看屋筆記：桃園市楊梅區香梅一品(個案+價格分析)

桃園市楊梅區以楊梅火車站前站為主要商圈，生活機能相當完整，區內因開發較早多為老舊社區，擁有1734坪大基地的香梅一品算相當稀有的新建案，這次就來看看它有什麼特色吧。

建案特點：

1. 公設多樣: 1734坪大基地，規劃有健身房、圖書館、咖啡廳、媽媽教室、瑜珈教室、撞球室、桌球室、羽球室等多項公設；還有門廳退縮8米水漾綠廊道空間。

2. 制震工法: 戴雲發安全結構顧問團隊採用Alfa Safe柱中柱耐震系統工法、一體式牆箍專利工法，強化耐震韌性。

3. 生活機能便利:

   (1) 距離楊梅火車站800米(走路10分鐘)，享站前商圈機能；距離楊明商圈約270米(走路3分鐘)，距離楊明夜市700米(8分鐘)；全聯福利中心750米(10分鐘)。

   (2) 距離楊明國小800米(走路10分鐘)，距離楊明國中450米(走路6分鐘)，上下學免接送。

   (2) 1800坪中山親水公園800米(走路10分鐘)，楊明公園800米(走路10分鐘)，楊梅運動中心400米(走路5分鐘)。

香梅一品格局分析：

1. 全區分為A、B、C、D、E五棟，為30坪~51坪2-4房規劃。

2. A、C、D、E棟皆為4戶共用1部電梯，B棟為2戶共用一部電梯。

3. 黃色區塊為30~31坪2房規劃，戶戶邊間，格局方正，皆為雙面採光。C3戶、C5戶、D1戶、D2戶格局較佳，有規劃玄關且有鞋櫃擺放空間，衛浴有對外開窗通風佳，獨立洗手槽規劃在使用上較靈活，前後雙陽台規劃，廚房為開放式設計，兩間房間皆可放雙人床。C1戶、C2戶、D5戶、D6戶格局相似，獨立洗手槽規劃使用靈活，雙陽台位於同一側，兩間房間皆可放雙人床。面紅線戶別面環東路，C5戶面中庭花園視野佳，D1戶可能對到屋角須留意，C2戶則位於車道上。

4. 藍色區塊為41~42坪3+1房規劃，戶戶邊間，格局方正，皆為雙面採光。E1戶、E2戶、E3戶、E5、A1戶、A5戶、A3戶格局相似，有獨立玄關與鞋櫃擺放空間，有加一空間可彈性運用，工作陽台位置使客廳採光較間接。A2戶有獨立玄關與鞋櫃擺放空間，有加一空間可靈活運用但可能使客廳採光較間接。面綠線戶別面楊新北路，A3戶、E1戶、E2戶面中庭花園視野佳。

5. 紅色區塊為51坪4房規劃，皆為邊間三面採光，格局方正，兩戶格局相似，無廊道設計坪效佳，有鞋櫃擺放空間，主客浴皆有對外開窗通風佳，客浴洗手槽為獨立設計使用較靈活，面中庭花園視野佳。

實價登錄分析：

1. 楊梅火車站周邊個案:

香梅一品目前開價18~20萬，預計成交價會再低一些。

曜城市屋齡2年，平均成交價約23.4萬，近期成交價約19萬~23萬。

楊梅經典屋齡1年，平均成交價約22.56萬，近期成交價約22萬。

2. 楊梅金山街一帶個案:

鴻築新巴黎屋鈴4年，平均成交價13.38萬，近期成交價約12萬左右。

X計劃NO3世紀城屋齡2年，平均成交價13.55萬，近期成交價約12~14萬。

藏疆屋齡3年，平均成交價13.96萬，近期成交價約16萬左右。

3. 楊梅火車站周邊因開發較早，生活機能相當完備，相較於近年開發出許多新建案的金山街一帶來說，整體價格相對較高。香梅一品與同區域的曜城市及楊梅經典相比在價格上相對有優勢，優於區域行情。

楊梅火車站週邊個案

金山街周邊個案

香梅一品評價：

香梅一品距離楊梅火車站800米，享有站前商圈完善的生活機能，距離學區及綠帶環境也不遠，社區內豐富的公設規劃在舊市區來說相當稀有，整體價格在區域也非常有競爭力，如果想在楊梅一帶找房的話可以參考看看。