看屋筆記：桃園市桃園區鴻苑 (個案+價格分析)

桃園中路被譽為下一個藝文特區，為桃園熱門的推案區，綠覆率高且為純住宅區，享有重劃區整齊街廓及市區的便利機能。其中位於中路二段的風禾公園為區域內最大的公園，這次就來介紹風禾公園第一排的全新建案-鴻苑。

建案特色：

1. 萬坪風禾公園首排：戶戶皆面公園，每戶皆享百米街廓大棟距，不論樓層高低，都可享有永久的棟距與景觀。

2. 純雙拼單純規劃：一層兩戶，均質雙拼，每戶都有三面採光，提供單純的居住環境與大面採光。

3. 雙制震結構工法：EDS制震壁&Alfa Safe柱中柱耐震工法，雙制震結構，知名建材設備：日本Cleanup廚具＋林內三機、INAX主臥附電腦馬桶＋暖風機、三協氣密窗、5mm+5mm Low-E膠合玻璃。

鴻苑格局分析：

1. 全案分為ABC三棟，規劃55、62、69三種坪數3+1房。

2.每棟皆為雙拼，一層兩部電梯，使用上十分充足。

3. 規劃獨立迎賓大廳與迎賓迴車道，車輛進出不影響住戶。

4. 所有戶別皆為三面採光，正面萬坪風禾公園。衛浴全開窗，通風不潮濕，規劃前後雙陽台。

5. 藍色區塊為55坪3+1房，客廳面寬4米，最大面寬可達6.5米，自然採光，餐廳預留中島給排水及電源。主臥預留更衣室空間，且規劃四件式衛浴。次臥與次次臥皆可擺放雙人床，且有足夠衣櫃空間。

6. 紅色區塊為62坪、黃色區塊為69坪，客廳面寬5米，最大面寬可達7.5米，大面採光、公園景觀。餐廳預留中島給排水及電源，主臥預留更衣室空間，三衛浴皆規劃四件式衛浴。

鴻苑-標準層平面圖

鴻苑-A1戶傢配參考示意圖

實價登錄分析：

1.中路重劃區可以分為三個區段，一段區域內有司法園區，另有社會住宅規劃，生活機能相對少，目前個案較少；二段是主要的重劃區，大型公園都在這裡，為中路重劃區的正核心；三段則比較靠近舊市區，生活機能較佳。鴻苑位於二段重劃區。

2.中路二段個案：

鴻苑 屋齡3年。平均成交價36.19萬/坪。近一年成交價54.77萬/坪。

印象天裔 屋齡6年。平均成交價35.49萬/坪。近一年無交易資訊。

京澄無為 屋齡6年。平均成交價36.21萬/坪。近一年無交易資訊。

中悅中央公園 屋齡8年。平均成交價37.06萬/坪。近一年無交易資訊。

3.中路三段個案：

昭揚君硯 屋齡5年。平均成交價28.8萬/坪。近一年成交價45.93萬/坪。

合遠康萊爾 屋齡5年。平均成交價27.07萬/坪。近一年成交價48.22萬/坪。

紳鄰 屋齡7年。平均成交價30.39萬/坪。近一年成交價45.35萬/坪。

竹城真鶴 屋齡8年。平均成交價26.53萬/坪。近一年成交價44.15萬/坪。

4.中路二段由於有風禾公園等大型公園，區域的整體價格會比中路三段都要來得高，越靠近公園，坪數越大，均為50坪以上的換屋型產品。鴻苑與二段面公園的個案相比，價格約落在36-41萬，鴻苑價格上符合區域行情。

中路二段個案

中路三段個案

鴻苑評價：

鴻苑戶戶皆面公園，且平面規劃不錯，即使多了+1空間，也能保持客廳的大面寬，不會遮蔽景觀視野與採光。純雙併的單純規劃與雙制震設計，安全有保障。重劃區內街廓佳，周圍綠地多、環境舒適。推薦想在桃園純住宅區換屋的人，可以參考看看。