看屋筆記:台中市北區皇普莊園(個案+價格分析)

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看屋筆記:台中市北區皇普莊園(個案+價格分析)

皇普莊園

 

皇普莊園前身為光華高工,目前在台中市區危老都更案件中,面積是最大的一個,整體開發面積也是台中市區少見的3400坪大基地規劃,這次就來看看不怕台中空污的皇普莊園有什麼特色。

 

皇普莊園外觀

 

建案特點:

 

1. 生活機能:五分鐘達一中商圈、中醫商圈,中友百貨等連鎖店家多,生活機能成熟,下樓就有育強、錦祥公園(走路不用一分鐘),興進路綠園道約300公尺(走路約4分鐘),運動休閒都很方便。

 

2. 工法建材:全棟從地下室到24樓採用戴雲發的Alfa safe專利耐震系統工法,鋼筋以一筆箍工法搭配柱中柱,加強建物耐震能力,建材上每一戶都採用可抗PM2.5空污的VAF全室潔淨氣流系統,加上SMART AIR 智慧空氣偵測,可由手機APP啟動,不用擔心台中空污問題。

 

3. 全齡公設:3400坪大基地規劃,有近千坪中庭花園、室內羽球館、瑜伽室、健身房、媽媽廚房、兒童戲水池、遊戲區、閱覽室、運動吧、咖啡廳等36項全齡化的豐富公設。

 

皇普莊園生活機能圖皇普莊園生活機能圖

 

建案平面解析:

 

1. 全區分為8棟規劃,標準層為25~46坪2~4房規劃。

 

2. A、B、F棟同一層4戶2部電梯,G、H棟同一層5戶2部電梯,C、D、E棟同一層6戶2部電梯,住戶單純使用上沒有問題。

 

3. 綠色區塊為2房25~29坪規劃,H5戶大2房29坪規劃,2房稀有邊間雙面採光,獨立玄關有鞋櫃空間,室內無柱空間好規劃,完整客廳空間,獨立廚房,主、客臥皆有雙人床空間,衛浴有開窗不易潮溼,棟距大視野佳。E2、E6、C2、C6、D2、D6戶25坪規劃,格局相似,皆為單面採光,格局方正,室內無柱好規劃,前陽台作為工作陽台僅有一個陽台,空間稍嫌不足,房間都有雙人床空間,面中庭花園視野佳,相比大2房有總價帶優勢。

 

4. 黃色區塊為2+1房28~29坪規劃,E1、E3戶,格局相似,皆為邊間雙面採光,室內無柱,獨立玄關有鞋櫃空間,客廳深度夠,可規劃加1空間機能性較佳,房間都有雙人床空間,衛浴有開窗,面中庭花園視野佳。

 

5. 橘色區塊為3房38~41坪規劃,F1、F2戶小3房38坪規劃,格局相似,皆為邊間雙面採光,廚房除原本標配的電器櫃之外,還有額外收納空間,全部房間都有雙人床空間,在小3房較為難得,主、客浴皆有開窗,面中庭花園視野佳。

 

6. 藍色區塊為小4房45坪規劃,皆為邊間雙面採光,格局方正,公私領域分明,廚房有額外電器櫃空間,全部房間都有雙人床空間,主、客浴皆有開窗,通風不易潮溼,冷氣室外機位置沒有規劃在工作陽台,不會浪費陽台空間,40米大棟距視野佳。

 

皇普莊園標準層平面圖皇普莊園標準層平面圖

 

皇普莊園1樓平面圖皇普莊園1樓平面圖

 

實價登錄分析:

 

1.興進路綠園道生活圈區域個案:

皇普莊園目前開價約28~30萬,預計成交價約26~28萬。

微笑世紀B區雲品特區平均成交價約27.01萬,近期成交價約27~29萬。

時光織錦屋齡3年,平均成交約25.12萬,近期成交約27~29萬。

 

2. 科博館生活圈區域個案:

博館匯屋齡1年,平均成交約30.6萬,近期成交約30~32萬。

東方嘉磐屋齡1年,平均成交約37.31萬,近期成交約36~37萬。

品科博屋齡2年,平均成交約32.25萬,近期成交約31~34萬。

 

3. 科博館生活圈因為有科博館,加上綠地公園多,整體價位科博館生活圈會高於興進路綠園道生活圈,皇普莊園與同區的個案相比,會比微笑世紀B區雲品特區時光織錦低一些,皇普莊園的價位符合區域行情。

 

興進路綠園道生活圈興進路綠園道生活圈

 

科博館生活圈科博館生活圈

 

評價:

 

皇普莊園位置近知名的一中、中醫商圈,生活機能成熟,加上為市區少見的3400坪的大型基地規劃,公設設施多樣,因為採多棟規劃,不用擔心一般大型社區一層會有10戶以上住家,比較複雜跟電梯難等的問題,有在台中市區找個案的可以來參考看看皇普莊園的規劃。

 

更新時間 2019/12/09
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