.62萬/坪。
三井3錦屋齡2年，平均成交價為40.11萬/坪，近一年平均成交價為35.61萬/坪。
力璞玉屋齡3年，平均成交價為37.79萬/坪，近一年平均成交價為37.85萬/坪。

實價登錄-三井outlet商圈

5、林口屋齡五年內的社區大樓，林口北側一帶單價約落在25萬/坪上下、家樂福商圈約落在30萬/坪上下、三井outlet商圈約落在35萬左右。林口近年來逐漸從大坪數個案轉為小坪數個案，總價帶的優勢使得去化量快速。三發嵐海就是非常好的例子，縱使單價稍微略高，日前仍找找不到屋齡5年內總價588含車位的產品，三發嵐海在市場上顯得十分有競爭力。

三發嵐海評價：

三發嵐海位於林口北側一帶，為都市計畫區最北邊，是唯一可雙面望向樹海的社區大樓。社區主打低總價飯店式管理住宅，從坪數的規劃來看，應該是鎖定近幾年發展的新創園區與工一高科技產業重劃區，帶入年輕的就業人口。對於收租或是自住，三發嵐海是一個可以參考的案例。