看屋筆記：桃園市桃園區印象天裔(個案+價格分析)

桃園中路重劃區為近年來桃園熱門的新興重劃區，其中位於中路重劃區二段的風禾公園為區域內最大的公園，這次來看看位於風禾公園正對面，擁有500米棟距的印象天裔。

建案特色：

1.地點環境：公園第一排，因面對公園縱深最長地區，加上未來校園預定地，可享500米永久棟距。

2.交通機能：近國道2號南桃園交流道約1公里，開車約2分鐘。

3.建材規劃： 採用專利制音樓板、德國PM2.5防霾紗網等。並使用綠建築規劃，包含6mm+12mm+6mm複層中空LOW-E玻璃、大金一級能效室外機等。

印象天裔格局分析：

1.全區獨棟規劃，標準層為2+1～3+1房42~68坪規劃。

2.一層三戶，兩部12人、17人電梯皆可抵達地下三樓（12人電梯可達頂樓），使用上相當充足。

3.紅色區域為3+1房Ａ戶67坪、Ｃ戶68坪規劃，三面採光，獨立玄關設計，可於前陽台眺望公園，主客衛浴皆有雙面採光、通風良好，+1房可另規劃雙人床房使用。C戶二樓位於車道正上方，會有影響。參考家配圖如下。

4.黃色區域Ｂ戶為2+1房42坪規劃，單面採光，可於前陽台眺望公園，+1房可另規劃雙人床房使用，但需考慮對外窗問題。

實價登錄分析：

1.中路重劃區可以分為三個區段，一段區域有司法園區，也有社會住宅，目前個案較少；二段是主要的重劃區，大型公園都在這裡；三段則比較靠近舊市區，生活機能較佳。印象天裔位於二段重劃區。

2.中路重劃區二段個案：

印象天裔目前開價46.5萬左右，預計成交價約35-40萬左右。

京澄無為目前開價40.5萬左右，近期成交價約35萬左右。

國泰水秀目前開價40萬左右，預期成交價約38萬左右，可以參考這裡。

昭揚君喆目前開價33萬左右，預計成交價約29萬左右，可參考這裡。

3.中路重劃區三段個案：

明築向陽屋齡0年，平均成交29.08萬，近期成交約30萬左右。

京懋一號目前開價35萬，近期成交價約31萬左右。

昭揚君硯目前開價33.5萬，預計成交價約29萬左右，可參考這裡。

合遠康萊爾目前開價30.5萬左右，預計成交價約26萬左右，可參考這裡。

4.中路二段由於有風禾公園等大型公園，區域的整體價格會比中路三段都要來得高。與二段同區的個案相比，同為公園第一排，價格與國泰水秀不相上下、高於京澄無為及昭揚君喆。印象天裔為公園第一排景觀宅價格高於區域行情。

中路重劃區二段一帶個案

中路重劃區三段一帶個案

印象天裔評價：

中路重劃區鄰近永安路商圈、力行路商圈、桃園市政府商圈，開車幾分鐘便能享有完善的生活機能。公園第一排的印象天裔有著景觀視野上的保值優勢，價格高於區域行情，因本社區屬於大坪數產品，總價也會稍高，較適合換屋族群。