看屋筆記：新北市板橋區萬禧園(個案+價格分析)

位於板橋區的台北遠東通訊園區T-park近期有許多重大建設，除了原有亞東醫院外，國際大型企業也開始進駐，如亞馬遜AWS聯合創新中心、Google台灣在此打造全新辦公園區，24小時開放的新北市立圖書館總館也落腳於此。而周圍房市也隨之蓄勢待發，今天就來帶大家看看位於縣民大道的新建案，萬禧園。

建案特色：

1. 難得大基地：

本案基地位於板橋縣民大道上，近南雅南路一段及板城路。基地經過多年整合，很難得達到120米面寬且達800坪基地。且距離板橋湳雅夜市約300米（步行約四分鐘）、距離亞東醫院約950米（開車約三分鐘）。

2. 平面規劃完善：

萬禧園的平面配置樑柱外露，室內空間方正；且走道及零碎空間少，坪效比高；開窗面充足採光佳。

3. 交通便利：

萬禧園因地利之便，轉個彎即可上65快速道路，銜接國一或國三都相當方便；距離府中捷運站約750米（步行約九分鐘）。

萬禧園格局分析：

本案獨棟規劃，房型2+1房（32坪～34坪）及三房（42坪～46坪）。一層七戶共用三部電梯，使用上充足。樑柱外露，室內空間方正好規劃。全區皆採獨立廚房，較不易產生油煙問題。獨立車道，住戶較不易受影響，但車道進出仰賴南雅西路一段，路寬較窄會車上稍微不便。

1. 綠色部分為2+1房：

1) A3及A6為對稱戶，單面採光，和室空間無採光。衛浴無開窗需注意通風。

2) A5戶雙面採光，客廳為間接採光需經過和室，衛浴部分有開窗。

2. 藍色部分為三房：

1) A1戶採雙面採光，無暗廳暗室，衛浴無開窗，且客廁位於室內空間中央。

2) A2及A7為相似格局，僅差別在大門位置及主臥浴廁。採雙面採光無暗廳暗室，另外主臥與次臥房門相對，衛浴無開窗，且客廁位於室內空間中央。

3) A8戶三面採光，無暗廳暗室。整體坪效高，空間利用不浪費。大門與客房門相對，且因位處建物斜角處，造成整體空間呈階梯狀，但室內空間方正不受影響。

萬禧園標準層平面圖

實價登錄分析：

1. 縣民大道周邊行情：

萬禧園目前開價60萬，預計成交價會再低一些。

囍市屋齡一年，平均成交價為57.73萬。

玖原富都屋齡兩年，近一年平均成交價為51.31萬

嘉廷家傳屋齡四年，近一年平均成交價為53.58萬。

2. 板橋區20樓以上高樓層住宅新案：

永雄卓閱目前開價60萬，預計成交價會低一些。相關討論可以參考這裡跟這裡。

馥華艾美預計成交價為78~82萬，相關報導可以參考這裡。

潤泰鼎峯目前開價73，預計成交價會再低一些。

新板極SKY目前開價58，預計成交價會低一些。相關討論可以參考這裡。

帝后花園屋齡一年，一年成交價為56.57萬。

3. 縣民大道為板橋主要幹道，目前新建案以都更案為主，因此大基地開發比較罕見。以湳雅夜市周圍新建案來說，囍市也位於正縣民大道上，但距離府中捷運站及商圈又更有優勢，反映在價格上也為相對高價。附近玖原富都則位於貴興路上，價格相對較親民。嘉廷家傳為附近較大案體的社區，主要出入幹道為華東街，近一年成交價落在53.58萬，為區域中較高行情的社區。另外列出板橋區域其他具代表性的指標建案，價格區間大致以與板南線捷運距離造成落差，提供參考。總體而言，萬禧園目前開價略高於區域市場行情。

縣民大道周邊行情

板橋區20樓以上高樓層住宅新案

萬禧園評價：

這幾年板橋區的推案以重劃區佔了大宗，而舊市區則面臨土地開發飽和，因此萬禧園面臨縣民大道的大基地算是相當難得。總體而言，以萬禧園的周邊生活機能及交通具有相當優勢，但因靠近臨主幹道，需考慮車流量大可能衍生的問題，如噪音、廢氣及兒童安全。最近有在板橋找房子的朋友可以參考看看。