看屋筆記：台北市文山區再興韻綠(個案+價格分析)

本次要介紹的個案：再興韻律，位於台北市文山區的萬芳生活圈。個案的位置在仙跡岩保護區的登山步道入口，但是離主要商圈萬芳醫院、捷運站、文山運動中心都在摩托車車程5分鐘左右可到達。最重要的特點-價格優勢，廣告戶46.8萬，三年的新成屋，台北市四字頭，加上有一些特殊戶別(有額外使用空間)，值得跟大家介紹。

文山區 文教與觀光休閒區：

文山區除了考試院之外，各級學校還包含了靜心學園、景美女中、政大附中、再興中學、政治大學、世新大學、中國科技大學以及警察專科學校，為台北市主要文教區。因為氣候及地形的關係，文山區農產係以包種茶出名，故以「茶文化」為主軸，結合台北市立動物園、貓空休閒農業區、貓空纜車、指南宮/指南觀光茶園、樟山寺、樟樹步道、仙跡岩生態保育、景美溪河堤公園等，發展成為帶狀觀光休閒地區。

此區包含五個主要生活圈：景美生活圈、興隆生活圈、萬芳生活圈、政大生活圈以及木柵生活圈。目前僅兩條捷運路線通過，一條是松山新店線，行經景美生活圈(萬隆站及景美站)；另一條是文湖線，途經萬芳生活圈(辛亥站、萬芳醫院站、萬芳社區站、木柵站及動物園站)。價格的部分，以景美生活圈最高，興隆、萬芳生活圈次之，木柵與政大生活圈較低。本案屬於萬芳生活圈，不僅有捷運木柵線通過，還有萬芳醫院，文山運動中心及仙跡岩生態保育區，都與個案屬於位同一個生活圈。

建案特色：

本案主要有二個特色，1.生活氛圍優良 2.價格合理。介紹如下：

特色1：生活氛圍優良

從興隆路三段304巷進去，步行5分鐘之後，有一種柳暗花明又一村的感覺，群山環繞，空氣清新，一棟棟社區，都相當有質感，直到仙跡岩登山入口處。加上社區對面有一間里民專屬的閱覽室，整體生活氛圍相當的好。

仙跡岩步道全程八公里，走完需三小時。然而登山口達13個之多，因此也可分段走完，且海拔高度只有144公尺，為親子級的親山步道；再興韻綠就位於仙跡岩親山步道其中一個登山口旁邊。對於現代人注重養生、講求運動效率來講，住家旁邊就可以登山運動並且享有整座山的美好空氣，是這裡最大的賣點！

雖然個案旁邊沒有商店，但主要商圈在騎車幾分鐘的範圍。包括捷運站、萬芳醫院，全聯、燦坤、文山運動中心等，此外，緊鄰學區的關係，餐廳、小吃很多，生活機能並不差。

特色2：價格合理

通常敢把價格直接秀在廣告上的，都是區域裡價格具競爭力的案子。單價46.8萬/坪，其實跟隔壁的19年屋齡的再興春天(43.2萬/坪)，還有8年屋齡的夏.夢林(44.9萬)差不多，本案的屋齡是3年，與中古屋價格相同，優勢自然就顯現了。

另外觀察萬芳生活圈其他個案的表現：本區高價的區域價格，可觀察捷運站旁的麗池PARTY，9年屋齡，成交價65.9萬/坪。萬芳路旁的社區，像是九昱十美、文山印象，平均成交價大概都要超過五字頭。以目前的廣告價來看，算是相當符合區域行情。

再興韻綠格局分析：

分為兩大棟，A棟三併加B棟四併；C棟五併加D棟四併。因為基地有高低差，從大門進入，在權狀上的標示顯示為B1，一樓已經是正常的二樓，依此類推。

大廳-B1層平面圖

A、B棟一樓平面圖

C、D棟1樓平面圖

樓中樓的特點，在於它屬於舊制，挑高六米，可做夾層，不受新規定：2015年9月1日以後完成的新建案，移轉時須由建築師出具''無違建證明''。因此使用坪數遠高於全狀坪數，室內坪數幾乎加倍，在高房價的時代，會顯得特別有優勢。

樓中樓平面圖

樓中樓實品屋拍攝

實價登錄分析：

要注意的是，本案目前秀在實價登錄上的交易(樂居實價登錄查詢頁面)，58筆交易資料中，有39筆98年的成交，一筆是100年，這些都是7-9年前預售時期的價格，當時的成交價大概只有30萬上下，因此拉低整個建案的平均價。真正值得參考的是103年後的18筆成交紀錄，實際計算結果，大概在45.3萬/坪。另外，目前的產品主要是出的是樓中樓和套房，特殊性較高。

再興韻綠評價：

因為地處仙跡岩步道口，再加上附近居民有檢舉，可能座落坑道疑慮，台北市政府曾要求停止核發使用執照，直到再興韻綠申請了四大技師公會認證，包含財團法人中華民國建築技師學會、台灣省土木技師公會、台北市土木技師公會、以及新北市土木技師公會，這些機構分別審查鑑定通過，才發給使照。(查詢鑑定結果為--建物基礎座落岩盤，結構安全無虞)。雖然此案曾被地產專家SWAY點名批評，不過就官方的認證上，似乎已經認可了它的安全性。

再興韻綠因為所剩戶數不多，廣告量不高，因此市場的能見度也比較低。但也正因為這樣，用價格作為銷售的主訴求，配合仙跡岩得天獨厚的美好空氣品質及居住環境，值得實際走訪看看！

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