看屋筆記：新北市新莊區新莊風華(個案+價格分析)

新北市重點重劃區新莊副都心，近年來一直是房市討論的熱門議題。其中重大建設多集中在中港大排以西，而在這整片的商業用地中，又有一小塊純住宅用地，今天就要來介紹面臨舊市區第一排的新莊風華。

建築外觀

建案特色：

1、生活機能：面臨中原路第一排，往南走到對街就可享有舊市區所帶來的生活機能，頂好、全聯、傳統市場一應俱全，約800公尺就到幸福商圈。往北約600公尺即到2020年開幕營運的AU商城，包含購物商場、美食餐飲、影城以及展演空間等多項設施。

2、便利交通：車程3分鐘上65快速道路直逹國道三號。10分鐘內，可上64快速道路、環河快速道路、國道一號、台一線省道,等等通達各處。距離副都心站僅約700公尺，走路約8分鐘。社區後方中信國小即設有Ubike站。社區門口，就有12條公車路線，通達大台北各區域，交通可謂相當的便利。

3、平面規劃：區域內僅有一層四戶、戶戶邊間.雙面採光設計。

4、高坪效利用：設計25坪(2+1房)、38坪(3+1房)規劃，雨遮不登記、室內無虛坪。規劃實在。

5、建材規劃：衛浴為日本原裝INAX並皆附有免治馬桶座、PANASONIC五合一暖風機。廚具三機則為林內，另有附贈瑞典『伊萊克斯』洗碗機。油漆採用青葉銀離子油漆。全棟長庚活水系統處理、社區遠端智慧型APP、訪客QRCODE門禁等。兼顧健康、安全議題。

新莊風華格局分析：

1、全區獨棟規劃，一戶1機車並設有自行車位，汽車車位為坡道平面規劃。

2、一層四戶，兩部12人電梯，兩部皆可達各樓層，使用上相當充裕。

標準層平面圖

3、社區大樓坐北朝南，大廳面向15M中原路並退縮10M以上，二樓深度2M。二樓以上與對街棟距可達27M左右。東邊面臨中富街12M並退縮6M。北邊退縮8M，與規劃中社區預計約可達棟距12M左右。西邊退縮2M，基地目前為停車場，尚無興建規劃。

一樓平面圖

4、紅色區域為37.68坪規劃，客廳面寬達3.6米，並設有景觀前陽台；室內格局為雙主臥、2.5套衛浴規劃。主臥衛浴採邊間、雙面採光設計、4件式配件設計。另有兩處彈性空間，可作為兒童房、書房、琴房、收納室…等。

B、C戶家配圖

5、黃色區域為A戶2房，24.5坪規劃，客廳有低檯度窗戶採光，並有獨立餐廳設計(或可規劃+1房)，廚房為一字型設計，也有放冰箱位置。衛浴採3件式設計，主臥有落地窗與對外陽台，可種植花藝盆栽，或休憩椅。次臥能放雙人床，同樣具備採光設計。

A戶家配圖

7、藍色區域為D戶25.22坪規劃2+1房，邊間雙面採光，3樓以上有通透視野。入門可隔玄關，客餐廳深度7.8米，有獨立餐廳區塊，可規劃4-6人餐桌，靠窗面可彈性設計+1空間，作為和室或兒童遊戲區使用。次臥有落地窗與陽台，擺放茶几桌椅。衛浴有對外開窗，3件式設計。

D戶家配圖

實價登錄分析：

1.新莊副都心重劃區為新北市重點重劃區。目前知名的重大建設新莊聯合辦公大樓、電影文化中心、Au捷運商城......等，皆集中在中港大排以西。以東則有國際創新園區、頭前庄重劃區......等，有興趣的朋友可參考新莊的分析影片。新莊風華位於中港大排以西。


2.中港大排以西個案：
新莊風華目前開價56萬/坪，預計成交價約48~50萬/坪左右。
名軒富麗目前開價52~60萬/坪，近一年平均成交價為47.54萬/坪。
冠德風尚屋齡2年，平均成交價為44.99萬/坪，近一年平均成交價為43.98萬/坪。
中央星鑽/麗寶好萊塢屋齡2年，平均成交價為56.96萬/坪，近一年平均成交價為50.03萬/坪。

3.中港大排以東個案：
麗寶快樂星球目前開價52~57萬/坪，近一年平均成交價為50.35萬/坪。
玄泰新六藝屋齡2年，平均成交價為47.22萬/坪。
藝光年屋齡3年，平均成交價為49.11萬/坪，近一年平均成交價為44.95萬/坪。
宏盛學-至達屋齡5年，平均成交價為51.66萬/坪。

4.新莊副都心不管是中港大排以東還是以西，屋齡五年內房價大約皆落在45~50萬/坪上下。離捷運（交通）及中原路（生活機能）越近價格越高。新莊風華在新莊副都心重劃區屬於價格適中產品。

實價登錄-中港大排以西

實價登錄-中港大排以東

新莊風華評價：

新莊風華基地位於副都心重劃區內，屬於「純住宅區」地目，相較於大部份商業區開發的「一般事務所」使用區分，相對單純。
基地座落中原路角地，與新莊既有的幸福商圈相隔不遠，豐富又便利的生活機能。此外AU捷運商城、中信國小、中港清溪廊道、國家電影文化中心萬坪公園皆在鄰近周遭。
社區規劃，單層4併規劃，加上戶戶邊間、雙電梯設計，相較單層戶數較多的建案更為單純。25坪2+1房、38坪3+1房，創造高坪效使用。