看屋筆記：台北市中山區榮耀之星 (個案+價格分析)

榮星花園為北市大面積公園之一，但周圍舊公寓都更不易，因此推出的新建案基地都不大。而在面公園第一排的榮耀之星，則坐擁千坪大基地，來看看它有什麼特色吧。

榮耀之星外觀實景圖

建案特色：

1. 大基地開發：
中山區開發較早，難得整合出1046坪大基地開發，因此榮耀之星可享北市新建案較稀有的全坡坪車位，以及155坪中庭花園。

2. 公園第一排：
榮耀之星位於榮星公園第一排，享永久棟距。且建案北面穿過舊公寓為松山機場，因此部分面東北戶別中高樓層可遠眺松山機場景觀。惟需注意建國高架後為殯儀館，雖仍有一段距離，但視野上可能受影響。

3. 特殊工法與建材：
本案採用中空樓板，樓地板達22.5公分，能有效阻擋樓層間噪音、震動及溫度。建材部分較突出的有採用YKK的5+5+6+6複合玻璃，其中5+5為膠合；6+6為真空層加上6mm玻璃，且搭配Low-E低幅射率玻璃，算是相當高規的配置。

1. 本案分為四棟，共有A、B、C、D三區，其中A棟面五常街及民族東410巷、B棟面五常街跟五常11巷，C、D棟面五常街11巷及民族東410巷，如下圖所示。黃色部份為一房、綠色為兩房、紅色為三房。

2.A區規劃一房1戶、兩房1戶、三房2戶，一層四戶共用兩部電梯，使用充足。

1) A2、A3、A4戶下方為傳統市場，低樓層可能會有影響。

2) A3戶為一房規劃，單面採光。

3) A2戶為兩房規劃，雙面採光。客廳空間充足，可考慮規劃加一房，但安定面較零散，需考慮家具擺放。主臥配有浴缸，以兩房來說較少有。

4) A1、A4戶為三房，雙面採光。A1戶走道空間稍多，主臥為四件式同時配有浴缸及淋浴間較特別，惟需注意工作陽台面天井，採光可能受影響；A4戶僅配置一套四件式衛浴，需考慮家庭使用習慣是否造成衝突。

3. B區規劃一房1戶、兩房2戶、三房1戶，一層四戶共用兩部電梯，使用充足。

1) B3戶為一房配置，單面採光。客餐廳空間大可考慮加一房。主臥有樑，床位擺放需考慮壓樑。配有浴缸以一房來說較稀有。

2) B2、B4戶為兩房規劃，客廳空間充足可考慮加一房。B2戶雙面採光，陽台較窄，需注意洗衣機深度。

3) B1戶公私領域分明，主臥為四件式同時配有浴缸及淋浴間較特別，惟需注意工作陽台面天井，採光可能受影響

4. C區規劃兩房4戶，雖僅一電梯，但總戶數少（2F僅一戶、3F～8F一層兩戶，共41戶）使用上還算充足。皆配置開放式廚房，但位置巧妙避開小坪數常有的開門見灶，但餐廳空間不足，可能需要考慮在客廳用餐。

1) C1、C2戶為機場景觀戶，可遠眺松山機場。

2) C2戶客廳採光面為工作陽台，需注意晾衣位置與隱私。

5. D區規劃兩房3戶，共用一電梯，使用上還算足夠，餐廳空間不足，可能需要考慮在客廳用餐。

1) D1-1為車道戶，低樓層可能會有影響。

2) D1、D1-1戶客廳採光面為工作陽台，需注意晾衣位置與隱私。

3) D2戶三面採光，且配有露臺，可享有額外獨立空間，並可遠眺松山機場。

4) D2戶為獨立廚房，其他則反之。

榮耀之星標準層平面圖

1. 榮星花園北側周圍建案行情：

榮耀之星屋齡一年，平均成交價為86.29萬。

TAKUMI屋齡四年，平均成交價為86.72萬。

禾碩榮星屋齡四年，平均成交價為100.3萬。

遠宏香榭屋齡七年，平均成交價67.46萬。

2. 林森公園周邊行情：

中山凱宴屋齡三年，近一年成交價為89.88萬。

台北1號院屋齡五年，平均成交價為98.33萬。

南京六福居屋齡八年，平均成交價為88.94萬。

3. 榮星花園附近新推案較少，與五年內新成屋成交價格相近，符合市場行情。而中山區較為相近的公園宅為林森公園及康樂公園周邊，該區段無新推案，但具商圈優勢，因此中古屋行情會比榮星花園周邊高。

榮星花園北側周圍建案行情

林森公園周邊行情

榮耀之星為中山區鮮少的大基地開發，且面公園的視野佳。且採用中空樓板較為特別，能減少樓層間的噪音與震動。惟離捷運站稍遠。若最近在台北市尋覓新屋的讀者，不妨參考看看。