看屋筆記: 土城區長群享享CITY (個案+價格分析)

一般在尋找工作室時，除了顧慮本身建物使用執照是否可作為營業使用外，還必須考慮到區位交通與周圍環境等因素。長群享享CITY距離捷運海山站550米，基地位置於乙種工業用地，可申請為公司登記地址。一起來看看深入了解看看吧。

長群享享CITY外觀實景圖

建案特色：

1. 潤泰營造：

本案營造為潤泰集團旗下的潤弘精密工程，擁有許多專利工法，如一筆箍可增加建物強度，確保6級耐震；除了做到污水分流及總存水彎外，樓層管路間也達到確實密封，且設置防火束帶，若遇熱會自動膨脹，阻斷樓層間濃煙散佈。樓梯間增設鼓風機，一旦發生火警會立即啟動，使逃生梯間成正壓環境，除了使安全門容易開啟外，還能避免濃煙灌入，確保逃生空間。

2. 獨立衛浴茶水間：

因目前法規限制，辦公大樓之茶水間、廁所必須集中設置，以往可能透過二次工程加設，容易被視為違建。而長群享享CITY因建照取得時空背景因素，得以每戶都合法擁有獨立的茶水間及廁所，建材部分也都為知名品牌，日本林內廚具（皆使用天然瓦斯）、日本INAX衛浴，另外還採用日本Tostem氣密窗搭配6+6mm複層玻璃。

3. 挑高三米四：

本案樓層挑高三米四，空間舒適不壓迫，且因為一般事務所使用，載重能力比一般住宅200公斤/平方公尺更高，達300公斤/平方公尺。

4. 停車場天井：

長群享享CITY在停車場部分也相當細心，為建商引以為豪的特色之一，罕見設置大天井讓陽光得已直接注入，確保優良通風，環境較舒適，此規劃相對得犧牲約9個車位的可用空間，在寸土寸金的海山站周邊能夠有此規劃非常難得。

平面分析：

1. 本案基地達2700坪，日荷一層9戶配置4部電梯，使用上相當足夠。內部格局為對稱設計。

2. 本案為標準配備，格局規劃為開放式空間為主，因此若需要進行室內格局上的規劃，建議採用輕隔間裝潢，避免可能被視為違建，遭受取締拆除。

3. 一般來說新式商辦公設比較高，約40%～50%左右。長群享享CITY規劃介於商辦與住宅之間，因此公設比略低，約32.5%～33.5%。公設部分設有健身房、多功能閱覽室、視訊會議室、咖啡Bar、廚藝教室。

長群享享CITY標準層平面圖

租金分析：

以周圍新成屋辦公室行情每坪約1000元，長群享享CITY目前實價登錄約落於38～40萬，若以49坪計算，年投資報酬率約3%～3.15%。若以房貸七成、利率2%、年限30年計算，投資報酬率約3.81%～4.12%。

與一般住宅差異：

1. 水費：

水費並無不同，都是依照申請口徑大小計費。

2. 電費：

電費依照實際使用情況分為住家用電及營業用電。

3. 稅率：

使用一般地價稅率及營業用房屋稅，土地增值稅則皆無不同。

4. 貸款：

本案配合銀行貸款可至8成。

實價登錄分析：

1. 土城區周圍辦公室行情：

長群享享CITY屋齡一年，平均成交價為38.93萬。

高峰屋齡三年，平均成交價為38.2萬。

皇翔PARK屋齡一年，平均成交價為45.16萬。

中山CENTER屋齡一年，平均成交價為31.92萬。

2. 海山捷運站周圍住宅行情：

金城舞NO3學世花園開價49萬，預計成交價會低一些。

大同莊園屋齡一年，平均成交價為44.48萬。

華固新綠洲屋齡三年，平均成交價為49.54萬。

3. 周邊潤泰營造建案行情：

潤泰峰匯開價約60萬，高低樓層價差會較大，預計成交價會稍低一些。

潤泰鼎峯開價68～72萬，預計成交價討論可以參考這裡。

潤泰文樺目前尚未開案，尚無開價資料。

4. 一般來說乙工用地房價會比住宅用地來得便宜一至兩成，主要原因為土地取得成本較低，但仍須考慮品牌及區位所造成的價差，以長群享享CITY目前均價，符合市場行情。另外鄰近的板橋區也有些潤泰建設的建案，一同提供給讀者參考。

土城區辦公室行情

海山捷運站周圍住宅行情

評價：

以個人工作室來說，長群享享CITY的規劃相當不錯，目前已經很難尋得獨立衛廁及茶水間的產品，且潤泰營造在品質上有一定口碑，搭配的建材也相當高規。一般來說乙工建物並不建議作為住宅使用，本案規劃也有許多針對工作室及辦公室的設計。以上資訊提供給讀者，若最近有在尋覓個人工作室，不妨可以參考看看長群享享CITY。